Данъчно третиране по ЗДДС на префактурирана такса за битови отпадъци при отдаване под наем на недвижим имот

Изложена е следната фактическа обстановка: Областна администрация е сключила договор за отдаване под наем на имот - държавна собственост (земя и сграда) на юридическо лице. За целите на облагането по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) е упражнено правото на избор по чл. 45, ал. 7 от закона и доставката по отдаване под наем на земята се третира като облагаема, като за документирането се издава фактура с начислен данък върху добавената стойност (ДДС). В договора за наем е уговорено платената такса за битови отпадъци да бъде възстановена от наемателя на наемодателя. Областната администрация, като собственик на имота, е титуляр на партидата в общинската администрация, като за заплатените местни данъци и такси, дължими за имота, общинската администрация не издава фактура.

В тази връзка е поставен следният въпрос:

Въпрос: Следва ли при префактурирането на такса за битови отпадъци от областната администрация на наемателя да се начислява ДДС?

На основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите, след съобразяване на относимата нормативна уредба, се изразява следното становище.

Отдаването под наем на сграда или част от нея, извършено от данъчно задължено по ЗДДС лице и с място на изпълнение на територията на страната, представлява облагаема доставка на основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДС. Изключение е предвидено в чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, съгласно който освободена доставка е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец, като по силата на ал. 7 на същата разпоредба в тези случаи доставчикът може да избере доставката да бъде облагаема.

Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването ѝ под наем или аренда, е освободена доставка, включително когато земята представлява урегулиран поземлен имот, като отново е налице право на избор доставчикът да избере доставката да бъде облагаема (чл. 45, ал. 7 от ЗДДС).

Практиката на НАП относно префактурирането на разходи, които по закон се дължат от собственика/ползвателя, а по наемния договор са за сметка на наемателя (в случая такса за битови отпадъци), е застъпена в становища на изпълнителния директор на НАП с изх. № 91-00-86/21.03.2007 г. В тях е прието, че когато регистрирано лице - наемодател, префактурира дължимия данък върху недвижимите имоти или таксата за битови отпадъци на своя наемател, тези разходи следва да се включат в данъчната основа по смисъла на чл. 26, ал. 2 от ЗДДС, тъй като представляват суми, дължими от получателя (наемателя) на доставчика (наемодателя) по силата на наемния договор, независимо че по закон тежестта за заплащането им е за собственика или ползвателя на имотите.

Съответно, когато наемодателят е регистрирано по ЗДДС лице и отдаването под наем на недвижимия имот е подчинено на общия режим - облагаема доставка (чл. 12, ал. 1 от ЗДДС или чл. 45, ал. 7 във връзка с ал. 4 от същата норма на закона), върху определената данъчна основа на доставката, включваща и префактурираните такси, се начислява ДДС в размер 20 на сто, на основание чл. 66, ал. 1 от ЗДДС.

В случай че отдаването под наем на недвижимия имот е подчинено на режима на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС и е отчетено като освободена доставка, ДДС не следва да се начислява нито върху наемната цена, нито върху таксата за битови отпадъци.

Към момента на издаване на становището не е налице друго становище, издадено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, което да касае данъчното третиране по ЗДДС на префактурирането на данъци и такси от наемодателя на наемателя при договор за наем на недвижим имот.

Допълнително се посочва, че промяната в приложимата данъчна ставка относно някои от консумативните разходи за комунално-битовите услуги - намалена ставка за доставките на централно отопление и на природен газ при стандартна приложима ставка от 20 на сто за доставката по отдаване под наем на недвижим имот - е наложила въпросът за данъчното им третиране по ЗДДС да бъде прецизиран съобразно практиката на Съда на Европейския съюз. В тази връзка е издадено становище на заместник изпълнителния директор на НАП с изх. № 20-00-26/15.02.2023 г., публикувано на интернет страницата на НАП.

Извод: При префактуриране на таксата за битови отпадъци от областната администрация - регистрирано по ЗДДС лице - на наемателя, когато отдаването под наем на имота е облагаема доставка, таксата се включва в данъчната основа по чл. 26, ал. 2 от ЗДДС и върху нея се начислява ДДС по чл. 66, ал. 1 от ЗДДС; когато наемът е освободена доставка по чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, ДДС не се начислява нито върху наема, нито върху таксата за битови отпадъци.