МИНИСТЕРСТВО НА ФИНАНСИТЕ
НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ПРИХОДИТЕ
ДИРЕКЦИЯ ОБЖАЛВАНЕ И ДАНЪЧНО-ОСИГУРИТЕЛНА ПРАКТИКА - ПЛОВДИВ
Във връзка с постъпило запитване в Дирекция ОДОП ... вх.№ ..../31.03.2016г., относно облагане и деклариране на доходи от продажба на движими и недвижими вещи давам следното становище:
В писмото сте посочили, че искате разяснение и дефиниция на движими и недвижими вещи, както и облага ли се дохода от продажбата на движимо и недвижимо имущество спрямо приложения опис и как да се декларира в годишната данъчна декларация?
Съгласно действащата нормативна уредба и след преглед на поставеното запитване и приложен опис към него, както и след вземане предвид устната информация предоставена от Вас при посещение на приемния ден за консултации, давам следното становище:
Видно от описаната фактическа обстановка Вие ще реализирате продажба на недвижим имот, направили сте опис на извършените подобрения в същия, както и на инсталации и съоръжения, дограма, част от покъщнина.
За целите на данъчното облагане следва да имате предвид, че доходът придобит през данъчната година от продажбата на един недвижим жилищен имот притежаван от вас повече от три години, съгласно нормата на чл. 13, ал.1, т.1, б."а" от ЗДДФЛ е необлагаем. Необлагаем е и доходът от продажбата на до дванедвижими имота, ако между датата на придобиване и
датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години / чл. 13, ал.1, т.1, б."б" от ЗДДФЛ /.
Съгласно чл.13, ал.1, т.2 от ЗДДФЛ доходите от продажбата или замяната на движимо имущество с изключение на изрично посочените в закона са необлагаеми.
С най-голямо практическо значение е делениeто на вещите на движими и недвижими. Често пъти в законодателството, практиката и теорията недвижимите вещи се наричат още недвижими имоти. И тук законът, по пътя на законодателната икономия, регламентира само недвижимите имоти, като всичко останало извън определението се счита за движима вещ. Съгласно чл.110, ал.1 от Закона за собствеността, недвижими имоти са земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или постройката.
Недвижимите имоти могат да се обособят в 2 големи групи:
1. В първата група са изрично посочените обекти - земя, сгради и т.н.
2.Втората група са практически неопределен брой вещи, поначало движими, които стават недвижими след трайното прикрепване към земята или постройката. Изрично се изисква прикрепването да е трайно. Този признак "трайност" е много съществен и означава, че прикрепената вещ не може да се отдели от земята или постройката без значително повреждане и на двата обекта - Постановление на пленума на ВС № 6/1974 г. В правната теория и практика се приема, че трайно е прикрепването не само когато отделянето би довело до физическо увреждане на главната вещ, но и когато би нарушило нейното функциониране.
Комуналните инсталации и вещите, които са послужили за изграждането им, а именно кабели, тръби , кранове и др. се считат за трайно прикрепени и недвижими вещи.
Вещите използвани за подобренията и ремонта на един имот също немогат да се квалифицират като движими вещи, а именно топлоизолация със стъклена минерална вата в нея, подови плочки, тротоарни плочки, хидроизолация, влагоизолация, плочки фаянс за баня, теракотни плочки за под, мазилка, вар и т.н. Ако камината е вградена/зидана също ще се причисли към трайно прикрепените вещи.
Когато строителните материали и компоненти се прикрепват към имота така, че не може впоследствие да се отделят без същият да се разруши или повреди, те губят характеристиката си на движима вещ и стават част от недвижимия имот по предназначение. Така напр. вратите и прозорците в една къща са недвижими вещи, тъй като предназначението им е да бъдат част от постройката.
Ето защо, при продажба на къщата, която в случая е главната вещ ако не е уговорено, че ще се продаде без посочените от вас в описа вещи, то те ще се продадат ведно с нея като при продажбата ще е налице доход от недвижим имот.
Единствено изключение в случая ще има за следните вещи посочени в приложения от Вас опис: гардероб без врата, капак на бойлерното табло, телена ограда с дървени колове, камина при условие, че не е вградена. Същите могат да се определят като движими вещи. Доходът от тяхната продажба е необлагаем и не подлежи на деклариране с ГДД.
Предвид на гореизложеното, полученият от Вас доход при продажба на къщата ведно с всички трайно прикрепени вещи към нея ще подлежи на облагане освен ако не попадате в хипотезата на чл.13, ал.1, т.1 б."а" или б." б" от ЗДДФЛ. Същият при условие, че е облагаем ще подлежи на деклариране с ГДД в приложение №5 до края на месец април в годината следваща годината на получаването му.
В запитването е поискано разяснение и дефиниция на движими и недвижими вещи, както и дали доходът от продажбата на движимо и недвижимо имущество по приложения опис подлежи на облагане и как се декларира в годишната данъчна декларация.
Въз основа на изложената фактическа обстановка е посочено, че ще реализирате продажба на недвижим имот, като е изготвен опис на извършените подобрения в него, както и на инсталации и съоръжения, дограма и част от покъщнина.
За целите на данъчното облагане следва да се има предвид, че съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ доходът, придобит през данъчната година от продажбата на един недвижим жилищен имот, притежаван от лицето повече от три години, е необлагаем.
Необлагаем е и доходът от продажбата на до два недвижими имота, ако между датата на придобиване и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години - чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ.
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 2 от ЗДДФЛ доходите от продажбата или замяната на движимо имущество, с изключение на изрично посочените в закона, са необлагаеми.
Отбелязва се, че с най-голямо практическо значение е делението на вещите на движими и недвижими. В законодателството, практиката и теорията недвижимите вещи често се наричат недвижими имоти. Законът регламентира изрично недвижимите имоти, като всичко извън това определение се счита за движима вещ.
Съгласно чл. 110, ал. 1 от Закона за собствеността недвижими имоти са земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или постройката.
Недвижимите имоти се обособяват в две големи групи:
- Първа група - изрично посочените обекти: земя, сгради и т.н.
- Втора група - практически неопределен брой вещи, поначало движими, които стават недвижими след трайното им прикрепване към земята или постройката.
Изисква се прикрепването да е трайно. Признакът "трайност" означава, че прикрепената вещ не може да се отдели от земята или постройката без значително повреждане и на двата обекта - съгласно Постановление на пленума на ВС № 6/1974 г.
В правната теория и практика се приема, че трайно е прикрепването не само когато отделянето би довело до физическо увреждане на главната вещ, но и когато би нарушило нейното функциониране.
Комуналните инсталации и вещите, които са послужили за изграждането им, като кабели, тръби, кранове и др., се считат за трайно прикрепени и недвижими вещи.
Вещите, използвани за подобренията и ремонта на един имот, също не могат да се квалифицират като движими вещи. Като такива са посочени: топлоизолация със стъклена минерална вата, подови плочки, тротоарни плочки, хидроизолация, влагоизолация, плочки фаянс за баня, теракотни плочки за под, мазилка, вар и др. Ако камината е вградена/зидана, тя също се причислява към трайно прикрепените вещи.
Когато строителните материали и компоненти се прикрепват към имота така, че впоследствие не могат да се отделят без имотът да се разруши или повреди, те губят характеристиката си на движима вещ и стават част от недвижимия имот по предназначение. Така например вратите и прозорците в една къща са недвижими вещи, тъй като предназначението им е да бъдат част от постройката.
Посочва се, че при продажба на къщата като главна вещ, ако не е уговорено, че ще се продаде без посочените в описа вещи, те се продават заедно с нея и при продажбата е налице доход от недвижим имот.
Като изключение от това, в конкретния случай за следните вещи от приложения опис се приема, че са движими: гардероб без врата, капак на бойлерното табло, телена ограда с дървени колове, камина при условие, че не е вградена. Доходът от тяхната продажба е необлагаем и не подлежи на деклариране с годишна данъчна декларация.
Извод: Доходът, получен от продажбата на къщата заедно с всички трайно прикрепени към нея вещи, подлежи на облагане, освен ако не е налице хипотезата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" или б. "б" от ЗДДФЛ. Ако доходът е облагаем, той се декларира в годишната данъчна декларация в приложение № 5 до края на месец април на годината, следваща годината на получаването му.
