В Дирекция ОДОП ... постъпи писмено запитване с вх. № ..../ 08.11.2016г., препратено по компетентност от ТД на НАП ..., Офис ..., относно публична продан на недвижим имот.
В запитването е изложена следната фактическа обстановка:
В хода на провеждано принудително изпълнение се констатира, че по отношение на недвижим имот, предмет на изпълнението, е извършвано незаконно преустройство.
Обектът на изпълнение представлява сграда с търговско предназначение, собственост на дружеството, регистрирано по ЗДДС. За сградата е било издадено разрешение за ползване на 14.02.2003 година. Вероятно впоследствие е извършено преустройство, тъй като понастоящем сградата не съществува във вида в който е въведена в експлоатация. Извършено е надстрояване и пристрояване, при което съществено е променена площта и разпределението на помещенията в постройката. За преустройството не са съставяни строителни книжа и не е въвеждано в експлоатация. По тази причина, не съществуват документални данни за периода, в който са извършени строителните работи.
Единствено непряко доказателство се съдържа в кадастралната карта на населеното място, тъй като със заповед от 29.04.2005 година е одобрена кадастрална карта, на която са нанесени като отделни обекти с отделни идентификатори обекти съответстващи като площ и етажност на действително съществуващите към момента.
Във връзка с изложената фактическа обстановка и липсата на строителни книжа, поставяте следните въпроси:
Следва ли да бъде начисляван данък върху добавената стойност при публична продан на недвижим имот - сграда, за която не съществуват строителни книжа, нито актове за прехвърляне на собственост и за която има само косвени доказателства, по които евентуално да бъде датирана?
Във връзка с изложената фактическа обстановка в запитването и поставения въпрос, и съгласно действащата към настоящия момент нормативна уредба по Закона за данък върху добавената стойност и Правилника за неговото прилагане, изразявам следното принципно становище:
Съгласно чл.45, ал.3 от материалния закон, доставката на сгради или на части от тях, които не са нови и прилежащите към тях терени е освободена доставка. Алинея 7 на същата правна норма предвижда правна възможност за доставчика да третира същата доставка и като облагаема.
Определението за "сгради, които не са нови", се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в Параграф 1, т.5 от ДР на ЗДДС. С тази норма е дадена дефиниция за "нови сгради", а именно:
-които към датата , на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж" или
-за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройството на територията.
Законодателят е възприел подход за определянето на характеристиката на сградите като "нови" или "които не са нови" чрез удостоверяване на етап на тяхната завършеност от оторизиран от Закона за устройството на територията орган. Извън тази дефиниция остават случаите, при които такова удостоверяване не е законово изискуемо, както и случаите, при които окончателното завършване на строежа на сградите се е осъществило като юридически факт на един по-ранен етап - преди влизането в сила на ЗУТ. Волята на законодателя не е била тези сгради да се считат за целите на ЗДДС винаги "нови" Това налага по тълкувателен път да се изведат начините и способите, чрез които да се определи моментът, от който една сграда престава да има характеристиката на "нова" за целите на материалния закон.
В тази връзка, Ви обръщам внимание, че има издадено Писмо изх. № 91-00-261/ 04.09.2007 г. от Изпълнителния директор на НАП във връзка с данъчното третиране на доставки, свързани със земя и сгради и вещни права върху тях по Закона за данъка върху добавената стойност в сила от 1 януари 2007 година. По-конкретно, в Раздел II "Видове, доставки, свързани със земя и сгради", подраздел А "Освободени доставки", т.3 на същото са разгледани хипотезите на данъчно третиране на нормата на чл.45, ал.3 от закона, свързано с доставката на сгради или части от тях, които не са нови, както и прилежащия терен към тях.
Съгласно чл.83, ал.5 от ППЗДДС правото на избор по чл.45, ал.7 от закона в случаите на публична продан по реда на чл.131 от ЗДДС се упражнява от собственика на вещта (длъжника, залогодателя, съответно собственика на ипотекираната вещ) след покана от съдебния изпълнител. Когато до обявяването на проданта не постъпи писмено уведомление от собственика на вещта (длъжника, залогодателя, съответно собственика на ипотекираната вещ), доставката е освободена.
В хода на принудително изпълнение е установено, че по отношение на недвижим имот - сграда с търговско предназначение, собственост на дружество, регистрирано по ЗДДС, е извършено незаконно преустройство. За сградата е издадено разрешение за ползване на 14.02.2003 г. Вероятно впоследствие е извършено преустройство, тъй като към момента сградата не съществува във вида, в който е въведена в експлоатация. Извършени са надстрояване и пристрояване, при което съществено са променени площта и разпределението на помещенията. За преустройството не са съставяни строителни книжа и не е въвеждано в експлоатация. Поради това липсват документални данни за периода на извършване на строителните работи.
Единственото непряко доказателство за времето на преустройството се съдържа в кадастралната карта на населеното място. Със заповед от 29.04.2005 г. е одобрена кадастрална карта, на която са нанесени като отделни обекти с отделни идентификатори обекти, съответстващи по площ и етажност на действително съществуващите към момента.
Въпрос: Следва ли да бъде начисляван данък върху добавената стойност при публична продан на недвижим имот - сграда, за която не съществуват строителни книжа, нито актове за прехвърляне на собственост и за която има само косвени доказателства, по които евентуално да бъде датирана?
Във връзка с изложената фактическа обстановка и поставения въпрос, на основание действащата нормативна уредба по Закона за данък върху добавената стойност и Правилника за неговото прилагане, се излага следното принципно становище.
Съгласно чл.45, ал.3 от ЗДДС доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, и прилежащите към тях терени е освободена доставка. Съгласно чл.45, ал.7 от ЗДДС е предвидена правна възможност доставчикът да третира същата доставка и като облагаема.
Определението за "сгради, които не са нови" се извежда по аргумент за противното от определението в § 1, т.5 от ДР на ЗДДС, където е дадена дефиниция за "нови сгради", а именно:
- сгради, които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж", или
- сгради, за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройството на територията.
Законодателят е възприел подход за определяне на характеристиката на сградите като "нови" или "които не са нови" чрез удостоверяване на етапа на тяхната завършеност от орган, оторизиран по Закона за устройството на територията. Извън тази дефиниция остават случаите, при които такова удостоверяване не е законово изискуемо, както и случаите, при които окончателното завършване на строежа на сградите се е осъществило като юридически факт на по-ранен етап - преди влизането в сила на ЗУТ. Волята на законодателя не е тези сгради да се считат за целите на ЗДДС винаги "нови". Това налага по тълкувателен път да се изведат начините и способите, чрез които да се определи моментът, от който една сграда престава да има характеристиката на "нова" за целите на ЗДДС.
В тази връзка се посочва, че е издадено Писмо изх. № 91-00-261/04.09.2007 г. от Изпълнителния директор на НАП относно данъчното третиране на доставки, свързани със земя и сгради и вещни права върху тях по ЗДДС, в сила от 1 януари 2007 г. В раздел II "Видове доставки, свързани със земя и сгради", подраздел А "Освободени доставки", т.3 от това писмо са разгледани хипотезите на данъчно третиране по чл.45, ал.3 от ЗДДС, свързани с доставката на сгради или части от тях, които не са нови, както и прилежащия терен към тях.
Съгласно чл.83, ал.5 от ППЗДДС правото на избор по чл.45, ал.7 от ЗДДС в случаите на публична продан по реда на чл.131 от ЗДДС се упражнява от собственика на вещта (длъжника, залогодателя, съответно собственика на ипотекираната вещ) след покана от съдебния изпълнител. Когато до обявяването на проданта не постъпи писмено уведомление от собственика на вещта (длъжника, залогодателя, съответно собственика на ипотекираната вещ), доставката е освободена.
Извод: При публична продан на разглеждания недвижим имот - сграда, данъчното третиране по ЗДДС зависи от това дали сградата е "нова" по смисъла на § 1, т.5 от ДР на ЗДДС и от упражняването на правото на избор по чл.45, ал.7 от ЗДДС от собственика по реда на чл.83, ал.5 от ППЗДДС; при липса на писмено уведомление от собственика до обявяване на проданта доставката се третира като освободена.
