И
3_1893/11.12.2020 г.
ЗМДТ, чл. 10, ал. 1;
ЗМДТ, чл. 11, ал. 1 и 2;
ЗМДТ, чл. 64, ал. 1
ОТНОСНО: прилагане на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) във връзка със сключен договор за отстъпено право на строеж
Според изложеното в запитването и приложените документи, през 2006 г. община е сключила договор за отстъпено право на строеж върху общинска земя с дружество "С". Последното през 2010 г. е подало декларация по чл. 17 от ЗМДТ за този имот, като в графа "начин на придобиване на недвижимия имот" е посочено "покупка", но без да са приложени документи за придобиването. Така подадената декларация е приета и обработена в общината и като резултат за дружеството са възникнали задължения по ЗМДТ - данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци. В запитването изрично е посочено, че от приложеното удостоверение, издадено от Общинска техническа служба при общината от 27.11.2020 г. се установява, че в посочения урегулиран поземлен имот към 27.11.2020 г. няма построена сграда.
В тази връзка е поставен въпроса законосъобразно ли е закриване на данъчната партида на дружеството "С" и отписване на натрупаните неплатени данъчни задължения към общинската хазна?
При така изложената фактическа обстановка и с оглед разпоредбите на ЗМДТ (обн. ДВ бр. 117/1997 г., посл. доп. ДВ бр. 104/08.12.2020 г.) е изразено следното становище:
Вещните права са уредени в чл. 55 - чл. 67 от Закона за собствеността (ЗС) и включват два самостоятелни вида права от категорията ограничени вещни права: право на ползуване и право на собственост върху постройка (т. нар. суперфиция - право на строеж).
Съгласно чл. 63, ал. 1 от ЗС, собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.
Правото на строеж е ограничено вещно право, по силата на което едно лице може да построи сграда /постройка/ върху чужда земя и да стане изключителен собственик на сградата /постройката/. То изключва оборимата презумпция на чл. 92 от ЗС, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.
Правото на строеж, като ограничено вещно право върху недвижим имот, се учредява с договор или с административен акт, като по-често срещаната хипотеза е договорът, който по общото правило на чл.18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) следва да бъде сключен с нотариален акт. Изключение от това съществува в чл.183, ал.3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) по отношение на правото на строеж върху държавна и общинска земя.
Чл. 67 от ЗС определя петгодишен срок, в който следва да се упражни правото на строеж и постановява, че при бездействие на суперфициаря то се погасява по давност. Понятието "упражняване" на правото на строеж, употребено в разпоредбата на чл. 67 от ЗС, следва да се тълкува в смисъл на реализиране на правомощието, чрез което се постига крайната цел - придобиване на суперфициарна собственост. Собственост върху сграда, построена въз основа на учредено право на строеж, може да възникне само ако тя е обособена като вещ, съдържаща минимални признаци за самостоятелност, за да може да бъде годен обект на вещни права според изискванията на съответните строителни норми.
Съгласно чл. 181, ал. 1 и 2 от ЗУТ, правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След това разпореждането се извършва с цялата сграда или със самостоятелни части от нея. Следователно разпоредбата определя завършването на грубия строеж като момент на придобиване на собственост за обектите в цялата сграда. Законната дефиниция на понятието "груб строеж" също се съдържа в ЗУТ. Според § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. От този момент се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна собственост. Дотогава строежът представлява недвижим имот по смисъла на чл. 110 от ЗС като част от незавършена сграда, която е прикрепена към земята, но не е отделен обект на собственост и правото на строеж все още не е упражнено.
При неизпълнение на задължението за изграждане на сградата в уговорения срок, собственикът на земята може да развали договора по съдебен ред, с което ще отпадне правното му действие. Друго самостоятелно основание за прекратяване на правото на строеж е погасяването му по давност. Собственикът на земята може, без да разваля договора, направо да се позове на давността като предяви иск за собственост срещу суперфициаря, на когото той е отстъпил правото на строеж, ако в петгодишния срок от учредяването му, сградата не е завършена. При уважаването на иска правото на строеж като погасено по давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и той ще придобие и подобренията върху нея - изградените обекти или етажи, защото правото на строеж, сключено по единен договор със собственика на земята, не може да бъде упражнено частично. Ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив, правото на строеж ще се погаси по давност изцяло, а не само за незавършените обекти.
В аспекта на изложеното, във връзка с прилагането на ЗМДТ е необходимо да се има предвид следното:
Разпоредбата на чл. 10, ал. 1 от ЗМДТ предвижда, че с данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на страната сгради и самостоятелни обекти в сгради, както и поземлените имоти в строителните граници на населените места и селищните образувания, и поземлените имоти извън тях, които според подробен устройствен план имат предназначението по чл. 8, т. 1 от Закона за устройство на територията и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон.
Нормата на чл. 64, ал. 1 от ЗМДТ определя задължените за заплащането на таксата за битови отпадъци лица - таксата се заплаща от лицата по чл. 11 за имотите на територията на общината, като съгласно ал. 1 от същата данъчно задължени лица са собствениците на облагаеми с данък недвижими имоти. По силата на чл. 11, ал. 2 от същия закон собственикът на сграда, построена върху държавен или общински поземлен имот, е данъчнозадължен и за този имот или съответната част от него.
От изложената в запитването фактическа обстановка е видно, че на юридическото лице е отстъпено право на строеж върху общинска земя като не е построена сграда, т.е. дружеството не е упражнило това право. В тази връзка, задължението за плащане на данък и такса за битови отпадъци тежи само върху собственика на сграда, която е построена върху държавен или общински поземлен имот. Титулярът на право на строеж, отстъпено върху такъв имот, до реализиране на правото в неговия окончателен вид, тоест до възникване на облагаем обект - сграда, не е данъчнозадължен както за земята, така и съответно за учреденото право на строеж по отношение на данъка върху недвижимите имоти и таксата за битови отпадъци.
Според изложеното в запитването и приложените документи, през 2006 г. общината е сключила договор за отстъпено право на строеж върху общинска земя с дружество "С". През 2010 г. дружеството е подало декларация по чл. 17 от ЗМДТ за този имот, като в графа "начин на придобиване на недвижимия имот" е посочено "покупка", без да са приложени документи за придобиването. Декларацията е приета и обработена в общината и в резултат за дружеството са възникнали задължения по ЗМДТ - данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци.
В запитването е посочено, че от удостоверение на Общинска техническа служба от 27.11.2020 г. се установява, че в посочения урегулиран поземлен имот към тази дата няма построена сграда.
Въпрос: законосъобразно ли е закриване на данъчната партида на дружеството "С" и отписване на натрупаните неплатени данъчни задължения към общинската хазна?
При така изложената фактическа обстановка и с оглед разпоредбите на ЗМДТ (обн. ДВ, бр. 117/1997 г., посл. доп. ДВ, бр. 104/08.12.2020 г.) е изразено следното становище.
Право на строеж - правна характеристика
Вещните права са уредени в чл. 55 - чл. 67 от Закона за собствеността (ЗС) и включват два самостоятелни вида права от категорията ограничени вещни права: право на ползуване и право на собственост върху постройка (суперфиция - право на строеж).
Съгласно чл. 63, ал. 1 от ЗС собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. Правото на строеж е ограничено вещно право, по силата на което едно лице може да построи сграда/постройка върху чужда земя и да стане изключителен собственик на сградата/постройката. То изключва оборимата презумпция на чл. 92 от ЗС, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.
Правото на строеж като ограничено вещно право върху недвижим имот се учредява с договор или с административен акт, като по-често срещаната хипотеза е договорът, който по общото правило на чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) следва да бъде сключен с нотариален акт. Изключение от това е предвидено в чл. 183, ал. 3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) по отношение на правото на строеж върху държавна и общинска земя.
Съгласно чл. 67 от ЗС е предвиден петгодишен срок, в който следва да се упражни правото на строеж, като при бездействие на суперфициаря то се погасява по давност. Понятието "упражняване" на правото на строеж по смисъла на чл. 67 от ЗС се тълкува като реализиране на правомощието, чрез което се постига крайната цел - придобиване на суперфициарна собственост.
Собственост върху сграда, построена въз основа на учредено право на строеж, може да възникне само ако сградата е обособена като вещ, съдържаща минимални признаци за самостоятелност, за да бъде годен обект на вещни права според изискванията на съответните строителни норми.
Съгласно чл. 181, ал. 1 и 2 от ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След това разпореждането се извършва с цялата сграда или със самостоятелни части от нея. Тази разпоредба определя завършването на грубия строеж като момент на придобиване на собственост за обектите в цялата сграда.
Законната дефиниция на "груб строеж" се съдържа в § 5, т. 46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ: това е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. От този момент се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна собственост. До този момент строежът представлява недвижим имот по смисъла на чл. 110 от ЗС като част от незавършена сграда, прикрепена към земята, но не е отделен обект на собственост и правото на строеж все още не е упражнено.
При неизпълнение на задължението за изграждане на сградата в уговорения срок собственикът на земята може да развали договора по съдебен ред, с което ще отпадне правното му действие. Друго самостоятелно основание за прекратяване на правото на строеж е погасяването му по давност. Собственикът на земята може, без да разваля договора, да се позове на давността, като предяви иск за собственост срещу суперфициаря, на когото е отстъпил правото на строеж, ако в петгодишния срок от учредяването му сградата не е завършена. При уважаване на иска правото на строеж като погасено по давност се връща в патримониума на собственика на земята и той придобива и подобренията върху нея - изградените обекти или етажи, тъй като правото на строеж, сключено по единен договор със собственика на земята, не може да бъде упражнено частично. Ако в петгодишния срок сградата не е завършена до покрив, правото на строеж се погасява по давност изцяло, а не само за незавършените обекти.
Извод: Правото на строеж е ограничено вещно право, което се упражнява чрез изграждане на сграда до степен "груб строеж"; при неизпълнение в петгодишен срок то се погасява по давност и се връща в патримониума на собственика на земята заедно с подобренията.
Приложение на ЗМДТ
Съгласно чл. 10, ал. 1 от ЗМДТ с данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на страната сгради и самостоятелни обекти в сгради, както и поземлените имоти в строителните граници на населените места и селищните образувания, и поземлените имоти извън тях, които според подробен устройствен план имат предназначението по чл. 8, т. 1 от ЗУТ и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон.
Нормата на чл. 64, ал. 1 от ЗМДТ определя задължените за заплащане на таксата за битови отпадъци лица - таксата се заплаща от лицата по чл. 11 за имотите на територията на общината. Съгласно чл. 11, ал. 1 от ЗМДТ данъчно задължени лица са собствениците на облагаеми с данък недвижими имоти. По силата на чл. 11, ал. 2 от ЗМДТ собственикът на сграда, построена върху държавен или общински поземлен имот, е данъчнозадължен и за този имот или съответната част от него.
От изложената фактическа обстановка е видно, че на юридическото лице е отстъпено право на строеж върху общинска земя, но не е построена сграда, т.е. дружеството не е упражнило това право.
В тази връзка задължението за плащане на данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци тежи само върху собственика на сграда, построена върху държавен или общински поземлен имот. Титулярът на право на строеж, отстъпено върху такъв имот, до реализиране на правото в неговия окончателен вид, тоест до възникване на облагаем обект - сграда, не е данъчнозадължен както за земята, така и за учреденото право на строеж по отношение на данъка върху недвижимите имоти и таксата за битови отпадъци.
Извод: При липса на построена сграда върху общинския поземлен имот титулярът на отстъпеното право на строеж не е данъчнозадължено лице по чл. 11 от ЗМДТ за този имот и не дължи нито данък върху недвижимите имоти, нито такса за битови отпадъци; задължението е единствено на собственика на евентуално построена сграда.
