Данък печалба при продажба на три имота

Повод за настоящия материал са последните изменения на редица данъчни закони, сред които Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), които засягат търговския оборот както от гледна точка на работата на нотариуса, така и от гледна точка на данъчните задължения на физическите и юридически лица.

Едно от съществените изменения в горната посока на Закона за местните данъци и такси е предвиденото задължение за внасяне на дължим местен данък по сметка на съответната община при придобиване на право на собственост и други вещни права върху недвижими имоти по силата на давностното владение. Размерът на данъка е определен от чл. 44, ал. 3 ЗМДТ като равен на този при безвъзмездно придобиване на имущества и следва да бъде внесен към деня на издаване на нотариалния акт, удостоверяващ правото на собственост или съответното вещно право.
И тъй като този данък при безвъзмездно придобиване на имущества е в по-висок размер от данъка за възмездно придобиване, твърде вероятно е владелците вместо да се снабдяват с нотариален акт по обстоятелствена проверка, да прибегнат към изповядване на продажбена сделка, в случай че собствениците на имота са готови да окажат съдействие.

Едно от измененията на Закона за данъците върху доходите на физическите лица пък касае облагаемостта на доходите, получени от продажбата на недвижим имот или вещно право върху такъв.
Действащата до 01.01.2010 г. уредба предвиждаше в чл. 13 ЗДДФЛ, че не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, независимо от датата на придобиване на имота и респективно до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

Според новата редакция на текста на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква “а” от от Закона за данъците върху доходите на физически лица се предвижда, че не са облагаеми доходите от продажбата на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години, т.е. въвежда се изискването продаваният жилищен недвижим имот да е притежаван поне три години в собственост от отчуждителя, като е без значение на какво основание той е придобил собствеността върху него, освен ако не е придобит по наследство или по завет (чл. 13, ал. 1, т. 26).

Що се отнася до понятието жилищен имот, нормативното му определение можем да намерим т. 30 на § 5 от ДР на ЗУТ, където жилището е дефинирано като съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди. Следва да се съобрази обаче, че не е достатъчно едни недвижим имот да се ползва за жилище, за да има той статута на жилищен имот по смисъла на ЗДДФЛ. Необходимо е още и юридическата му характеристика да предполага, че е възможно той да се използва за жилищни нужди. Ако все пак за жилищни нужди се ползва друг имот, чиято юридическа характеристика е различна - например производствена сграда, необходимо е да се направят необходимите постъпки за промяна на предназначението му.
Достатъчно е недвижимият имот по предназначение да може да се използва като жилище. За ползване на горепосоченото данъчно облекчение не е необходимо имотът фактически да се ползва като жилище, т.е. не е необходимо имотът да се ползва въобще от собственика му било лично, било чрез трети лица. Достатъчно е юридическият му статут да го определя като жилищен имот.
Само за пълнота ще посочим, че когато е продаден първо един жилищен недвижим имот през съответната данъчна година, когато същият е получен от продавача по наследство или по завет, доходите от продажбата са освободени на друго основание - на основание т. 26 от ал. 1 на чл. 13 ЗДДФЛ. В този смисъл продажбата на наследения, респективно на завещания имот, няма да се брои като продажба на един жилищен недвижим имот по смисъла на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. “а” ЗДДФЛ и собственикът може да реализира още една продажба на недвижим жилищен имот, доходите от която няма да подлежат на данъчно облагане.
Следва да се прави разграничение между анализираната разпоредба и тази на ал. 2 на чл. 13. Вярно е, че не се смята за доход полученото недвижимо имущество по наследство, завет и дарение, но доходите от продажбата на това имущество са освободени от облагане с данък само за полученото по наследство и по завет, но не и от продажбата на подареното такова.

Освен доходите от продажбата на един недвижим жилищен имот, новата редакция на текста на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква “б” от Закона за данъците върху доходите на физически лица предвижда, че не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два други недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Под “други недвижими имоти” следва да разбираме такива, които не са горски и не са селскостопански недвижими имоти, т.е. това могат да бъдат недвижими имоти с предназначение за жилищни, търговски, производствени и други нужди.
Следва да се обърне внимание, че, ако в един нотариален акт са прехвърлени повече от два недвижими имота, то приходите само от първите два описани имота ще бъдат освободени от облагане и то само ако е изпълнено и условието да са изтекли пет години от деня на придобиването им.

Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 ЗДДФЛ). Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 ЗДДФЛ и в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имуществото.
Получената положителна разлика между двете суми се намалява с 10 на сто нормативни разходи, за да се получи данъчната основа, подлежаща на облагане с данък.
Съгласно чл. 48, ал. 1 ЗДДФЛ размерът на данъка се определя, като годишната данъчна основа се умножи по данъчна ставка 10 на сто.

В случай че продадените права са съпружеска имуществена общност, напълно възможно е за единия от съпрузите продажбата да е на трети и следващ имот, а за другия да е продажба на първи или втори такъв, с оглед на възможността всеки един от тях да е извършил разпоредителна сделка със свое лично имущество.
Това следва да се съобрази при подаване на данъчни декларации от двамата съпрузи, тъй като с оглед на изпълнението на чл. 50, ал. 1, т. 1 и чл. 53, ал. 1 ЗДДФЛ всеки от съпрузите е задължен да подаде годишна данъчна декларация за съответната част от облагаемия доход.
С оглед на горното е уместно нотариусът да информира страните за евентуалните последици от извършваната продажба, особено в случаите когато с един нотариален акт се продават повече от един, респективно от два недвижими имота.

Мариела ПАВЛОВА, нотариус "

Съгласно разпоредбата на чл. 3, ал. 2 от закона независима икономическа дейност е всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него. Според ал. 3 на същия член от закона не е независима икономическа дейност дейността, осъществявана от физически лица по трудово правоотношение или по правоотношение, приравнено на трудово; както и дейността на физическите лица, които не са еднолични търговци, за осъществяваната от тях дейност, уредена в закон, по управление и контрол на юридически лица.

В случая физическото лице е извършило в периода 11.2016 г. - 5.2017 г. продажби на два апартамента. Следва ли да се приеме, че с тези продажби лицето извършва независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС?
 


За да се отговори на въпроса, следва да се определи дали дейността му по продажбите на апартаментите представлява дейност, извършвана редовно и/или по занятие по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС.

В доскорошната практика на Върховния административен съд (ВАС) като критерий за определяне на една дейност като "редовна" за целите на ЗДДС се приема, че това е системното (три или повече пъти за една година) осъществяване на тази дейност с цел извличане на печалба в свой частен интерес. В този смисъл са и Решение на ВАС №7301 от 23.05.2012 г. по а.д. №1394 от 2012 г., Решение на ВАС №5935 от 26.04.2013 г. по а.д. №7552 от 2012 г. Така в случаите на продажби на недвижими имоти ВАС е приел, че лицето осъществява дейност редовно, ако извърши три или повече от три продажби в рамките на 12 последователни месеца с цел реализиране на печалба.

Този критерий обаче, не се споделя от Съда на Европейския съюз (СЕС). Според него не толкова броят на извършените продажби, определя редовността на дейността, а конкретните обстоятелства, при които се осъществява тя. Така например според съда обикновеното упражняване на правото на собственост върху недвижим имот от неговия титуляр само по себе си не може да се разглежда като икономическа дейност. В този смисъл са съответно т. 43 и т. 19 от неговите Решение по съединени дела С-180/10 и С-181/10 от 2011 г., и Решение по дело Fini H, C-32/03 от 2005 г.

Според становището на СЕС обикновеното упражняване на правото на собственост на имоти (осребряването им) не може да се квалифицира като икономическа дейност. Ако при продажбите на тази собственост лицето не е предприело активни действия с използването на средства, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, § 1, ал. 2-ра от Директивата за ДДС, неговите действия се вписват само в обхвата на действия за управление на лично имущество.

Изложеното дава основание да се направи заключение, че продажбата на въпросните апартаменти ще се квалифицират като "независима икономическа дейност" само, ако при продажбата им лицето е предприело активни действия, надхвърлящи обикновеното управление на лично имущество, като използва средства, подобни на тези, използвани от търговец.

Така например, ако за реализацията на тези продажби лицето е организирало извършването на довършителни строителни работи в апартаментите, изграждане на В и К, и/или ел. инсталации, т.е. извършило е действия които излизат извън обхвата на обикновеното управление на собственото имущество, или е организирало рекламна кампания за продажбите им, неговата дейност се определя като икономическа и това го превръща в данъчно задължено лице по смисъла на ЗДДС. В такъв случай, лицето подлежи на задължителна регистрация по чл. 96 от закона.

Ако при продажбите на тази собственост лицето не е предприело активни действия с използването на средства, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, § 1, ал. 2 от Директивата за ДДС, неговите действия се вписват само в обхвата на действия за управление на лично имущество.