НАП: Подаване на декларация по чл. 14 от ЗМДТ от предприятия и определяне предназначението на имота за целите на данъка върху недвижимите имоти

3_568/10.05.2021 г.

ЗМДТ, чл. 14, ал. 1, 3, 4, 5, 6;

ЗДДФЛ, Приложение № 2

Относно: прилагането на чл.14 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ)

Съгласно изложеното в запитването, предприятие "А" ЕООД придобива недвижим имот, находящ се на територията на Община Г - с. П, представляващи УПИ VІ-1096 с площ 750 кв. м с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №6хх, т. ІV, рег. № 7ххх, д. № 5хх/2020 г. на нотариус КБ. На 11.03.2021 г. представляващият дружеството подава декларация по чл.14 от ЗМДТ на 11.03.2021г., като предоставя на компетентната община информация за отчетната стойност и други обстоятелства, имащи значение за определянето на данъка върху недвижимите имоти. Видно от служебно заверената техническа страница на декларацията, предназначението на поземления имот според ПУП е за жилищно застрояване, като земята попада в жилищна устройствена зона. В попълнена ТАБЛИЦА 3 на ЧАСТ ІІІ от същата декларация, която се попълва само за нежилищните имоти на предприятията, деклараторът е посочил предназначение - "стоп. цел", като същото обстоятелство е декларирано и в т. 7.6 от ЧАСТ І.

Във връзка с горното са поставят следните въпроси:

1. Съществува ли, с оглед законовата уредба в сила от 01.01.2019 г., задължение за предприятията, придобили недвижим имот, да подават данъчна декларация по чл.14, ал.4 от ЗМДТ? В кои случаи?

2. Следва ли ал.3 и ал.4 на чл.14 от ЗМДТ да се тълкуват като обща към специална норма? Т.е. следва ли да се приеме, че с ал.3 законодателят е въвел общо правило, което се прилага за всички правни субекти /ФЛ и ЮЛ/, поради което предприятията-приобретатели не следва да подават декларация по чл. 14, ал. 4 за имотите и ограничените вещни права, придобити по възмезден или безвъзмезден начин по раздел трети от Глава втора от ЗМДТ или следва да се приеме, че предприятията-приобретатели следва да подадат информация за отчетната си стойност и други обстоятелства, имащи значение за определянето на данъка при придобиване на имот във всеки случай, независимо от начина на придобиването на недвижимия имот?

3. Следва ли поземлен имот с предназначение според ПУП - за жилищни нужди, да се облага като нежилищен, в случай, че в декларацията е отбелязано, че същият ще се използва със стопанска цел?

При така изложената фактическа обстановка, с оглед разпоредбите на ЗМДТ (обн. ДВ бр. 117/1997 г., посл. изм. ДВ бр. 16/23.02.2021 г.) и ДОПК ( обн. ДВ, бр. 105/2005 г., посл. изм. и доп. ДВ, бр. 105/2020 г.) e изразено следното становище:

По първия и втория въпрос

С поставените въпроси се търси разяснение на промените в ЗМДТ, в сила от 01.01.2019 г., приети с § 39 от ПЗР на ЗИД на Закона за корпоративното подоходно облагане,обн. ДВ, бр. 98 от 27.11.2018 г. В цитирания нормативен акт са направени редица изменения и допълнения на ЗМДТ, от които относими към отправеното запитване са промените в чл. 14, ал. 1, ал. 3 и ал. 4 от ЗМДТ.

Съгласно новата разпоредба на чл. 14, ал. 3 от ЗМДТ, в сила от 01.01.2019 г., декларации по чл. 14, ал. 1 от ЗМДТне се подават за имотите и ограничените вещни права, придобити по възмезден или безвъзмезден начин по раздел трети от глава втора на ЗМДТ. Тази разпоредба има за цел да облекчи административната тежест за данъкоплатците и е съобразена с обстоятелството, че предмет на придобиване в тези случаи са имоти, респ. ограничени вещни права върху тях, за които в общината е подадена декларация, т.е. общината вече разполага с информацията, необходима за определяне на данъчната оценка и данъка върху недвижимите имоти. Поради тази причина в нормата на чл. 51, ал. 5 от същия закон, законодателят е предвидил задължение за общинския служител, в едномесечен срок от получаване на уведомлението от службата по вписвания, да определи годишния данък за прехвърлените, учредените, изменените или прекратените вещни права върху недвижимите имоти въз основа на данъчната оценка, послужила за определяне на данъка при придобиване на имущества.

Следваща промяна във връзка с неподаване на данъчни декларации за облагане с годишен данък е за новопостроените сгради, подлежащи на въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ), съгласно чл. 14, ал. 2 от ЗМДТ. Необходимите данни за определяне на данъка на новопостроените сгради и/или на самостоятелни обекти в тях се предоставят на служителите по чл. 4, ал. 1 от възложителя на строежа в двумесечен срок след завършването на сградата в груб строеж по образец, определен от министъра на финансите.

Извън визираните две изключения се запазва задължението за подаване на декларация по чл. 14, ал. 1 от ЗМДТ в другите хипотези на придобиване на недвижими имоти, които са уредени в чл. 14, ал. 1, 4, 5 и 6 от ЗМДТ и където са изброени изчерпателно случаите, при които задължението се запазва: за новопостроени сгради и постройки, които не подлежат на въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ; при придобиване на имот или ограничено вещно право на ползване от предприятие; при преустройство и промяна на предназначението на съществуваща сграда или на самостоятелен обект в нея; при промяна на друго обстоятелство, което има значение за определяне на данъка; при придобиване на имот по наследство.

Следователно, с оглед правилата за формиране на основата за облагане с ДНИ на приобретателите - предприятия е вменено задължение в срока по чл.14, ал.1 от ЗМДТ да подават информация за отчетната стойност и други обстоятелства, имащи значение за определянето на данъка по чл.14, ал.4 от ЗМДТ.

По третия въпрос

Съгласно чл. 37, ал. 1 от ЗУТ, сградите на основното застрояване се изграждат съобразно предназначението на урегулираните поземлени имоти, определено в подробен устройствен план. В ал. 2 на цитираната разпоредба е посочено, че сградите на основното застрояване по предназначение са жилищни, производствени, курортни, вилни, обществено-обслужващи и други, както и сгради със смесено предназначение.

Министерството на регионалното развитие и благоустройството е издало Наредба № РД-02-20-5 от 15 декември 2016 г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. Съгласно изречение второ на чл. 1 от Наредбата, с нея се определят и класификаторът за начина на трайно предназначение на териториите, начина на трайно ползване и предназначение на недвижимите имоти.

Действащата нормативна уредба не съдържа определения на "жилищни" и "нежилищни имоти".

Легални определения на "жилище" и "жилищна сграда" са дадени в Закона за устройство на територията /обн. ДВ, бр. 1 от 2001 г., в сила от 31.03.2001 г./ и издадената на основание на чл. 13, ал. 1 от с.з. Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.

По силата на § 5, т. 29 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ "жилищна сграда" е сграда, предназначена за постоянно обитаване, и се състои от едно или повече жилища, които заемат най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ. При определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища.

"Жилище" според определението на т. 30, § 5 от ДР на ЗУТ е "съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди".

Основните характеристики, определящи един имот като "жилище" са регламентирани в чл. 40, ал. 1 от ЗУТ. Изискванията за всяко жилище са: да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.

Що се отнася до ЗМДТ, основно правило при оценяване и облагане на недвижими имоти по ЗМДТ е, че то се извършва съгласно предназначението на имотите според одобрения инвестиционен проект и другите строителни книжа. Когато обаче действителното им използване не съответства на предназначението им по архитектурна документация, от значение е фактическото използване. Този принцип на оценяване е залегнал в нормите за данъчна оценка по Приложение № 1 /отм./ и Приложение № 2 към ЗМДТ, но изрично е изразен в чл. 2, ал. 3 от нормите за данъчна оценка по Приложение № 1 /отм./ , съгласно който базисната данъчна стойност за второстепенните стопански сгради .... и други нежилищни сгради за лични нужди, когато се използват според предназначението им, върху терени за жилищно строителство, представлява 60 на сто, а за гаражи - 80 на сто от базисната данъчна стойност за съответната конструкция, а когато не се използват според предназначението им, те се оценяват като съответния вид нежилищни сгради в зависимост от начина на използванетоим

Видно от цитираните определения и принципи на оценяване, недвижими имоти, които принадлежат на предприятия и се използват за трайно задоволяване на жилищни нужди на физически лица, следва да се декларират и облагат по ЗМДТ като жилищни имоти.

От друга страна, жилищни по своето предназначение имоти /къщи или етажи от къщи, апартаменти/, използвани от предприятия за нежилищни нужди, дори и да отговарят на минималните изисквания за "жилище", формулирани от чл. 40, ал. 1 ЗУТ, не могат да се отнесат към жилищните имоти по смисъла на ЗМДТ, тъй като не се използват за жилищни нужди. Такива недвижими имоти следва да се декларират и облагат като нежилищни имоти.