адв. Димитър Кавалджиев
Покупката на недвижим имот почти винаги е свързано с подробно проучвaне и сериозни колебания у купувача относно цена и алтернативи. След вземане на решението, обаче, следва да се осъществят предвидените в закона процедури за прехвърляне на собствеността така, че купувачът да се превърне в собственик на избрания имот. Покупката на недвижим имот се отличава от покупката на движими вещи не само по усложнените процедури по прехвълянето, но и по рискове за купувача от правно-административен характер, които могат да доведат до сериозни последици за него в последствие. При това не става въпрос за рискове от откровени и умишлени измами, които представляват престъпления по смисъла на Наказателния кодекс, а за рискове, съпътстващи напълно редовни сделки, но водещи до проблеми в последствие, свързани с реализиране на права, които законодателството урежда.
Рискове при упълномощаване
С възможностите, които законът даде на нотариусите за проверка легитимацията на страните в Системата за проверка на документи за самоличност по конкретна сделка се ограничиха случаите с извършване на сделки чрез фалшиви документи за самоличност. С въвеждането на специалния регистър за пълномощни и завещания, в който всеки нотариус може да направи бърза справка дали дадено пълномощно действително е нотариалано заверено в този вид се ограничиха възможностите и да се спекулира с фалшиви пълномощни. Но съдържанието на пълномощното, с което се прехвърля имот, както и обема на представителната власт продължават да са рисков фактор за потенциални проблеми след сделката. Стабилността на нотариалния акт зависи както от пълномощното на продавача, така и от пълномощното на купувача.
По отношение съдържанието на пълномощното за прехвърляне на имот има редица тълкования, включително и съдебна практика, които по някои въпроси са разнопосочни. Така например спорен е въпросът дали е достатъчно на пълномощника да се даде право да се разпореди с конкретен имот без да се описват съществени елементи от сделката (например цената) или трябва да се опишат подробно съществените елементи от сделката като един вид реквизити на пълномощното. В съдилищата се застъпват и двете становища, а практическото значение за изясняване на дилемата е да се избегне риска определена сделка с недвижим имот да бъде обявена в последствие за недействителна поради липса на представителна власт.
Предвид всичко това при осъществяване на сделка, в която участват пълномощници е добре да се извърши анализ на текста на пълномощното и по възможност да се изисква документът да съдръжа достатъчно подробна информация за покупко-продажбата. Нотариусът, пред когото се изповядва сделката също изследва представителната власт и правомощията в пълномощното, но предвид спорната съдебна практика по някои въпроси това не е достатъчно да се избегнат всички рискове. За да се внесе по-голяма сигурност в отношенията по прехърляне на недвижим имот във ВКС е образувано тълкователно дело по въпроса за необходимото съдържание на пълномощното, което следва да приключи с решение, задължително за съдилищата (тълкувателно дело № 5/2014 г.)
От друга страна дори пълномощното да е изрядно, подробно и изготвено така, че да не оставя място за съмнения и тълкувания относно представителната власт и правомощията на пълномощника, възможно е упълномощителят да е оттеглил пълномощното си или пък самото пълномощно да бъде обявено в последствие за нищожно поради обстоятелството, че упълномощителят не е разбирал свойството и значението на постъпките си. В тези случай купувачът не става собственик на имота. Все пак ако никой не обяви сделката за нищожна по съдебен ред и купувачът в качеството му на добросъвестен владелец владее имота необезпокоявано в течение на 5 години, той ще го придобие по давност и собствеността му ще се стабилизира.
Проверка на собствеността
Основната цел на купувача при участието му в сделка с недвижим имот е да стане собственик на имота. За да се реализира това трябва и продавачът му да е бил собственик към момента на нотариалното изповядване на сделката, тъй като само тогава може да прехвърли правото на собственост на купувача. Широко разпространено заблуждение е, че когато някой притежава нотариален акт, то той задължително е собственик на имота, посочен в него. Има редица хипотези, при които дори при наличието на редовен нотариален акт посоченото в него лице не е собственик на имота. Така например възможно е сделката, описана в нотариалния акт в последствие да е била обявена за нищожна или да е била унищожена по съдебен ред с влязло в сила решение. В този случай нотариалният акт се превръща само в лист хартия, а действителния собственик на имота е друго лице. За това при сделка с недвижим имот задължително следва да се извърши проверка дали продавачът действително е собственик на имота. Такава проверка се извършва в Имотния регистър към Агенция по вписванията където по партидата на имота и след анализ на всички вписвания се вижда кой е актуалния му собственик.
Покупка от фирма
Когато се купува имот от фирма следва да се извърши проверка не само дали фирмата съществува, но и дали не е в процедура по несъстоятелност или ликвидация. В тези случаи не е невъзможно да се осъществи сделка, но трябва да се проверят редица обстоятелства като например: на каква фаза е производството; дали лицето, което извършва продажбата е законно назначен синдик, респ. ликвидатор; от кога дружеството притежава имота и дали не е закупен в период, в който сделката може да бъде обявена за недействителна и т.н. и т.н. Дали фирмата е в производство по несъстоятелност може да се провери в Търговския регистър, но най-добре е от фирмата –продавач да се изиска удоствоерение, че не е в несъстоятелност, издадено от съда. Възможно е в съда да е подадена молба за обявяване в несъстоятелност на дружеството, но по тази молба все още няма решение. В този случаи в Търговския регистър няма да има отбелязване, но удоствоерението от съда ще покаже наличието на такава молба. Следва да се има предвид, че ако фирмата е в производство по несъстоятелност кредиторите й могат да обявят за недействителни сделки, извършени няколко години назад, ако докажат, че същите са сключени при крайно неизгодни условия, което не е трудно при широко разпространената практика в нотариалния акт да се обявява занижена цена, различна от договорената, с цел заплащане на по-ниски разходи по сделката.
Продажба на имот от съпрузи
Вероятни рискове за купувача могат да възникнат и при продажба на имот от единия от съпрузите без участието на другия. Нотариусът има възможност да провери в систамата на ГРАО какво е семейното положение на продавача, но предварителната проверка и дори изискване продавачът да представи удоствоерение за семейно положение по време на преговорите може да спести много главоболия. Освен това от известно време съпрузите имат право да избират различен режим на имуществените отношения помежду си, както и да сключват брачни договори, поради което следва да се изиска продавачът да представи и удостоверение от Агенция по вписванията за режима на имуществени отношения между съпрузите. Купувачът също може да извърши тази проверка сам. Всичко това се прави за да се провери дали собственик на имота е единият съпруг или и двамата – т.е. кой трябва да Ви продаде имота. Но дори и собственик на имота да е само единият съпруг и той да има право да прехвърли имота, то ако имотът е със статут на „семейно жилище“, собственикът пак не може да го прехвърля без съгласието на другия съпруг.
Продажба на имот от продавач с дългове
Друг риск при покупка на имот е свързан с наличие на задълженията у продавача. Ако към момента на сделката той има големи неплатени публични задължения (например за данъци и осигуровки) е възможно държавата (ако не може да събере вземанията си по друг начин) да поиска от съда да обяви сделката с този имот за относително недействителна спрямо нея, тъй като продажбата намалява имуществото на длъжника. За да се избегне такъв риск е добре преди да се закупи имот да се поиска от Продавача да представи удостоверение за липса на ликвидни и изискуеми задължения към държавата – Удостоверение по чл. 87 от ДОПК. Нотариусът няма достъп до такива регистри. Наистина продавачът декларира пред него липсата на публични задължения при изповядване на сделката, но въпреки наличието на наказателна отговорност за деклариране на неверни обстоятелства е възможно да подпише декларацията – умишлено или поради незнание (невнимание).
Продажба на имот при цена, различна от реално договорената
Предвид изложените по-горе рискове от последваща отмяна на продажбата неразумно и неправилно е да се вписва в нотариалния акт цена по-ниска от реално договорената с цел да се платят по-малко данъци и такси при прехвърлянето. Действиетелно се намалява текущото плащане, но ако се стигне до съдебно отстряняване от имота в последствие, то купувачът има право да иска от продавача да му върне цената, която е записана в нотариалния акт, а не реалната цена. Често се практикува разликата до действително уговореното плащане да се впише в нотариалния акт като неустойка в случай на съдебно отстраняване от имота, но и тази практика крие рискове, тъй като е възможно неустойката да бъде обявена от съда за прекомерно голяма и да бъде намалена (особено когато се прехвърля между физически лица). За това най-удачно е да се впише в нотариалния акт действителната продажна цена, а не намалена стойност.
Рискове при покупка на ипотекиран имот
При покупка на имот едно от основните действия, които следва да направи купувачът преди сделката е да извърши проверка в Агенцията по вписванията дали имотът не е обременен с тежести. Това става чрез компютърна справка или (най-добре) чрез подаване на молба за издаване на Удостоверение за тежести на имота. От това удостоверение може да се проследи историята на имота и какви правни действия са извършвани спрямо него, както и какво е актуалното правно състояние, тъй като е въможно да има наложена възбрана, да е учредена ипотека, да има висящ съдебен спор и т.н. и т.н.
Обикновено при наличие на тежести върху имота купувачът се отказва от покупката. Но в дейстивтелност продажба на ипотекиран имот е възможна и често се случва, като парите от продажната цена се използват за вдигане на наличната ипотека. Купувачът изрично се съгласява имотът да бъде прехвърлен с ипотека, която в последствие да бъде вдигната след като плати. Разбира се за да се осъществи сделката трябва да не е започнала процедура по публична продан на имота от страна на ипотекарния кредитор.
Рисковете при такава продажба са свързани най-вече с опасността купувачът да бъде излъган и продавачът да не осъществи вдигане на ипотеката с получените от продажбата пари. Тогава купувачът ще се окаже собственик на имот, който всеки момент може да бъде продаден на публична продан. За да се намали опасността от такова развитие на нещата страните трябва подробно да уговорят вдигането на ипотеката и параметрите на цялата процедура в предварителния договор и/или в нотариалния акт по прехвърлянето. Съответната договорка може да бъде скрепена и с неустойки за неизпълнение. Но само това не е достатъчно за да се избегнат всички рискове при такава покупка.
Купувачът трябва да е сигурен, че парите от получената цена по продажбата на имота ще са достатъчни за погасяване на сумите по кредита – главница, лихви, наказателни лихви при просрочия, такси и други вземания на банката. В противен случай сделката може да се осъществи, но кредиторът (най-често банка) да откаже да вдигне ипотеката. За целта следва да се поиска от кредитора да издаде Гаранционно писмо, в което да впише необходимата сума, при получаването на която ще подпише молба за погасяване на ипотеката.
Дължимата сума следва да се преведе директно по сметка на кредитора (банката), а не по сметка на продавача, тъй като в противен случай той може да не погаси кредита умишлено или пък сметката му да се окаже запорирана. Най-добре е да се договори с банката-кредитор парите по сделката да се преведат по Специална (ЕСКРОУ) сметка, която се разкрива въз основа на тристранно споразумение между купувача, продавача и банката, но за тази сметка се заплащат и немалки такси, които най-често се поемат от купувача.
Рискове при покупка на дарен имот
При покупка на имот от собственик, който е придобил имота чрез дарение също съществуват рискове. Дарителят прехвърля имота безвъзмездно, но законът му дава възможност при определени конкретно посочени условия да отмени дарението. Тази отмяна става по съдебен ред и ако исковата молба за отмяна на дарението е вписана преди прехвърляне на имота, то при успех на делото имотът отново става собственост на дарителя, назависимо, че междувременно е прехвърлен. Ако обаче няма вписана искова молба, то дори в последствие да се отмени дарението, купувачът ще си остане собственик на имота. Предвид изложеното при покупка на дарен имот е от още по-голямо значение да се извади удостоверение за тежести на имота, с помощта на което да се анализират всички рискове.
Рискове при покупка на имот от публична продан
Често пъти примамени от по-ниска цена хората прибягват до покупка на имот, обявен за продажба на публична продан. Въпреки широко разпространеното мнение за по-голяма сигурност на сделката, такава покупка също крие рискове. Принципно, съдебния изпълнител е длъжен да провери собствеността върху имота и предвид отговорността, която носи за причинени вреди по време на изпълнителното производство, може да се предполага, че е проверил добре собствеността върху имота. Но следва да се има предвид, че задължението за проверка на собствеността не включва задължение на съдебния изпълнител да обявява при продажбата наличието на евентуални ограничени вещни права върху имота (право на ползване, право на строеж, сервитути и пр.). За по-голяма сигурност купувачът на публична продан трябва да извърши самостоятелно обстойна проверка на собствеността преди да вземе решение за участие в публичната продан.