Регистрация по ЗДДС при продажба на урегулирани поземлени имоти от физическо лице

ОТНОСНО: Прилагане на Закона за данъка върху добавената стойност (ЗДДС)

В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ...... постъпи Вашe запитванe с вх. № 54-0002-208/29.09.2025 г., относно прилагане разпоредбите на ЗДДС. Към запитването са приложени копия на нотариални актове за покупко-продажба на недвижими имоти.

Изложена е следната фактическа обстановка:

Закупили сте земеделска земя, на която впоследствие e сменeн статутът и вече е в регулация с готовност за строеж, евентуално. Отказали сте се от строежа и понастоящем парцелът е разделен на 6-7 части, като две части вече са продадени. Предстои да продадете и другите.

Поставени са следните въпроси:

1. Следва ли да се регистрирате по ЗДДС?
2. Трябва ли съпругата Ви да се регистрира по ЗДДС, след като имотът е купен по време на брака и при условие, че договорът за закупуване на имота е само на Ваше име?
3. Ако трябва да се регистрирате по ЗДДС, кога трябва да го направите?

С оглед изложената фактическа обстановка и действащото данъчно законодателство изразявам следното становище:

По първи въпрос:

Съгласно разпоредбата на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 100 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец, е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

Облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка, доставките на финансови услуги по чл. 46, както и доставките на застрахователни услуги по чл. 47 от закона (чл. 96, ал. 2 от ЗДДС).

По смисъла на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по закона и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които законът предвижда друго.

Предвид гореизложеното, на регистрация в определените за това срокове подлежи всяко лице, което има качеството на данъчно задължено лице по ЗДДС, установено е на територията на страната и е реализирало доставки с място на изпълнение на територията на страната, формиращи облагаем оборот за определен период от време.

Разпоредбата на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС регламентира, че данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Дефиниция на понятието "независима икономическа дейност" се съдържа в разпоредбата на чл. 3, ал. 2 от закона, според която това е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

В кръга на задължените лица попадат физическите лица, когато извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност, посочени в чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, и не попадат в изключенията на ал. 3 на същата разпоредба.

В ЗДДС не са посочени изрични критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Преценка за това може да се направи при разглеждане на конкретна фактическа обстановка, с оглед всички факти и обстоятелства.

Съдът на Европейския Съюз (СЕС) в свои решения изтъква, че понятието данъчно задължено лице следва да се определя във връзка с понятието за икономическа дейност. Наличието на такава дейност обосновава определянето на едно лице като данъчно задължено. В този смисъл са Решение от 15 септември 2011 г. по съединени дела С-180/10 и С-181/10, точка 43, Решение от 3 март 2005 г. по дело Fini H, C-32/03, точка 19 и Решение от 3 април 2025 г. по дело Grzera, C-213/24, точка 18.

Според практиката на СЕС, обикновеното упражняване на правото на собственост от неговия титуляр само по себе си не може да се разглежда като икономическа дейност. За разграничаване на дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице, които са извън приложното поле на директивата, и тези на оператор, чиито сделки представляват икономическа дейност, не са определящ критерий както броят и мащабите на осъществените продажби сами по себе си, така и продължителността на периода, през който са извършени посочените действия, или размерът на получените като резултат от тях приходи. Всички тези обстоятелства могат да се впишат в контекста на управлението на личното имущество на заинтересованото лице (Решение от 15 септември 2011 г. по съединени дела С-180/10 и С-181/10 , Решение от 20 юни 1996 г. по дело Wellcome Trust, C-155/94 и Решение от 3 април 2025 г. по дело Grzera, C-213/24).

Посоченото не важи, както отбелязва СЕС в решението по съединени дела С-180/10, С-181/10 и решение C-213/24, когато лицето предприема активни действия за продажба като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, § 1, ал. 2 Директива 2006/112/ЕО.

По повод на продажбата на имот за застрояване Съдът е уточнил, че релевантен критерий за преценка е фактът, че заинтересованото лице е предприело активни действия за търговия с недвижими имоти, като е използвало средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги, като например осъществяване на благоустройствени дейности и прилагане на изпитани търговски практики. Такива инициативи обикновено не се вписват в действията по управление на лично имущество, така че произтичащите от тях сделки не могат да се разглеждат като обикновено упражняване на правото на собственост. Такива инициативи се вписват по-скоро в рамките на дейност, упражнявана с цел получаване на доходи на постоянна основа, която поради това може да бъде квалифицирана като икономическа (Решения от 15 септември 2011 г., Słaby и др., C 180/10 и C 181/10, EU:C:2011:589, т. 39 - 41 и 46, от 9 юли 2015 г., Trgovina Prizma, C 331/14, EU:C:2015:456, т. 24, от 20 януари 2021 г., AJFP Sibiu и DGRFP Braşov, C 655/19, EU:C:2021:40, т. 31, и от 3 април 2025 г., Grzera, C 213/24, т. 19).

Под активни действия следва да се разбира извършването на подготвителни действия за продажбата на имот, така както един търговец би действал при организиране на дейността си за извършване на продажба на недвижим имот. Действията следва да са насочени не само към повишаване цената на имота, но и да излизат извън обхвата на обикновеното управление на имота. Обикновено управление на имота представлява действия, насочени към съхраняването на вещта и недопускане на нейното увреждане.

В този смисъл разделянето на имота и извършените действия за промяна на предназначението му (от земеделска земя в урегулиран поземлен имот с готовност за строеж) биха могли да се квалифицират като активни действия за търговия при използване на средства, подобни на средствата на лицата, които по занятие осъществяват дейност с недвижими имоти, тъй като такива инициативи не се вписват в действията по обикновено управление на лично имущество на собственик.

Съгласно чл. 135, § 1, буква "к" от Директива 2006/112/ЕО на Съвета от 28 ноември 2006 г. относно общата система на данъка върху добавената стойност (Директива 2006/112/ЕО) държавите членки освобождават доставката на незастроена земя с изключение на доставката на земя за строеж, както е посочено в чл. 12, § 1, буква "б". Дефиниция на понятието "земя за строеж" за целите на § 1, буква "б" е дадена в чл. 12, § 3 от Директива 2006/112/ЕО и това е всяка необлагородена или облагородена земя, определена като такава от държавите членки.

Когато земята е предназначена за строеж, доставката ще попадне в обхвата на чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС и ще бъде облагаема. Съгласно посочената разпоредба не е освободена доставка прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.

Предвид изложеното, тъй като продажбата на недвижимите имоти е облагаема доставка, която не се извършва инцидентно и са предприети активни действия за продажбата им (чрез смяна на статута на земята и разделянето на същата на няколко парцела), надхвърлящи обикновеното управление на личното имущество, считам че дейността се квалифицира като независима икономическа по смисъла на чл. 3, ал. 2 от закона. Тези доставки ще попаднат в обхвата на ЗДДС и ще формират облагаем оборот за регистрация по чл. 96, ал. 1 от закона, поради което за Вас ще възникне задължение за регистрация по закона при наличие на всички условия, регламентирани в тази разпоредба.

По втори и трети въпрос:

Съпружеската имуществена общност, съгласно разпоредбите на Семейния кодекс (СК) е бездялова - вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо на чие име са придобити (чл. 21, ал. 1 от СК), като съпрузите имат равни права върху общото имущество и разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи (чл. 24, ал. 1 и ал. 3 от СК).

При продажбата на недвижимите имоти, придобити в режим на съпружеска имуществена общност е налице извършване на независима икономическа дейност от двамата съпрузи. За целите на ЗДДС данъчно задължени лица по смисъла на закона в този случай ще са и двамата съпрузи. Получените доходи от продажбата (разделени поравно между двамата съпрузи) формират облагаем оборот за регистрация по ЗДДС за всеки от съпрузите.

При достигане на облагаем оборот от 100 000 лв. или повече за период не по-дълъг от 12 последователни месеца преди текущия, за Вас и съпругата Ви ще възникне задължение за подаване на заявление за регистрация по закона в 7-дневен срок от изтичане на данъчния период, през който е достигнат този оборот. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, заявлението за регистрация по закона следва да се подаде в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът, съгласно чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.