НАП: Облагане с данък върху недвижимите имоти на новопостроени сгради при започване на ползването им по ЗМДТ

Физическо лице, собственик на дворно място и новопостроени сгради, е декларирало тези имоти с декларация по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ. Към декларацията са приложени: нотариален акт за покупка на недвижим имот - нива, решение за промяна на предназначението на земеделска земя, заповед за одобряване на ПУП/ПРЗ, разрешение за строеж от 28.06.2010 г. и от 04.11.2011 г. В декларацията лицето собственоръчно е отбелязало, че декларира сградите, тъй като се ползват от 2015 г., въпреки че няма удостоверение за въвеждане в експлоатация или друг документ, разрешаващ ползването им.

Във връзка с изложената фактическа обстановка са поставени следните въпроси:

Въпрос 1: От кой момент възниква задължение за подаване на декларация по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ за новопостроен имот?

Въпрос 2: Какви документи данъчно задълженото лице следва да приложи към декларацията, при условие че новопостроеният имот фактически се ползва, но няма издадено разрешение за строеж?

Въпрос 3: Как следва да процедира компетентният орган при подаване на данъчна декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти, в която лицето е декларирало новопостроена сграда, за която няма издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация, а собственоръчно е декларирано обстоятелството, че имотът се ползва от определена дата?

Относно началния момент на облагане и задължението за подаване на декларация

Въпросът относно началния момент на облагане на новопостроени недвижими имоти е регламентиран в чл. 15, ал. 1 ЗМДТ. Съгласно този текст за новопостроените сгради или части от сгради се дължи данък от началото на месеца, следващ месеца, през който са завършени или е започнало използването им. При осъществяване на една от посочените законови предпоставки възниква облагаем обект по смисъла на чл. 10, ал. 1 ЗМДТ, в зависимост от това коя предпоставка е настъпила по-рано във времето.

Видът на сградата - жилищна, административна, производствена и др. - е правно ирелевантен за възникването на облагаем обект.

Моментът на завършване на строежите се определя от Закона за устройство на територията (ЗУТ) и издадените на основание този закон подзаконови нормативни актове. Условията и редът за съставяне на актове и протоколи за подготовка, откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, както и за приемане на завършени видове строителни и монтажни работи при изпълнението на строежите, на отделни етапи или части от тях, са регламентирани с Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството (чл. 1, ал. 1 от наредбата).

Според трайно установената практика на органите по приходите издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация или на разрешение за ползване на обекта определя момента, от който сградите се считат завършени и подлежат на облагане с данък по ЗМДТ.

В случаите, в които сгради или отделни обекти в тях се ползват, без да са въведени в експлоатация по изисквания от закона ред или за които законът не изисква специален акт, началният момент на облагане е моментът на започване на ползването. Декларация по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ се подава в двумесечен срок от започване на ползването.

Извод: Задължението за подаване на декларация по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ за новопостроен имот възниква при завършване на строежа (удостоверение за въвеждане в експлоатация/разрешение за ползване) или при започване на фактическото ползване, като декларацията се подава в двумесечен срок от по-ранно настъпилото събитие.

Относно документите, които се прилагат към декларацията

В закона не е установено задължение за прилагане на доказателства от задълженото лице към декларацията по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ. Същевременно е регламентирана възможността служителите на общинската администрация да изискват документи, удостоверяващи факти и обстоятелства, имащи значение за данъчното облагане - съгласно чл. 12, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) и чл. 18 ЗМДТ. Преценката какви допълнителни доказателства да бъдат събрани с цел изясняване на всички факти и обстоятелства, имащи значение за обективното установяване на задълженията, е на служителите на общинската администрация.

При деклариране на новопостроен имот, за който не е издадено разрешение за ползване, могат да бъдат изискани разрешението за строеж на сградата или други строителни книжа, както и справки от дружествата за водоснабдяване и електроснабдяване относно момента на откриване на партида на имота и наличието на потребление.

Извод: Законът не задължава данъчно задълженото лице да прилага документи към декларацията, но общинската администрация може да изисква разрешение за строеж, други строителни книжа и справки от ВиК и електроснабдителни дружества за доказване на релевантните факти.

Относно действията на компетентния орган при подадена декларация за сграда без удостоверение за въвеждане в експлоатация

При подаване на декларация по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ за новопостроен имот се изисква да бъдат попълнени всички съдържащи се във формуляра данни. Датата на започване на ползването се попълва в таблица 3, колона 3 - "дата на придобиване /промяна в обстоятелства/" от декларацията. Допълнително вписани реквизити не се взимат предвид при обработка на декларацията.

Така попълнената и подписана декларация се приема и обработва, независимо че към нея не е приложено разрешение за ползване или друг документ, удостоверяващ началото на ползване на сградата - аргумент от чл. 99, ал. 5 ДОПК.

Извод: Компетентният орган следва да приеме и обработи декларацията по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ, ако е попълнена по утвърдения формуляр и подписана, дори без приложено разрешение за ползване или друг документ за началото на ползването, като допълнително вписани извън формуляра реквизити не се вземат предвид.