Право на строеж срещу обезщетение

06.01.2017, 09:17 15593 9

06.01.2017, 09:17
Публикации: 23 / 1
На 20.12.2016 имам нотариален за учредяване на право строеж срещу задължение за построяване на недвижим имот. Собственика физическо лице прехвърля 70 % от правото на строеж на строителна фирма и си запазва 30% . По нотариален акт РЗП е 4038,59 м2 , което включва по разрешение за строеж 3322,19 м2 надземна площ и 716.40 м2 подземен етаж, като подземния етаж представлява 20 броя системи за паркиране с по 2 места или общо 40 паркоместа.
По така посочените данни обезщетението на собствениците е 3322,19 м2 * 30% = 996,66м2 и 6 системи за паркиране.
На собственик А се полагат 741,41 кв.м застроена площ и 4,5 паркоместа. По нотариален акт строителя му предоставя апартаменти с площ 769,15 м2 и 4 пакроместа, като в нотариалния акт е записано , че учредителя /собственик/ заплаща за разликата от 27,74 м2 сумата от 19400 евро, а строителя заплаща на учредителя 0,5 паркомясто на стойност 5000 евро . Заплащането на посочените суми ще стане 50 % при акт 14 и 50% при получаване на разрешение за ползване.
1.Трябва да издам фактури към собствениците за учреденото право на строеж в 5 дневен срок от датата на нотариалния акт.
2,Фирмата не е регистрирана по ддс и сумата от издадените фактури ми формира облагаем оборот на база , на който предстои задължителна регистрация по ддс.
3.За правото на стоеж няма права оценка от оценител.

Въпроса ми е как да издам фактурите , ако приемем че цената на строителната услуга е 500 евро на м2?

Ще бъда много благодарна , ако някой се включи с коментар!
#1 | 07.01.2017, 14:49
Публикации: 6403 / 1129
Здравейте,
Без да имам претенциите, че отговорът ми е верен, може да Ви даде насока за разсъждение.
При учредяване правото на строеж имаме бартер с физически лица, които няма да Ви издадат насрещна фактура, но ще спазите принципа на издаването на фактурата при бартер.
Правото на строеж може да се приеме за външна услуга, която ще влезе в себестойността на продукцията и като задължение на строителната фирма по предоставянето на апартаменти на собствениците на отстъпеното право на строеж. Цената на правото на строеж е данъчната основа на фактурите, които ще издадете, защото по чл. 130, ал. 4 се взема размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата. Когато не е придадено парично изражение на отстъпване правото на строеж, съгласно чл. 26, ал. 7 е себестойността на предоставената услуга или пазарната цена, ако няма цена на придобиване или себестойност. Вие издавате фактура за авансовото плащане, но не сте дали оценка на правото на строеж във въпроса си и правилно сте се ориентирали да фактурирате по приблизителна себестойност на база проекто сметна документация за кв.м. строителна услуга.
По отношение на издаването на фактурите към двамата собственици е редно да се остойностят договорените по НА квадратни метри на апартаментите и паркоместата по проектната цена.
Например за собственик А:
769,15 кв.м. жилищна площ плюс 4броя паркоместа умножени по 17,91 кв.м. всяко (ако приемем, че за база ни служи информацията за общата площ от 716,40 кв.м. разделена на 40 паркоместа). Така за първия собственик получаваме общо
769,15+4*17,91=840,79 кв.м.*500 евро = 420 395 евро
За собственик Б:
Остатъка от жилищната площ плюс площта на 2 паркоместа от общо 6 обезщетение или:
(996,66-769,15+17,91*2)*500=263,33*500=131 665 евро

Според мен доплащанията, уговорени в НА, нямат място при фактурирането. Вероятно такива има и към втория собственик и са възможни прихващания между страните, които ще възникнат в процеса на строителството и окончателното уреждане на взаимоотношенията между тях.

С тези обороти неизбежно възниква задължение за регистрация по ЗДДС, защото авансовите плащания също се включват към облагаемия оборот по чл. 96 от ЗДДС, а както вече отбелязахме, прехвърленото право на строеж е един вид авансово плащане към Вашата фирма за бъдещата строителна продукция.

От текста на въпроса останах с впечатлението, че разрешението за строеж вече е издаден и е предмет на сделката, т.е. не предстои да се получи след отстъпване правото на строеж. В този случай, според мен, няма да възникне задължение за начисляване на ДДС след регистрацията, защото данъчното събитие е настъпило преди това и вие го фактурирате без начисляване на данък не на основание чл. 45, ал. 2, а на основание чл. 113, ал. 9.


#2 | 10.01.2017, 15:44
Публикации: 7 / 0
Какво се случва, след като строителната фирма се регистрира по ЗДДС на основание на НА за отстъпено право на строеж и вече като регистрирано лице, в следващ НА придобие ид.ч. от земята, на която ще е собственик, докато завърши сградата и започне да продава построеното.
#3 | 10.01.2017, 17:09
Публикации: 6403 / 1129
Когато регистрирано по ЗДДС лице е получател по облагаема доставка, която ще се ползва за извършване на облагаема доставка, лицето има право на данъчен кредит.
#4 | 10.01.2017, 22:04
Публикации: 825 / 178
Здравейте,
Без да имам претенциите, че отговорът ми е верен, може да Ви даде насока за разсъждение.
При учредяване правото на строеж имаме бартер с физически лица, които няма да Ви издадат насрещна фактура, но ще спазите принципа на издаването на фактурата при бартер.
Правото на строеж може да се приеме за външна услуга, която ще влезе в себестойността на продукцията и като задължение на строителната фирма по предоставянето на апартаменти на собствениците на отстъпеното право на строеж. Цената на правото на строеж е данъчната основа на фактурите, които ще издадете, защото по чл. 130, ал. 4 се взема размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата. Когато не е придадено парично изражение на отстъпване правото на строеж, съгласно чл. 26, ал. 7 е себестойността на предоставената услуга или пазарната цена, ако няма цена на придобиване или себестойност. Вие издавате фактура за авансовото плащане, но не сте дали оценка на правото на строеж във въпроса си и правилно сте се ориентирали да фактурирате по приблизителна себестойност на база проекто сметна документация за кв.м. строителна услуга.
По отношение на издаването на фактурите към двамата собственици е редно да се остойностят договорените по НА квадратни метри на апартаментите и паркоместата по проектната цена.
Например за собственик А:
769,15 кв.м. жилищна площ плюс 4броя паркоместа умножени по 17,91 кв.м. всяко (ако приемем, че за база ни служи информацията за общата площ от 716,40 кв.м. разделена на 40 паркоместа). Така за първия собственик получаваме общо
769,15+4*17,91=840,79 кв.м.*500 евро = 420 395 евро
За собственик Б:
Остатъка от жилищната площ плюс площта на 2 паркоместа от общо 6 обезщетение или:
(996,66-769,15+17,91*2)*500=263,33*500=131 665 евро

Според мен доплащанията, уговорени в НА, нямат място при фактурирането. Вероятно такива има и към втория собственик и са възможни прихващания между страните, които ще възникнат в процеса на строителството и окончателното уреждане на взаимоотношенията между тях.

С тези обороти неизбежно възниква задължение за регистрация по ЗДДС, защото авансовите плащания също се включват към облагаемия оборот по чл. 96 от ЗДДС, а както вече отбелязахме, прехвърленото право на строеж е един вид авансово плащане към Вашата фирма за бъдещата строителна продукция.

От текста на въпроса останах с впечатлението, че разрешението за строеж вече е издаден и е предмет на сделката, т.е. не предстои да се получи след отстъпване правото на строеж. В този случай, според мен, няма да възникне задължение за начисляване на ДДС след регистрацията, защото данъчното събитие е настъпило преди това и вие го фактурирате без начисляване на данък не на основание чл. 45, ал. 2, а на основание чл. 113, ал. 9.

Абсолютно точен и прецизен коментар на въпроса.
Anipl, можеше да благодариш на irenabrili за труда й.
#5 | 11.01.2017, 16:50
Публикации: 7 / 0
може би неправилно поставен въпрос. става дума за НА за прехвърляне на ид.ч. от същата земя , за която вече има НА за отстъпено право на строеж срещу задължение за строителство ,т.е. преди регистрацията има една сделка, на основание на която фирмата се регистрира по ЗДДС и не дължи ДДС.след това дружеството придобива ид.ч. от собствеността на същата земя, отново срещу задължение за същото, но вече е регистрирано лице. земята е осчетов. в гр.20
#6 | 02.10.2021, 20:21
Публикации: 22 / 1
Здравейте,
Малко да раздвижа стара тема.
Имам НА за учредено право на строеж, на фирма инвеститор, по днъчна оценка за 400х.лв.
Учредителя - физическо лице си запазва 10% от правото.
При условията на чл. 130, каква трябва да е данъчната основа на авансовата фактура, която трябва да издаде фирмата инвеститор към учредителя?


Благодаря на включилите се!
#7 | 03.10.2021, 18:03
Публикации: 825 / 178
Точно по условията на чл.130 трябва да издадете фактура за аванс за СМР, съгл. Нот.акт.
Сумата на аванса е това, което строителят получава - остойностено по пазарни цени.
Данъчната оценка не е меродавна в случая, извадете си оценка от лицензиран оценител.
#8 | 03.10.2021, 19:42
Публикации: 22 / 1
Благодаря за отговора!
Пазарна оценка на правото на строеж, което дава учредителя /90% в случая/ или пазарна оценка на бъдещото строителство на обезщетението /10%/?
Защото ми се струва, че ще се получи голяма разлика :-(
#9 | 04.10.2021, 03:43
Публикации: 825 / 178
Това, което ще построи строителя на собственика.
Пълен достъп в КиК Инфо
за 13.75 лв. без ДДС на месец при год. абонамент
По-бързо
По-удобно
По-сигурно*
Абонамент
Последни теми
Последно в Новини
Намери ни във Facebook
Харесай нашата страница
Facebook.com/KiKinfo
и се присъедини към
ПРОФЕСИОНАЛНА СЧЕТОВОДНА ОБЩНОСТ
най-голямата счетоводна група