ОТНОСНО:Прилагане на разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ....... постъпи Ваше запитване с вх. № 54-0002-144/09.05.2025 г. относно прилагане на нормите на ЗДДФЛ.
Посочвате, че през 2017 г. сте придобила поземлен недвижим имот. През 2022 г. с нотариален акт сте продали ½ идеални части от същия имот на лице, с което сте живеели във фактическо съжителство. На 03.11.2023 г. това лице Ви е продало обратно 1/2 част от имота, като сделката също е изповядана и има издаден нотариален акт. Посочвате, че продажната цена не е заплащана по сделките. През 2025 г. сте продала целия имот.
Посочвате още, че закупеният имот от Вас в процеса на промяна на статута е разделен на три поземлени имота (ПИ) с три нови номера - отделни идентификатора.
Поставяте въпросите:
1. Ще бъде ли приложима нормата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ за дохода, придобит от продажбата на целия имот?
2. Ще се счита ли, че се извършва продажба на три отделни имота, при условие че всеки има отделен идентификатор или ще се приеме за един имот?
С оглед на изложената фактическа обстановка и действащото данъчно законодателство, изразявам следното становище:
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Независимо от целта, с която е извършена продажбата от Вас на ½ идеални части от недвижим имот на друго лице, същата е обективирана с нотариален акт и е налице прехвърляне на собственост.
Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт (чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД)).
Съгласно чл. 24, ал. 1 от ЗЗД при договори за прехвърляне на собственост и за учредяване или прехвърляне на друго вещно право върху определена вещ прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия договор, без да е нужно да се предаде вещта.
В случая е налице валиден и неоспорен от страните нотариален акт, който е породил вещно - транслативния си ефект и собствеността се счита за прехвърлена.
Това важи и за последващата продажба от Д.Ч. към Вас.
И в двата нотариални акта, приложени към запитването, е посочено, че уговорената цена е заплатена изцяло и в брой на продавача.
Следователно, за ½ част от посочените поземлени имоти, собствеността ще се счита за придобита в годината, в която отново са закупени от Вас, а именно 2023 г.
За продадените от Вас имоти ½ част е придобита през 2017 г., а останалата ½ през 2023 г.
Изразявате становище в писмото, че след като един недвижим имот, който е разделен на три отделни поземлени имота, всеки със свой собствен идентификатор при продажба, следва да се счита за продажба на един поземлен имот и цитирате съдебна практика в запитването - Решение № 1147 от 03.07.2012 г. на АС ...... Следва да имате предвид че то е отменено с Решение на ВАС № 5059 от 10.04.2013 г. по адм. д. № 10500/2012 г.
Продажбата на имоти, които са с отделен идентификатор и могат да бъдат обект на самостоятелна прехвърлителна сделка, се считат за отделни имоти. Предмет на сделката по нотариален акт от 11.03.2025 г. са три отделни поземлени имота, а не един недвижим имот.
Поземлените имоти са с предназначение и начин на трайно ползване - ниско застрояване и за второстепенна улица.
Предвид това ПИ не са от категорията селскостопански имоти. Като аргумент за това е разпоредбата на чл. 2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.
Земеделски земи по смисъла на посочената разпоредба са тези, които са предназначени за земеделско производство и:
1. не се намират в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с подробен устройствен план, или с околовръстен полигон;
2. не са включени в горския фонд;
3. не са застроени със сгради на промишлени или други стопански предприятия, почивни или здравни заведения, религиозни общности или други обществени организации, нито представляват дворове или складови помещения към такива сгради;
4. не са заети от открити мини и кариери, от енергийни, напоителни, транспортни или други съоръжения за общо ползване, нито представляват прилежащи части към такива съоръжения.
От посоченото определение следва, че за да бъде третирана дадена земя като земеделска, е необходимо кумулативното наличие на посочените предпоставки - да е предназначена за земеделско производство и да не са налице изрично посочените обстоятелства от т. 1 - т. 4 на цитираната нормата.
Предвид на изложеното, разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ за придобития от Вас доход през 2025 г. от продажба на недвижими имоти, подробно описани в горепосочения нотариален акт, ще се приложи само за два от посочените имоти - ПИ и то само върху ½ част от същите. Т.е. необлагаем ще е 50 на сто от дохода.
Доходът от продажбата на трети ПИ ще е изцяло облагаем.
Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно - осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Посочено е, че през 2017 г. сте придобили поземлен недвижим имот. През 2022 г. с нотариален акт сте продали ½ идеална част от този имот на лице, с което сте живели във фактическо съжителство. На 03.11.2023 г. същото лице Ви е продало обратно ½ идеална част от имота, като и тази сделка е изповядана с нотариален акт. Посочвате, че продажната цена по тези сделки не е заплащана. През 2025 г. сте продали целия имот.
Уточнявате, че първоначално закупеният от Вас имот в процеса на промяна на статута е разделен на три поземлени имота (ПИ) с три нови номера - отделни идентификатори.
Поставяте следните въпроси:
Въпрос 1: Ще бъде ли приложима нормата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ за дохода, придобит от продажбата на целия имот?
Въпрос 2: Ще се счита ли, че се извършва продажба на три отделни имота, при условие че всеки има отделен идентификатор, или ще се приеме за един имот?
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Независимо от целта, с която е извършена продажбата от Вас на ½ идеална част от недвижимия имот на друго лице, сделката е обективирана с нотариален акт и е налице прехвърляне на собственост.
Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.
Съгласно чл. 24, ал. 1 от ЗЗД при договори за прехвърляне на собственост и за учредяване или прехвърляне на друго вещно право върху определена вещ прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия договор, без да е нужно да се предаде вещта.
В случая е налице валиден и неоспорен от страните нотариален акт, който е породил вещно-транслативния си ефект и собствеността се счита за прехвърлена. Това се отнася и за последващата продажба от лицето Д.Ч. към Вас.
И в двата нотариални акта, приложени към запитването, е посочено, че уговорената цена е заплатена изцяло и в брой на продавача. Следователно за ½ част от посочените поземлени имоти собствеността ще се счита за придобита в годината, в която отново са закупени от Вас, а именно 2023 г. За продадените от Вас имоти ½ част е придобита през 2017 г., а останалата ½ - през 2023 г.
Извод: За целите на прилагане на чл. 13 от ЗДДФЛ при продажбата през 2025 г. се приема, че ½ идеална част от имотите е придобита през 2017 г., а останалата ½ идеална част - през 2023 г., като и двете прехвърляния (продажбата и обратната продажба) пораждат вещно-прехвърлителен ефект.
В запитването изразявате становище, че след като един недвижим имот е разделен на три отделни поземлени имота, всеки със свой собствен идентификатор, при продажба следва да се счита за продажба на един поземлен имот. В подкрепа на това становище цитирате съдебна практика - Решение № 1147 от 03.07.2012 г. на Административен съд .......
Следва да се има предвид, че посоченото решение е отменено с Решение на Върховния административен съд № 5059 от 10.04.2013 г. по адм. д. № 10500/2012 г.
Продажбата на имоти, които са с отделен идентификатор и могат да бъдат обект на самостоятелна прехвърлителна сделка, се счита за продажба на отделни имоти. Предмет на сделката по нотариален акт от 11.03.2025 г. са три отделни поземлени имота, а не един недвижим имот.
Поземлените имоти са с предназначение и начин на трайно ползване - ниско застрояване и за второстепенна улица. Поради това тези ПИ не са от категорията селскостопански имоти.
Като аргумент се посочва разпоредбата на чл. 2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи. Съгласно тази разпоредба земеделски земи са тези, които са предназначени за земеделско производство и:
- не се намират в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с подробен устройствен план или с околовръстен полигон;
- не са включени в горския фонд;
- не са застроени със сгради на промишлени или други стопански предприятия, почивни или здравни заведения, религиозни общности или други обществени организации, нито представляват дворове или складови помещения към такива сгради;
- не са заети от открити мини и кариери, от енергийни, напоителни, транспортни или други съоръжения за общо ползване, нито представляват прилежащи части към такива съоръжения.
От това определение следва, че за да бъде третирана дадена земя като земеделска, е необходимо кумулативното наличие на посочените предпоставки - да е предназначена за земеделско производство и да не са налице обстоятелствата по т. 1 - т. 4 на цитираната норма.
Извод: Трите поземлени имота, всеки с отделен идентификатор и предназначение "ниско застрояване" и "второстепенна улица", се третират като три отделни недвижими имота и не представляват селскостопански имоти по смисъла на чл. 2 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи.
Предвид изложеното, разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ за придобития от Вас доход през 2025 г. от продажба на недвижимите имоти, подробно описани в посочения нотариален акт, ще се приложи само за два от тези имоти (два от ПИ) и то само върху ½ идеална част от тях. Тоест необлагаем ще бъде 50 на сто от дохода от продажбата на тези два имота. Доходът от продажбата на третия поземлен имот ще бъде изцяло облагаем.
Извод: Нормата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ се прилага за дохода от продажбата през 2025 г. само по отношение на два от трите поземлени имота и само за ½ идеална част от тях (50% от дохода от тези два имота е необлагаем), докато доходът от продажбата на третия поземлен имот подлежи на пълно облагане.
Настоящото становище е изготвено въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случай че в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, не може да се прави позоваване на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Извод: Становището има действие само при идентичност на фактическата обстановка с описаната в запитването и не може да бъде ползвано по чл. 17, ал. 3 от ДОПК, ако при контролно производство се установят различни факти.
