ОТНОСНО:Прилагане на разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ........ постъпи Ваше запитване с вх. № 94-00-131/25.09.2024 г., относно прилагане на нормите на ЗДДФЛ.
Изложена е следната фактическа обстановка:
Закупили сте недвижими имоти през 2021 г. - поземлен имот от 577 кв.м. жилищна сграда и гараж, съгласно НА № 173/2021 г. През 2023 г. сте извършил продажба на същите с НА № 22/2023 г., като посочвате, че част от сумата в размер на 60 000 евро е заплатена за построена незаконна постройка в имота, оборудване и обзавеждане. В допълнителен разговор по телефона разяснявате, че под оборудване имате предвид отново вещи от дома - климатици, мелачка за грозде, казани и други.
Поставяте въпрос:
Как следва да попълните годишната данъчна декларация и обложите дохода от 60 000 евро, заплатен за подобрения, незаконна постройка, оборудване и обзавеждане?
С оглед изложената фактическа обстановка и действащото законодателство, изразявам следното становище:
Разпоредбата на чл. 12 от ЗДДФЛ определя, че облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
С нормата на чл. 13 от ЗДДФЛ са регламентирани необлагаемите доходи.
Предвид на така описаната фактическа обстановка и приложени нотариални актове, Вие сте извършили продажба на недвижимите имоти, придобити през 2021 г. 2 години след закупуването, поради което не отговаряте на условията за наличие на необлагаеми доходи по чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ.
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 2 от ЗДДФЛ доходите от продажбата или замяната на движимо имущество, с изключение на изрично посочените в закона са необлагаеми.
С най-голямо практическо значение е делениeто на вещите на движими и недвижими. Недвижимите имоти могат да се обособят в 2 големи групи:
1. В първата група са изрично посочените обекти - земя, сгради и т.н.
2. Втората група са практически неопределен брой вещи, поначало движими, които стават недвижими след трайното прикрепване към земята или постройката. Изрично се изисква прикрепването да е трайно. Този признак "трайност" е съществен и означава, че прикрепената вещ не може да се отдели от земята или постройката без значително повреждане и на двата обекта - Постановление на пленума на ВС № 6/1974 г. В правната теория и практика се приема, че трайно е прикрепването не само когато отделянето би довело до физическо увреждане на главната вещ, но и когато би нарушило нейното функциониране.
Комуналните инсталации (парно отопление, електричество, ВиК и вещите, които са послужили за изграждането им се считат за трайно прикрепени и недвижими вещи.
Вещите, използвани за подобрения и ремонт на един имот също не могат да се квалифицират като движими вещи.
Когато строителните материали и компоненти се прикрепват към имота така, че не може впоследствие да се отделят без същият да се разруши или повреди, те губят характеристиката си на движима вещ и стават част от недвижимия имот по предназначение. Така напр. вратите и прозорците в една къща са недвижими вещи, тъй като предназначението им е да бъдат част от постройката.
При продажба на поземлен имот, жилищна постройка, незаконна постройка, гараж и подобрения върху същите, ще е налице доход от недвижим имот.
Предвид гореизложеното, частта от получения от Вас доход от 60 000 евро, представляваща цената на незаконна постройка и подобрения следва да се включи в общата стойност на продажбата на недвижимите имоти.
Единствено изключение в случая може да има за дохода, получен за продажбата на движимите вещи, съставляващи лични вещи и обзавеждане - покъщнина на жилищната постройка. Същият може да се определи като необлагаем доход по силата на чл. 13, ал. 1, т. 2 от ЗДДФЛ.
За да се установи тяхната стойност и вид следва да има изричен опис и протокол за предаването им или други документи.
Необлагаемите доходи се декларират по желание на лицата в приложение № 13 към ГДД (чл. 50а от ЗДДФЛ).
Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Изложена е следната фактическа обстановка: през 2021 г. сте закупили недвижими имоти - поземлен имот с площ 577 кв.м., жилищна сграда и гараж, съгласно нотариален акт № 173/2021 г. През 2023 г. сте продали същите имоти с нотариален акт № 22/2023 г., като посочвате, че част от продажната цена в размер на 60 000 евро е заплатена за построена незаконна постройка в имота, оборудване и обзавеждане. В допълнителен телефонен разговор уточнявате, че под "оборудване" имате предвид вещи от дома - климатици, мелачка за грозде, казани и други.
Въпрос: Как следва да попълните годишната данъчна декларация и обложите дохода от 60 000 евро, заплатен за подобрения, незаконна постройка, оборудване и обзавеждане?
Съгласно разпоредбата на чл. 12 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон. В чл. 13 от ЗДДФЛ са регламентирани необлагаемите доходи.
Предвид описаната фактическа обстановка и приложените нотариални актове, Вие сте извършили продажба на недвижимите имоти, придобити през 2021 г., две години след закупуването им. Поради това не са налице условията за необлагаем доход по чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ.
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 2 от ЗДДФЛ доходите от продажбата или замяната на движимо имущество са необлагаеми, с изключение на изрично посочените в закона случаи.
От значение е разграничението между движими и недвижими вещи. Недвижимите имоти се делят на две основни групи:
- изрично посочени обекти - земя, сгради и др.;
- вещи, които поначало са движими, но стават недвижими след трайното им прикрепване към земята или постройката.
Изисква се прикрепването да е трайно. Признакът "трайност" означава, че прикрепената вещ не може да се отдели от земята или постройката без значително повреждане и на двата обекта - съгласно Постановление на пленума на ВС № 6/1974 г. В правната теория и практика се приема, че трайно е прикрепването не само когато отделянето би довело до физическо увреждане на главната вещ, но и когато би нарушило нейното функциониране.
Комуналните инсталации (парно отопление, електричество, ВиК) и вещите, които са послужили за изграждането им, се считат за трайно прикрепени и недвижими вещи. Вещите, използвани за подобрения и ремонт на един имот, също не могат да се квалифицират като движими вещи. Когато строителните материали и компоненти се прикрепват към имота така, че не могат впоследствие да се отделят без имотът да се разруши или повреди, те губят характеристиката си на движима вещ и стават част от недвижимия имот по предназначение. Например вратите и прозорците в една къща са недвижими вещи, тъй като предназначението им е да бъдат част от постройката.
При продажба на поземлен имот, жилищна постройка, незаконна постройка, гараж и подобрения върху същите, е налице доход от недвижим имот.
Предвид гореизложеното, частта от получения от Вас доход от 60 000 евро, която представлява цена на незаконна постройка и подобрения, следва да се включи в общата стойност на продажбата на недвижимите имоти.
Единствено изключение в случая може да има за дохода, получен от продажбата на движими вещи, съставляващи лични вещи и обзавеждане - покъщнина на жилищната постройка. Този доход може да се определи като необлагаем по силата на чл. 13, ал. 1, т. 2 от ЗДДФЛ. За да се установят тяхната стойност и вид, следва да има изричен опис и протокол за предаването им или други документи.
Необлагаемите доходи се декларират по желание на лицата в приложение № 13 към годишната данъчна декларация, съгласно чл. 50а от ЗДДФЛ.
Извод: Сумата от 60 000 евро, доколкото представлява цена за незаконна постройка и подобрения, се третира като част от дохода от продажба на недвижим имот и се включва в общата продажна цена на имотите като облагаем доход. Само частта от тази сума, която е доказано получена за движими вещи - лични вещи и обзавеждане (покъщнина), може да се третира като необлагаем доход по чл. 13, ал. 1, т. 2 от ЗДДФЛ, при наличие на документи (опис, протокол за предаване или други), като необлагаемите доходи могат по желание да се декларират в приложение № 13 към годишната данъчна декларация.
Настоящото становище е изготвено въз основа на изложената във Вашето запитване фактическа обстановка. В случай че в производство по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс се установи фактическа обстановка, различна от посочената, не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
