ОТНОСНО: Приложение на нормите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/
В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ... постъпи Ваше запитване вх. № 20-05-1/14.05.2021 г. относно облагане на доходи от продажба на недвижим имот.
В запитването посочвате, че е придобит имот - апартамент срещу издръжка и гледане. Искате да продадете същия този имот през 2021 г.
Поставени са въпроси: Доходът от продажбата на имота ще бъде ли облагаем и как следва да се изчисли облагаемата данъчна основа?
Предвид изложената фактическа обстановка в запитването и приложимото данъчно законодателство, изразявам следното становище:
Съгласно разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква ,,а" на ЗДДФЛ, доходите, придобити от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването на въпросния жилищен имот и датата на продажбата са изминали повече от три години са необлагаеми.
На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Когато продажната цена се плаща на части в различни данъчни години, за всяка от данъчните години облагаемият доход се определя по формулата, указана с разпоредбата на чл. 33, ал. 7 от ЗДДФЛ.
Не сте посочили годината на придобиване на апартамента, затова при положение, че имотът е продаден през 2021 г., преди изтичането на три годишния срок от придобиването на жилището, то доходът ще подлежи на облагане.
Нормата на чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ регламентира, че продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари.
Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ и в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имуществото /т.1/, а когато няма документално доказана цена на придобиване, същата е нула /т.3/.
В случая, данъчната оценка на имота и материалният интерес, вписан в нотариалния акт, са неотносими за определяне на цената на придобиване за целите на данъчното облагане. Следва да имате документалнодоказана цена, като същата в случая ще е документално доказания размер на сумата, която сте дали за полаганите грижи и издръжка.
Съгласно чл. 48, ал. 1 от ЗДДФЛ размерът на данъка се определя, като годишната данъчна основа се умножи по данъчна ставка 10 на сто.
За придобития облагаем доход през 2021 г. ще следва да подадете годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, приложение № 5.
В запитването е посочено, че е придобит недвижим имот - апартамент срещу издръжка и гледане и се предвижда продажбата на този имот през 2021 г.
Въпрос: Доходът от продажбата на имота ще бъде ли облагаем и как следва да се изчисли облагаемата данъчна основа?
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" от ЗДДФЛ, необлагаеми са доходите, придобити от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването на този жилищен имот и датата на продажбата са изминали повече от три години.
На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Когато продажната цена се плаща на части в различни данъчни години, за всяка от данъчните години облагаемият доход се определя по формулата, посочена в чл. 33, ал. 7 от ЗДДФЛ.
В запитването не е посочена годината на придобиване на апартамента. При условие, че имотът е продаден през 2021 г. преди изтичането на тригодишния срок от придобиването на жилището, доходът от продажбата ще подлежи на облагане.
Съгласно чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ, продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари.
Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ и в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имуществото (т. 1), а когато няма документално доказана цена на придобиване, същата е нула (т. 3).
В конкретния случай данъчната оценка на имота и материалният интерес, вписан в нотариалния акт, са неотносими за определяне на цената на придобиване за целите на данъчното облагане. Необходимо е да има документално доказана цена на придобиване, като в случая това ще бъде документално доказаният размер на сумата, която е дадена за полаганите грижи и издръжка.
Съгласно чл. 48, ал. 1 от ЗДДФЛ, размерът на данъка се определя, като годишната данъчна основа се умножи по данъчна ставка 10 на сто.
За придобития облагаем доход през 2021 г. следва да се подаде годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, приложение № 5.
Извод: Ако продажбата на апартамента през 2021 г. е извършена преди да са изминали три години от придобиването му срещу издръжка и гледане, доходът от продажбата е облагаем; облагаемият доход се формира като положителната разлика между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване (размерът на дадените суми за грижи и издръжка), намалена с 10% разходи, облага се с 10% данък и се декларира в годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, приложение № 5.
