ОТНОСНО:Прилагане на разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ......... постъпи Ваше запитване с вх. № 94-00-149/04.11.2024 г. относно прилагане на нормите на ЗДДФЛ.
Изложена е следната фактическа обстановка:
Като физическо лице на 13.05.2022 г. сте придобили имот - УПИ. В следващата година на 27.03.2023 г. придобивате собственост върху друг съседен имот - УПИ.
Задавате следните въпроси:
- При обединяване на двата имот в общ имот УПИ ще бъде ли налице нов имот?
- От датата на документа за това обединяване ли ще се брои срок от 3 години на притежаване съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ?
С оглед изложената фактическа обстановка и действащото законодателство, изразявам следното становище:
Съгласно чл. 12, ал. 1 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
За целите на данъчното облагане следва да имате предвид, че необлагаем е доходът, придобит през данъчната година от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години (чл. 13, ал.1, т.1, б. "а" от ЗДДФЛ).
Необлагаем е и доходът от продажбата на до дванедвижими имота, ако между датата на придобиване и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години (чл. 13, ал.1, т.1, б. "б" от ЗДДФЛ).
Видно от така цитираните текстове на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ срокът за притежаване се брои от датата на придобиване на имота до датата на продажба на същия.
Собствеността върху недвижими имоти се придобива с нотариален акт или акт на общински или държавен орган.
Във Вашия случай документът за обединяване на имоти - УПИ не е акт за придобиване на собственост.
Обръщам внимание, че срок за притежаване от 3 години е относим за жилищен имот. "Недвижим жилищен имот" във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди (т. 51 от пар. 1 на ДР на ЗДДФЛ).
Предвид, че имотът представлява УПИ, следва да се има предвид срокът от 5 години, посочен в чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ.
Независимо че към настоящия момент е налице един имот, собствеността върху същия е придобита чрез две отделни сделки, обективирани в два нотариални акта на посочените дати - 13.05.2022 г. и 27.03.2023 г. Следователно при продажба следва да се следи датата на придобиване на съответната част от имота.
Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на ДОПК, се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Изложена е следната фактическа обстановка: Като физическо лице на 13.05.2022 г. сте придобили имот - УПИ. На 27.03.2023 г. сте придобили собственост върху друг съседен имот - УПИ.
Въпрос: При обединяване на двата имота в общ имот - УПИ, ще бъде ли налице нов имот?
Въпрос: От датата на документа за това обединяване ли ще се брои срок от 3 години на притежаване съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ?
Съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
За целите на данъчното облагане следва да се има предвид, че съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ необлагаем е доходът, придобит през данъчната година от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години.
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ необлагаем е и доходът от продажбата на до два недвижими имота, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години.
От цитираните текстове на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ следва, че срокът за притежаване се брои от датата на придобиване на имота до датата на продажба на същия.
Собствеността върху недвижими имоти се придобива с нотариален акт или акт на общински или държавен орган. В конкретния случай документът за обединяване на имоти - УПИ не е акт за придобиване на собственост.
Обръща се внимание, че срокът за притежаване от 3 години е относим за жилищен имот. По смисъла на т. 51 от § 1 на ДР на ЗДДФЛ "недвижим жилищен имот" във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
Тъй като имотът представлява УПИ, следва да се има предвид срокът от 5 години, посочен в чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ.
Независимо че към настоящия момент е налице един имот, собствеността върху него е придобита чрез две отделни сделки, обективирани в два нотариални акта на датите 13.05.2022 г. и 27.03.2023 г. Следователно при продажба следва да се следи датата на придобиване на съответната част от имота.
Извод: Обединяването на двата УПИ в един имот не представлява ново придобиване на собственост и не поражда нов начален момент за срока на притежаване по чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ. Сроковете за необлагане се броят от датите на придобиване по съответните нотариални актове - 13.05.2022 г. и 27.03.2023 г., като за УПИ е приложим 5-годишният срок по чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ.
Настоящото становище е изготвено въз основа на изложената във запитването фактическа обстановка. В случай че в производство, възложено по реда на ДОПК, се установи фактическа обстановка, различна от посочената, не може да се прави позоваване на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
