НАП: Данъчно третиране по ЗМДТ на недвижими имоти, придобити по давностно владение

ОТНОСНО: разяснения по Закона за местните данъци и такси по отношение на декларирани и придобити недвижими имоти на база давностно владение

Изложена е следната фактическа обстановка: във връзка със зачестили случаи на постъпили искания за закриване на партиди на недвижими имоти, декларирани като придобити чрез давностно владение, се иска становище по следните въпроси:

Въпрос 1: Какви документи следва да бъдат изисквани от органите по приходите от задължените лица при деклариране на имот на основание давностно владение?

Въпрос 2: От кой момент следва да бъдат начислявани задължения за данък върху недвижимите имоти (ДНИ) и такса битови отпадъци (ТБО)?

Въпрос 3: Какви документи следва да бъдат изисквани от органите по приходите при постъпили искания за закриване на партидата на имот, деклариран на база давностно владение?

Предвид изложената фактическа обстановка и относимата нормативна уредба, на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите, се изразява следното становище:

По първи въпрос

Придобиването посредством института на придобивната давност е способ за придобиване на право на собственост и други вещни права върху чужда вещ чрез фактическо упражняване на тези права в продължение на определен от закона срок. Съгласно чл. 79, ал. 1 от Закона за собствеността срокът е 10 години, ако владението е недобросъвестно, и 5 години, ако владението е добросъвестно.

Когато едно лице декларира имот, за който твърди, че е придобит по давност, то следва да представи документ, удостоверяващ правото му на собственост и придобивния способ. Такъв документ може да бъде:

• констативен нотариален акт по чл. 587, ал. 2 от Гражданския процесуален кодекс (констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка); или
• съдебно решение.

Съгласно чл. 587, ал. 2 от ГПК, когато собственикът не разполага с надлежни писмени доказателства за своето право или ако те не са достатъчни, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собствеността по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или от определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимият имот. Въз основа на доказателствата по ал. 1 и 2 нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Когато с него правото на собственост се признава, нотариусът издава на молителя нотариален акт за собственост върху недвижим имот.

Производството за издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка по чл. 587, ал. 2 от ГПК се използва при липса на годни писмени доказателства или при недостатъчни доказателства, които да установят правото на собственост. В това производство нотариусът установява основанието за правото, а именно наличието на изтекла придобивна давност в полза на молителя като оригинерен способ за придобиване на правото на собственост.

С констативния нотариален акт се признава правото на собственост, а не се придобива. С него се произвежда само правният извод на нотариуса, че лицето е собственик.

Извод: При деклариране на имот на основание давностно владение органите по приходите следва да изискват документ, удостоверяващ правото на собственост и придобивния способ - констативен нотариален акт по чл. 587, ал. 2 от ГПК или съдебно решение.

По втори въпрос

В правната теория господства становището, че придобивната давност има действие занапред. Юридическите факти на гражданското право проявяват своето действие след осъществяването си за в бъдеще, като обратно действие е допустимо само в изрично уредените в закона случаи.

Специално за действието на придобивната давност проф. В. Таджер приема, че придобивната давност няма действие "ex tunc", а "ex nunc" - от изтичането на срока и позоваването на давността, тъй като законът никъде не дава обратно действие на изтеклата давност. Законът урежда в редица отношения по сходен начин придобивната и погасителната давност, но не може да става дума за обратно действие на погасителната давност.

Проф. Г. Боянов също приема, че придобивната давност произвежда действие занапред.

В този смисъл е и съдебната практика: Решение №602 на ВКС от 2002 г.; Решение №613 от 15.10.2002 г. на ВКС; Тълкувателно решение №4 от 2012 г. на ОСГК на ВКС.

По повод на производствата за издаване на удостоверения за данъчна оценка за целите на издаване на констативни нотариални актове на основание чл. 587, ал. 2 от ГПК се поставят два важни момента от практиката на органите при определяне на задължения на владелеца за имот, придобит по давност:

• На първо място, данък и такса следва да се начисляват и събират след признаване на лицето за собственик, а не при издаване на удостоверението за данъчна оценка преди започване на нотариалното производство. Това обстоятелство следва да бъде удостоверено с представяне на констативен нотариален акт или съдебно решение. Необходимо е да се вземе предвид, че придобивната давност може да бъде предявена по различни начини (например с възражение), а не само с нотариален акт. Ако са налице данни за по-ранно упражняване на потестативното право, този по-ранен момент следва да се приеме за момент, от който новият собственик е данъчно задължен.
• На второ място, с оглед действието на придобивната давност занапред, няма основание за събиране на задължения от владелеца за период назад. За периода преди упражняване на потестативното право данъчно задължено лице е собственикът на недвижимия имот.

В тази връзка, предвид разпоредбата на чл. 15, ал. 2 от ЗМДТ, размерът на задълженията се определя от месеца, следващ месеца на издаването на нотариалния акт, признаващ владелеца за собственик.

Извод: Задълженията за ДНИ и ТБО се начисляват от месеца, следващ месеца на издаване на нотариалния акт (или от по-ранен момент на упражняване на потестативното право, ако е доказан), като не се събират задължения от владелеца за период преди упражняване на това право.

По трети въпрос

Въпросът е формулиран твърде общо и не може да получи конкретен отговор. Преценка следва да се извършва във всеки конкретен случай.

В случаите, в които едно лице е декларирало недвижим имот без да притежава документ за собственост и липсва конкретно основание за загуба на правото на собственост (правна сделка, съдебно решение или друго), следва да се извърши проверка кой е реалният собственик на имота. Само ако по безспорен начин се установи, че правото принадлежи на друго лице, партидата на първото лице следва да се закрие.

Извод: При искане за закриване на партида на имот, деклариран на база давностно владение, органите по приходите следва във всеки конкретен случай да установят по безспорен начин реалния собственик и само при доказана принадлежност на правото на собственост към друго лице да закрият партидата на първоначалния декларатор.