НАП: Данъчно третиране по ЗДДФЛ и ЗМДТ на продажба и дарение на наследена земеделска земя

Със сестра си сте получили по наследство недвижим имот - земеделска земя. Предстои да получите и дела на Вашата сестра, след като тя се откаже от наследството.

Въпрос: Ще дължите ли данък, ако продадете земята, получена след отказ от наследство от Вашата сестра, ако продажбата се случи след като са изминали 5 години, налице ли е освобождаване от данък?

Въпрос: Ако сестра Ви направи дарение във Ваша полза на съответната част от земята, данъкът към Общината върху данъчната оценка ли се изчислява, а при продажба върху каква стойност се изчислява?

Съгласно ЗДДФЛ облагаеми са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и имущество, реституирано по реда на нормативен акт, са необлагаеми.

В резултат на отказа от наследство на другия наследник ще се увеличи унаследеният от Вас дял. При последваща продажба на този увеличен дял ще се прилага цитираната разпоредба на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ и придобитият доход от продажбата ще бъде необлагаем.

Извод: При отказ от наследство от страна на сестра Ви и увеличаване на Вашия наследствен дял, доходът от продажбата на този дял земеделска земя е необлагаем по чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ, независимо от изтичането на 5-годишен срок.

Ако придобиете дела на сестра си чрез дарение или покупко-продажба и впоследствие продадете този дял, за получения доход ще се дължи данък върху общата годишна данъчна основа, освен ако не са налице условията на чл. 13, ал. 1, т. 1, букви "а" и "б" от ЗДДФЛ.

Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години.

Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "б" от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

В случай че продадете имота (земеделска земя) преди да са изтекли 5 години от датата на придобиване до датата на продажбата, следва да се приложи чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ. Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи.

Съгласно чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари.

Съгласно чл. 33, ал. 6, т. 3 от ЗДДФЛ, когато няма документално доказана цена на придобиване, включително за имущество, придобито по дарение, цената на придобиване е нула. Във Вашия случай, ако придобиете дела на Вашата сестра чрез дарение, цената на придобиване за целите на чл. 33 е нула.

Облагаемият доход от продажбата на недвижим имот подлежи на облагане и деклариране с годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, с приложение № 5. Данъчната ставка е 10 на сто.

Извод: Ако придобиете дела на сестра си чрез дарение или покупко-продажба, доходът от последваща продажба на този дял е облагаем, освен ако са изпълнени условията на чл. 13, ал. 1, т. 1, букви "а" и "б" от ЗДДФЛ. При дарение цената на придобиване за целите на чл. 33 от ЗДДФЛ е нула, а облагаемият доход се декларира в ГДД по чл. 50 при ставка 10 на сто.

В запитването не е конкретизирано за какъв данък към общината се отнася въпросът. Следва да се има предвид, че съгласно чл. 44 от ЗМДТ обект на облагане с данък са имуществата, придобити по дарение, както и недвижимите имоти, ограничените вещни права върху тях и моторните превозни средства, придобити по възмезден начин. Данъкът по чл. 44 от ЗМДТ се заплаща от получателя на имуществото.

Съгласно чл. 46, ал. 1 и ал. 2 и чл. 47 от ЗМДТ основа за определяне на данъка по чл. 44 от ЗМДТ е оценката на имуществото в левове към момента на прехвърлянето. Имуществото се оценява, както следва:

• недвижимите имоти и ограничените вещни права върху тях - по уговорената цена или по определена от държавен или общински орган цена, а в случай че тя е по-ниска от данъчната им оценка - по последната, съгласно приложение № 2.

При възмездно придобиване на имущество данъкът се определя от общинския съвет в размер от 0,1 до 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, а при замяна - върху оценката на имуществото с по-висока стойност.

При дарение на имущество, както и в случаите по чл. 44, ал. 2 от ЗМДТ, данъкът се начислява върху оценката на прехвърляното имущество в размер, определен от общинския съвет с наредбата по чл. 1, ал. 2 от ЗМДТ, както следва: от 0,4 до 0,8 на сто - при дарение между братя и сестри и техните деца.

Извод: При дарение или възмездно прехвърляне на недвижим имот или идеална част от него данъкът по чл. 44 от ЗМДТ се изчислява върху оценката на имуществото към момента на прехвърлянето - по уговорената или определената цена, но не по-ниска от данъчната оценка. При дарение между братя и сестри ставката е от 0,4 до 0,8 на сто, а при възмездно придобиване - от 0,1 до 3 на сто, в размер, определен от съответния общински съвет.

Настоящото становище е изготвено въз основа на изложената във Вашето запитване фактическа обстановка. В случай че в производство, възложено по реда на ДОПК, бъде установена фактическа обстановка, различна от посочената, не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.