Изх. № 37-30-600
Дата: 22. 12. 2025 год.
ЗМДТ, чл. 15, ал. 1;
ЗИДЗУТ, § 127 от ПЗР на ЗИДЗУТ.
ОТНОСНО: начален момент на облагане на сградапо Закона за местните данъци и такси/ЗМДТ/, за която е издадено удостоверение за търпимост
В Централно управление на НАП е постъпило Ваше писмо с вх. № 37-30-600 от .....2025 г., с което бихте искали да получите становище относно началния момент на облагане на сграда, получила удостоверение за търпимост.
Изложената в писмото фактическа обстановка е следната:
С подадена декларация по чл. 14 ЗМДТ с вх. ....... от 2025 г. от ..... е деклариран недвижим имот, намиращ се в гр. П....., ...... и представляващ:
- производствена сграда с идентификатор 56784.525.345.2, застроена площ от 1110 кв. м, брой етажи 1, година на построяване 1990, вид на конструкцията - М3, височина 9 м, отчетна стойност ..... лв.;
- битова сграда с идентификатор 56784.525.345.3, застроена площ 162 кв. м, брой етажи 2, година на построяване 1990, вид на конструкцията - М3, височина 3 м, отчетна стойност ..... лв.
Към декларацията са приложени следните документи:
- удостоверение за търпимост № 4/2025 г., издадено на основание § 127, ал. ПЗР на ЗИДЗУТ от гл. архитект на ..... за двете сгради;
- счетоводна справка, извадка от сметка 613 "Разходи за придобиване на ДМА".
От служителите на дирекция ...... в качеството им на органи по приходите са предприети съответните действия по реда на чл. 109 ДОПК, като е сформирана данъчна партида с начален момент на облагане от 01.01.2020 г.
Във връзка с подадената от ..... жалба са изискани и представени допълнително документите, описани в издаденото удостоверение за търпимост: нотариален акт за собственост на недвижим имот № 145 от 2001 г. от Служба по вписванията, две нотариално заверени декларации за годината на построяване на сградите, извадки-копия от действащия ПУП - ЗРП на кв. ...., скица на поземлен имот и др.
От събраните доказателства безспорно се установява, че сградите са построени преди 31.01.2001 г. и същите са отразени по счет. сметка 613 "Разходи за придобиване на ДМА" с дата на последна операция от 30.09.2009 г. за битовата сграда и 30.07.2017 г. за производствената.
Сградите са нанесени на кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П............
Моментът на завършване на строежите се определя от ЗУТ и издадените въз основа на него подзаконови нормативни актове.
В писмото Ви се съдържа информация, според която строежите по § 6 на Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане вексплоатацияна строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обектиса заварени строежи, завършени до 31 март 2001 г., които не са били приети по установения ред до тази дата. За тях редът за въвеждане в експлоатация по наредбата не се прилага. За тези сгради не е предвиден ред за приемане "при условие, че след тяхното завършване до 31.01.2001 г. съгласно издадените строителни книжа, не са извършвани строителни и монтажни работи /СМР/, изискващи разрешение за строеж".
От началото на 2019 г. влязоха в сила изменения на чл. 14 и чл. 15 ЗМДТ, които имат отношение към изложения казус.
Във връзка с горното и поради това, че декларираните от "Възход" АД сгради са признати за търпими строежи с издадено удостоверение по § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИДЗУТ, за които няма строителни книжа, т.е. не са построени и завършени по изисквания от закона ред, бихте искали да получите становище относно това - кой е началният момент на облагане - 01.01.2020 г. или месецът, следващ месеца на издаване на удостоверението за търпимост?
В отговор на поставения от Вас въпрос и на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите, изразявам следното становище:
От 01.01.2019 г. с изменение на чл. 15, ал. 1 като основание за облагане на новопостроени сгради отпадна хипотезата "започване на ползването". Според променения и действащ към момента текст за новопостроените сгради или части от сгради се дължи данък от началото на месеца, следващ месеца, през който са завършени.
Действащият до 01.01.2019 г. текст на чл. 15, ал. 1 ЗМДТ установяваше принципното положение, съгласно което за новопостроените сгради или части от сгради данък се дължи от началото на месеца, следващ месеца, през който са завършени или е започнало ползването им.
Двете условия бяха поставени алтернативно, т.е. наличието на едно от двете е достатъчно, за да възникне задължението за заплащане на данък. Данък ще се дължи при осъществяване на едното от посочените две законови условия, в зависимост от това кое е настъпило по-рано във времето.
Моментът на завършване на строежите се определя от ЗУТ и издадените на основание на този закон подзаконови нормативни актове. Категориите строежи са уредени в чл. 137 ЗУТ. Условията и редът за съставяне на актове и протоколи за подготовка, откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво и за приемане на завършени видове строителни и монтажни работи при изпълнението на строежите, на отделни етапи или части от тях, са регламенитрани с Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.
Според трайно установената практика на органите по приходите до 2019 г., издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация или на разрешение за ползване на обекта определя момента, от който сградите се считат завършени и подлежат на облагане с данък по ЗМДТ.
В случаите, в които сгради /отделни обекти в тях/ се ползват, без да са въведени в експлоатация по изисквания от закона ред, началният момент на облагане е моментът на започване на ползването.
Тези правила се отнасят за всички сгради, включително за сградите, признати за "търпими строежи" с издадено удостоверение по § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИДЗУТ. Тъй като това са сгради, за които въобще няма или не са налице всички строителни книжа, т.е. не са построени и завършени по изисквания от закона ред, началният момент на облагане ще бъде месецът, следващ месеца, през който е започнало ползването им. В случаите, в които такива сгради са признати за "търпими" преди да е започнало ползването им, за начален момент на облагане трябва да се приеме месецът, следващ месеца на издаване на удостоверението за търпимост.
Що се отнася до конкретния казус двете сгради са построени през 2001 г. и според действащото до 2019 г. законодателство са облагаеми с данък, тъй като са били ползвани. Разпоредбата на чл. 15, ал. 1 ЗМДТ е материалноправна по своя характер.
Като общо правило правната теория приема, че процесуалноправните норми се прилагат спрямо всички съдебни спорове, които са висящи към момента на влизането им в сила, докато за материалноправните норми това правило не е в сила. С цел гарантиране спазването на принципите на правна сигурност и защита на оправданите правни очаквания материалноправните норми трябва да се тълкуват в смисъл, че имат действие занапред по отношение на нововъзникналите случаи, а до заварените при влизането им в сила положения се прилагат само доколкото от формулировката, целите или структурата им става ясно, че трябва да им се придаде такова действие.
С оглед действието на материалноправните норми считам, че целта на законодателя с изменение на чл. 15, ал. 1 ЗМДТ не е била да отпаднат от облагане вече облагаеми обекти, а единствено занапред да отпадне като основание "започване на ползването". Причината е, че в законодателството вече е предвиден ред и актове за завършване на строежите, както и за признаване за "търпими" или узаконяване на незаконно построени строежи /напр. § 127 от ПЗР на ЗИДЗУТ от 2012 г./.
В тази връзка считам, че облагането на въпросните две сгради от началото на 2020 г., а не от месеца, следващ месеца на издаване на удостоверението за търпимост, е правилно и обосновано.
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА НАП:
/ВЕНЦИСЛАВА ПЕТКОВА/
Изложената фактическа обстановка е следната:
- С декларация по чл. 14 ЗМДТ с вх. № ....... от 2025 г., подадена от "Възход" АД, е деклариран недвижим имот в гр. П....., ......, включващ:
- производствена сграда с идентификатор 56784.525.345.2, застроена площ 1110 кв. м, 1 етаж, година на построяване 1990, конструкция М3, височина 9 м, отчетна стойност ..... лв.;
- битова сграда с идентификатор 56784.525.345.3, застроена площ 162 кв. м, 2 етажа, година на построяване 1990, конструкция М3, височина 3 м, отчетна стойност ..... лв.
- Към декларацията са приложени:
- удостоверение за търпимост № 4/2025 г., издадено на основание § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИДЗУТ от главния архитект на ..... за двете сгради;
- счетоводна справка - извадка от сметка 613 "Разходи за придобиване на ДМА".
- Органите по приходите от дирекция ...... са предприели действия по чл. 109 ДОПК и е сформирана данъчна партида с начален момент на облагане 01.01.2020 г.
- По подадена жалба от "Възход" АД са изискани и представени допълнително документите, посочени в удостоверението за търпимост:
- нотариален акт за собственост на недвижим имот № 145 от 2001 г. от Служба по вписванията;
- две нотариално заверени декларации за годината на построяване на сградите;
- извадки - копия от действащия ПУП - ЗРП на кв. ....;
- скица на поземлен имот и други документи.
- От събраните доказателства се установява, че сградите са построени преди 31.01.2001 г. и са отразени по сметка 613 "Разходи за придобиване на ДМА" с дата на последна операция:
- 30.09.2009 г. за битовата сграда;
- 30.07.2017 г. за производствената сграда.
- Сградите са нанесени в кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. П............
Посочено е, че моментът на завършване на строежите се определя от ЗУТ и подзаконовите актове, издадени въз основа на него. В писмото е отбелязано, че съгласно § 6 от Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, строежите по § 6 са заварени строежи, завършени до 31 март 2001 г., които не са били приети по установения ред до тази дата, като за тях редът за въвеждане в експлоатация по наредбата не се прилага. За тези сгради не е предвиден ред за приемане, при условие че след тяхното завършване до 31.01.2001 г. съгласно издадените строителни книжа не са извършвани строително-монтажни работи, изискващи разрешение за строеж.
Отбелязано е, че от началото на 2019 г. са в сила изменения на чл. 14 и чл. 15 ЗМДТ, които имат отношение към разглеждания казус.
Във връзка с това и предвид обстоятелството, че декларираните от "Възход" АД сгради са признати за търпими строежи с удостоверение по § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИДЗУТ, за които няма строителни книжа, т.е. не са построени и завършени по изискуемия от закона ред, е поставен следният въпрос:
Въпрос: Кой е началният момент на облагане - 01.01.2020 г. или месецът, следващ месеца на издаване на удостоверението за търпимост?
В отговор, на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите, е изложено следното становище:
От 01.01.2019 г. с изменение на чл. 15, ал. 1 ЗМДТ като основание за облагане на новопостроени сгради отпада хипотезата "започване на ползването". Според действащия текст за новопостроените сгради или части от сгради данък се дължи от началото на месеца, следващ месеца, през който са завършени.
Действащият до 01.01.2019 г. текст на чл. 15, ал. 1 ЗМДТ предвижда, че за новопостроените сгради или части от сгради данък се дължи от началото на месеца, следващ месеца, през който са завършени или е започнало ползването им. Двете условия са алтернативни, като наличието на едно от тях е достатъчно, за да възникне задължението за заплащане на данък. Данък се дължи при осъществяване на едно от двете законови условия, в зависимост от това кое е настъпило по-рано.
Моментът на завършване на строежите се определя от ЗУТ и подзаконовите нормативни актове, издадени въз основа на него. Категориите строежи са уредени в чл. 137 ЗУТ. Условията и редът за съставяне на актове и протоколи за подготовка, откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, както и за приемане на завършени видове строително-монтажни работи при изпълнението на строежите, на отделни етапи или части от тях, са регламентирани с Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството.
Според трайно установената практика на органите по приходите до 2019 г. издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация или на разрешение за ползване на обекта определя момента, от който сградите се считат завършени и подлежат на облагане с данък по ЗМДТ. В случаите, когато сгради или отделни обекти в тях се ползват без да са въведени в експлоатация по изискуемия от закона ред, началният момент на облагане е моментът на започване на ползването.
Посочено е, че тези правила се прилагат за всички сгради, включително за сградите, признати за "търпими строежи" с удостоверение по § 127, ал. 1 от ПЗР на ЗИДЗУТ. Тъй като това са сгради, за които изобщо няма или не са налице всички строителни книжа, т.е. не са построени и завършени по изискуемия от закона ред, началният момент на облагане е месецът, следващ месеца, през който е започнало ползването им. В случаите, когато такива сгради са признати за "търпими" преди да е започнало ползването им, за начален момент на облагане се приема месецът, следващ месеца на издаване на удостоверението за търпимост.
По отношение на конкретния казус е посочено, че двете сгради са построени през 2001 г. и съгласно действащото до 2019 г. законодателство са облагаеми с данък, тъй като са били ползвани.
Разпоредбата на чл. 15, ал. 1 ЗМДТ е определена като материалноправна. Посочено е, че като общо правило правната теория приема: процесуалноправните норми се прилагат спрямо всички висящи към момента на влизането им в сила съдебни спорове, докато за материалноправните норми това правило не важи. С оглед гарантиране на принципите на правна сигурност и защита на оправданите правни очаквания материалноправните норми следва да се тълкуват като действащи занапред за нововъзникнали случаи, а към заварените при влизането им в сила положения се прилагат само ако от формулировката, целите или структурата им ясно следва, че трябва да им се придаде такова действие.
С оглед действието на материалноправните норми е изразено становище, че целта на законодателя с изменението на чл. 15, ал. 1 ЗМДТ не е била да отпаднат от облагане вече облагаеми обекти, а единствено занапред да отпадне като основание "започване на ползването". Като причина се посочва, че в законодателството вече е предвиден ред и актове за завършване на строежите, както и за признаване за "търпими" или за узаконяване на незаконно построени строежи, например § 127 от ПЗР на ЗИДЗУТ от 2012 г.
Извод: Облагането на двете сгради от началото на 2020 г., а не от месеца, следващ месеца на издаване на удостоверението за търпимост, е правилно и обосновано.
