НАП: Данъчно третиране по ЗДДФЛ и ЗДДС на продажба и замяна на недвижими имоти от физическо лице

ОТНОСНО:Прилагане на разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС)

В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ...... постъпи Ваше запитване с вх. № 94-00-128/12.09.2024 г. относно прилагане на нормите на ЗДДФЛ и ЗДДС.

Изложена е следната фактическа обстановка:

В качеството си на собственик имате намерение да извършите продажба на дворно място с построена в него жилищна постройка и замяна на парцел - УПИ. Тези имоти са притежавани повече от пет години. Сделката по замяната ще е на стойност над 100 000 лв.

Поставени са следните въпроси:

1. Ще се дължи ли данък за придобития доход от замяна?

2. Подлежи ли лицето на регистрация по ЗДДС?

С оглед изложената фактическа обстановка и действащото законодателство, изразявам следното становище:

Относно прилагане нормите на ЗДДФЛ:

Разпоредбата на чл. 12 от ЗДДФЛ определя, че облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

Видно от описаната фактическа обстановка ще се извърши продажба/замяна на 3 недвижими имота - дворно място, жилищна постройка и парцел-УПИ, които са придобити преди повече от 5 години.

Доходът е необлагаем при продажба на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" ЗДДФЛ).

На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

По смисъла на § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДДФЛ недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.

В конкретния случай, доходите от продажба/замяна ще са необлагаеми, защото ще са изпълнени условията на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" и буква "б" от ЗДДФЛ за продажбата на жилищната постройка, която сте притежавали повече от 3 години и за продажба/замяна на дворното място и парцела, тъй като сте ги притежавали повече от 5 години.

По желание може да декларирате необлагаемите доходи в приложение № 13 на годишната данъчна декларация (ГДД) по чл. 50 от ЗДДФЛ. Същите не подлежат на задължително деклариране (чл. 52, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ).

Относно прилагане на нормите на ЗДДС:

За да възникне задължение за регистрация по реда на ЗДДС, следва да са изпълнени условията на чл. 96 от ЗДДС спрямо лице, което притежава качество на данъчно задължено лице по смисъла на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС.

Съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗДДС, данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Легална дефиниция на понятието "независима икономическа дейност" е дадена в чл. 3, ал. 2 от закона. Независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

Видно от употребения израз "всяко лице", в кръга на задължените лица попадат и физическите лица, доколкото извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност, разписани в ал. 2 и не попада в изключенията на ал. 3 на същата разпоредба.

В разпоредбите на ЗДДС не са посочени изрични и конкретни критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Преценка за това може да бъде направена при разглеждане на конкретна фактическа обстановка, с оглед всички факти и обстоятелства.Относно понятието "дейност по занятие", може да се счита, че това е дейност като постоянна работа, която не е свързана с единични сделки, която няма случаен характер, чиято цел е създаване на постоянен доход.

Критерий за определяне на една дейност като такава по занятие е системното й осъществяване с цел извличане на печалба в свой частен интерес. В случаите на продажби на недвижими имоти, лицето осъществява дейност редовно, ако извърши три или повече от три продажби в рамките на 12 последователни месеца, с цел реализиране на печалба.

Когато физическо лице извършва разпоредителни сделки - продажба на недвижим имот, същите няма да представляват независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, само при условие че се извършват еднократно, а не редовно и по занятие. В този случай сделките ще попаднат извън обхвата на ЗДДС и няма да представляват облагаема доставка по смисъла на ЗДДС.

Ако извършените продажби не са еднократни и водят до получаването на редовен доход, те ще попаднат в приложното поле на ЗДДС.

Формиране на оборот за регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС ще е налице, когато лицето осъществява "независима икономическа дейност" и извършва сделки, формиращи облагаем оборот.

Облагаемият оборот е дефиниран в чл. 96, ал. 2 от ЗДДС. В него се включват данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително тези с нулева ставка.

Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.

"Нови сгради" по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС са сградите:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж", или

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, или

в) които отговарят на следните условия:

аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, и

бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията.

Прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията е облагаема доставка, съгласно чл. 45, ал. 3, т. 1 във връзка с чл. 45, ал. 1 от ЗДДС.

Доставките на сгради или на части от тях, които не са нови и доставката на прилежащите към тях терени не формират облагаем оборот за регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

Когато предмет на прехвърлителната сделка е сграда или част от нея, която има характеристиката на нова сграда, по аргумент на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС във връзка с чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, доставката е облагаема и данъчната основа на тази доставка формира облагаем оборот за регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

Въз основа на гореизложеното, само при извършвана от Вас независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС и осъществени облагаеми доставки при продажбата и замяната на недвижими имоти, ще имате качество на данъчно задължено лице и за Вас ще възникне задължение за регистрация по ЗДДС.

При определяне на облагаемия оборот за регистрация по реда на чл. 96, ал. 2 от ЗДДС, следва да имате предвид, че съгласно чл. 96, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 100 000 или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на ДОПК, се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.