2_354/08.05.2019г.
ЗДДС: чл.45, ал.3
ЗДДС: чл.45, ал.5, т.1
ОТНОСНО:приложението наЗДДС при доставка на стари сгради и урегулиран поземлен имот
В Дирекция ОДОП е постъпило Ваше писмено запитване, заведено в регистъра на дирекцията с вх. № .........., в което е изложена следната фактическа обстановка:
Едноличен търговец, който е регистриран по ЗДДС, притежава недвижим имот, представляващ поземлен имот с построени в същия:
- Сграда, с предназначение съгласно нотариалния акт за покупко-продажба селскостопанска сграда;
- Сграда с предназначение складова база;
- Сграда с предназначение промишлена сграда.
Описаните сгради не представляват "нови сгради" по смисъла на ЗДДС. Същите са закупени от физически лица, без да е ползван данъчен кредит при закупуването им. Покупката на имотите е документирана с един общ нотариален акт за покупко-продажба с обща покупна цена за целия недвижим имот.
ЕТ, в качеството си на собственик на недвижимия имот възнамерява да го продаде на "АБВ" ООД, което дружество също е регистрирано по ЗДДС.
В тази връзка поставяте следните въпроси:
1.Какъв е начинът, по който следва да бъде определена данъчната основа на доставката, свързана със земя и сгради, когато предмет на доставката е урегулиран поземлен имот и сгради, които не са "нови сгради" по смисъла на ЗДДС и цената на доставката е определена общо?
2.Облагаема ли е цялата доставка по смисъла на ЗДДС или само тази част от нея, свързана с прилежащия терен?
При така изложената фактическа обстановка и с оглед разпоредбите на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС), Правилника за прилагане на Закона за данък върху добавената стойност (ППЗДДС, изразявам следното принципно становище по поставените въпроси:
На основание чл.45, ал.3 от ЗДДС, освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Предвид разпоредбата на чл.45, ал.7 от ЗДД в случаите на доставка по ал.3 доставчикът може да избере тя да бъде облагаема.
Съгласно чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот /УПИ/ по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови е облагаема доставка.
По силата на чл.45, ал.5, т.2 от ЗДДС, облагаема доставка е и прехвърлянето на право на собственост или други вещни права на постройки, неподвижно закрепени към земята.
В ЗДДС не са въведени определения за "сгради", "постройки", "урегулиран поземлен имот" и "прилежащ терен", както и за "сгради, които не са нови".
Относно данъчно третиране на доставките, свързани със земя и сгради и вещни права върху тях по ЗДДС е изразено общо становище на изп. директор на НАП с изх. № 91- 00-261 от 04.09.2007 г., копие от което Ви изпращаме.
Съгласно становището "...."сгради" са тези здания, чрез които се осъществява основното застрояване на поземлените имоти съобразно тяхното предназначение. Чрез постройките се осъществява допълващото застрояване и същите имат визирания в чл. 41 от ЗУТ спомагателен и обслужващ характер - например: барака, навес, тоалетна, изградени към основна жилищна или стопанска сграда.
Така едно и също по вида си здание в едни случаи може да има характер на сграда, а в други на постройка, в зависимост от конкретното предназначение на недвижимия имот, в който то е изградено. Например: краварник, построен върху земя, предназначена за застрояване за жилищен имот (дворно място с къща) има характер на постройка, а в имот - земеделска територия, предназначен за необработваеми земи - пасище, същият би имал характер на сграда".
Предвид гореизложеното и конкретното предназначение на сградите следва да направите преценка дали същите са представляват стари сгради или постройки.
Когато предмет на доставка е УПИ и сграда, която не е "нова сграда" по смисъла на ЗДДС и цената на доставката е определена общо, съгласно цитираното становище на изп. директор на НАП " не може да се приеме, че е налице една доставка при условията на чл. 128 от ЗДДС. Както доставката на УПИ, така и доставката на сградата, имат характер на основни доставки и всяка от тях има законово определения самостоятелен режим. Така например при продажба едновременно на къща (стара сграда) и дворно място (УПИ), върху която тя е построена, при които не е направен избор на основание чл.45, ал.7 от ЗДДС, доставката на сградата да е облагаема, са налице две самостоятелни доставки. При определяне на облагаемата основа за земята, следва да се извади стойността, съответстваща на прилежащия терен."
Разпоредбата на чл.44, ал.3 от ППЗДДС указва, че когато продажбата на сгради или части от тях и УПИ попадат под различен данъчен режим доставчикът следва документира доставките:
1. чрез издаване на отделни фактури за облагаемата и за освободената доставка, или
2. чрез издаване на обща фактура, в която данните по чл. 114, ал. 1, т. 11 - 14 от закона се отразяват на отделни редове съответно за облагаемата и за освободената доставка.
Насоки относно начина на определяне на данъчната основа на облагаемата доставка на урегулиран поземлен имот и основата на освободената доставка на стара сграда и прилежащ терен можете да намерите раздел В, т.1 от цитираното по-горе писмо, копие от което Ви изпращаме.
Едноличен търговец, регистриран по ЗДДС, притежава недвижим имот - поземлен имот с построени в него:
- сграда с предназначение "селскостопанска сграда" (по нотариален акт за покупко-продажба);
- сграда с предназначение "складова база";
- сграда с предназначение "промишлена сграда".
Тези сгради не са "нови сгради" по смисъла на ЗДДС. Закупени са от физически лица, без да е ползван данъчен кредит при придобиването им. Покупката е документирана с един общ нотариален акт за покупко-продажба с обща покупна цена за целия недвижим имот.
Едноличният търговец, като собственик на имота, възнамерява да го продаде на "АБВ" ООД, което също е регистрирано по ЗДДС.
В тази връзка са поставени следните въпроси:
Въпрос 1: Какъв е начинът, по който следва да бъде определена данъчната основа на доставката, свързана със земя и сгради, когато предмет на доставката е урегулиран поземлен имот и сгради, които не са "нови сгради" по смисъла на ЗДДС и цената на доставката е определена общо?
Въпрос 2: Облагаема ли е цялата доставка по смисъла на ЗДДС или само тази част от нея, свързана с прилежащия терен?
При така изложената фактическа обстановка и с оглед разпоредбите на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) и Правилника за прилагане на ЗДДС (ППЗДДС) се изразява следното принципно становище.
Правна уредба и общи принципи
На основание чл.45, ал.3 от ЗДДС освободена доставка е:
- доставката на сгради или на части от тях, които не са нови;
- доставката на прилежащите към тях терени;
- учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Съгласно чл.45, ал.7 от ЗДДС, при доставка по ал.3 доставчикът може да избере тя да бъде облагаема.
По силата на чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот (УПИ) по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови, е облагаема доставка.
Съгласно чл.45, ал.5, т.2 от ЗДДС облагаема доставка е и прехвърлянето на право на собственост или други вещни права върху постройки, неподвижно закрепени към земята.
В ЗДДС не са въведени определения за "сгради", "постройки", "урегулиран поземлен имот", "прилежащ терен" и "сгради, които не са нови".
Относно данъчното третиране на доставките, свързани със земя и сгради и вещни права върху тях по ЗДДС, е изразено общо становище на изпълнителния директор на НАП с изх. № 91-00-261 от 04.09.2007 г., копие от което се изпраща на запитващия.
Съгласно това становище:
"... "сгради" са тези здания, чрез които се осъществява основното застрояване на поземлените имоти съобразно тяхното предназначение. Чрез постройките се осъществява допълващото застрояване и същите имат визирания в чл. 41 от ЗУТ спомагателен и обслужващ характер - например: барака, навес, тоалетна, изградени към основна жилищна или стопанска сграда. Така едно и също по вида си здание в едни случаи може да има характер на сграда, а в други - на постройка, в зависимост от конкретното предназначение на недвижимия имот, в който то е изградено. Например: краварник, построен върху земя, предназначена за застрояване за жилищен имот (дворно място с къща), има характер на постройка, а в имот - земеделска територия, предназначен за необработваеми земи - пасище, същият би имал характер на сграда".
Предвид горното и конкретното предназначение на сградите следва да се направи преценка дали те представляват стари сгради или постройки.
Извод: Прилага се разграничението между "сгради" и "постройки" съгласно общото становище на НАП и конкретното предназначение на имота, за да се определи дали обектите са стари сгради или постройки и съответно какъв данъчен режим се прилага.
Относно характера на доставките при продажба на УПИ и стари сгради
Когато предмет на доставка е УПИ и сграда, която не е "нова сграда" по смисъла на ЗДДС, и цената на доставката е определена общо, съгласно цитираното становище на изпълнителния директор на НАП:
"не може да се приеме, че е налице една доставка при условията на чл. 128 от ЗДДС. Както доставката на УПИ, така и доставката на сградата имат характер на основни доставки и всяка от тях има законово определения самостоятелен режим. Така например при продажба едновременно на къща (стара сграда) и дворно място (УПИ), върху което тя е построена, при които не е направен избор на основание чл.45, ал.7 от ЗДДС, доставката на сградата да е облагаема, са налице две самостоятелни доставки. При определяне на облагаемата основа за земята следва да се извади стойността, съответстваща на прилежащия терен."
Извод: При обща продажна цена на УПИ и стара сграда не е налице една смесена доставка по чл. 128 от ЗДДС, а две самостоятелни доставки - на УПИ (облагаема) и на стара сграда с прилежащ терен (освободена, освен ако не е упражнен избор по чл.45, ал.7). При определяне на данъчната основа за облагаемата доставка на земята се изключва стойността на прилежащия терен към старата сграда.
Документиране на доставките и определяне на данъчната основа
Разпоредбата на чл.44, ал.3 от ППЗДДС предвижда, че когато продажбата на сгради или части от тях и УПИ попадат под различен данъчен режим, доставчикът следва да документира доставките:
- чрез издаване на отделни фактури за облагаемата и за освободената доставка, или
- чрез издаване на обща фактура, в която данните по чл. 114, ал. 1, т. 11 - 14 от закона се отразяват на отделни редове съответно за облагаемата и за освободената доставка.
Насоки относно начина на определяне на данъчната основа на облагаемата доставка на урегулиран поземлен имот и основата на освободената доставка на стара сграда и прилежащ терен се съдържат в раздел В, т.1 от цитираното по-горе писмо на изпълнителния директор на НАП, копие от което се изпраща.
Извод: Данъчната основа на облагаемата доставка на УПИ и на освободената доставка на старата сграда с прилежащ терен се определя разделно, като доставките се документират или с отделни фактури, или с една фактура с отделни редове за облагаемата и освободената част, а при определяне на основата за земята се изключва стойността на прилежащия терен към старата сграда.
