Относно:Прилагане на Закона за данъка върху добавената стойност /ЗДДС/
В Дирекция ОДОП .... постъпи писмено запитване с вх. № 96-00-248#2 от 21.10.2021 г., относно прилагане на ЗДДС.
В запитването е изложена следната фактическа обстановка:
Предстои покупка на недвижим имот, състоящ се от земя /УПИ/ и сграда, която не е нова, по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. Продавачът настоява да отдели като освободена сделка продажбата на сградата, както и терена под нея, а като облагаема - останалата част от земята, която е УПИ, както и прилежащия терен около самата сграда.
В запитването са поставени следните въпроси:
1. Прилежащият терен към сградата може ли да бъде отделен от терена под сградата?
2. Освободена доставка ли е ще е тази на сградата, земята под нея и прилежащия терен?
В отговор на поставените от Вас въпроси, съобразявайки относимата нормативна уредба, изразявам следното становище:
Правата на задължените лица са визирани в чл. 17, ал. 1 от ДОПК. По смисъла на т. 2 и т. 5 от същия член, задължените лица имат право да им бъдат разяснявани правата в производствата по този кодекс, включително и правото на защита в административното, изпълнителното и съдебното производство, както и да бъдат предупредени за последиците от неизпълнение на задълженията им, както и да получат информация за публичните им задължения и за сроковете, в които следва да заплатят дължимите от тях данъци, задължителни осигурителни вноски и други публични задължения.
В правомощията на директорите на дирекция "Обжалване и данъчно осигурителна практика" на основание чл. 10, ал. 2 във вр. с ал. 1, т. 10 от Закона за националната агенция за приходите /ЗНАП/ е да организира разясняване на данъчното и осигурителното законодателство в рамките на функциите и правомощията на агенцията чрез издаване на брошура, бюлетин или по друг подходящ начин. Не е от компетентността на НАП решаването на възникнали спорове между данъчни субекти, независимо, че същите са свързани с прилагане на данъчното законодателство.
Следва да имате предвид, че на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от ЗНАП, изпълнителния директор е изразил становище относно данъчно третиране на доставки, свързани със земя и сгради по реда и условията на Закона за данък върху добавената стойност /ЗДДС/ в сила от 1 януари 2007 г. с № 91-00-261/04.09.2007 г. Същото може да откриете в страницата на НАП на адрес www.nra.bg.
Определение на понятието "прилежащ терен" е дадено в § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС. Това е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м. от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.
Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Доставките на сгради или части от тях, които не са нови и прилежащите към тях терени и учредяването и прехвърлянето на вещни права върху същите се разглеждат като отделни доставки спрямо прехвърлянето на правото на собственост върху УПИ /без прилежащия терен/ и могат да бъдат подчинени на различен режим по ЗДДС. Следвайки логиката па цитираните разпоредби, доставката на земята би била облагаема за частта на урегулирания поземлен имот, предмет на сделка, която не е прилежащ терен към "стара" сграда /сгради/.
Прилежащият терен може да бъде предмет, както на освободена, така и на облагаема доставка. Случаите, при които прилежащият терен представлява облагаема доставка, /извън случаите на упражненото право на избор по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС/, са разгледани в т. ІІ, Б, 4 на цитираното по-горе становище.
Упражняването на правото на избор по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС за едната от доставките не е обвързано със задължение за упражняване на същото право и за другата доставка.
Прилежащият терен се определя към сграда. Когато предмет на доставка е и земята към сградата, и прилежащият терен е предмет на освободена доставка, трябва от посочената в нотариалния акт или друг документ за собственост площ на УПИ да се извади площта на прилежащия към сградата терен и след това да се изчисли стойността на идеалната част от УПИ, която не е прилежащ терен.
Поради това, въпреки, че сградата и земята в повечето случаи се посочват в договорите като един общ предмет на сделките и не се прави разграничение между прилежащ терен и останалата земя - УПИ, за целите на ЗДДС са налице две отделни доставки:
- на сграда и прилежащ терен /или вещно право върху тях/ и
- на УПИ - без прилежащия терен към сградата.
В запитването е посочено, че предстои покупка на недвижим имот, състоящ се от земя (УПИ) и сграда, която не е нова по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. Продавачът настоява да отдели като освободена сделка продажбата на сградата, както и терена под нея, а като облагаема - останалата част от земята, която е УПИ, както и прилежащия терен около самата сграда.
Поставени са следните въпроси:
Въпрос 1: Прилежащият терен към сградата може ли да бъде отделен от терена под сградата?
Въпрос 2: Освободена доставка ли е ще е тази на сградата, земята под нея и прилежащия терен?
Правата на задължените лица са уредени в чл. 17, ал. 1 от ДОПК. Съгласно т. 2 и т. 5 от същия член, задължените лица имат право да им бъдат разяснявани правата в производствата по този кодекс, включително правото на защита в административното, изпълнителното и съдебното производство, както и да бъдат предупредени за последиците от неизпълнение на задълженията им, както и да получат информация за публичните им задължения и за сроковете, в които следва да заплатят дължимите от тях данъци, задължителни осигурителни вноски и други публични задължения.
Съгласно чл. 10, ал. 2 във връзка с ал. 1, т. 10 от Закона за националната агенция за приходите, в правомощията на директорите на дирекция "Обжалване и данъчно осигурителна практика" е да организират разясняване на данъчното и осигурителното законодателство в рамките на функциите и правомощията на агенцията чрез издаване на брошура, бюлетин или по друг подходящ начин. Не е в компетентността на НАП да решава възникнали спорове между данъчни субекти, дори когато са свързани с прилагане на данъчното законодателство.
На основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от ЗНАП изпълнителният директор е изразил становище относно данъчното третиране на доставки, свързани със земя и сгради по реда и условията на ЗДДС, в сила от 1 януари 2007 г., с № 91-00-261/04.09.2007 г., което е публикувано на интернет страницата на НАП на адрес www.nra.bg.
Определението на понятието "прилежащ терен" е дадено в § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС. Това е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.
Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, освободена доставка е и доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Доставките на сгради или части от тях, които не са нови, и прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на вещни права върху същите, се разглеждат като отделни доставки спрямо прехвърлянето на правото на собственост върху УПИ (без прилежащия терен) и могат да бъдат подчинени на различен режим по ЗДДС.
Следвайки логиката на цитираните разпоредби, доставката на земята би била облагаема за частта на урегулирания поземлен имот, предмет на сделката, която не е прилежащ терен към "стара" сграда (сгради). Прилежащият терен може да бъде предмет както на освободена, така и на облагаема доставка. Случаите, при които прилежащият терен представлява облагаема доставка (извън случаите на упражнено право на избор по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС), са разгледани в т. II, Б, 4 на цитираното становище.
Упражняването на правото на избор по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС за едната от доставките не е обвързано със задължение за упражняване на същото право и за другата доставка.
Прилежащият терен се определя към сграда. Когато предмет на доставка е и земята към сградата, и прилежащият терен е предмет на освободена доставка, от посочената в нотариалния акт или друг документ за собственост площ на УПИ трябва да се извади площта на прилежащия към сградата терен и след това да се изчисли стойността на идеалната част от УПИ, която не е прилежащ терен.
Въпреки че сградата и земята в повечето случаи се посочват в договорите като един общ предмет на сделките и не се прави разграничение между прилежащ терен и останалата земя - УПИ, за целите на ЗДДС са налице две отделни доставки:
- доставка на сграда и прилежащ терен (или вещно право върху тях);
- доставка на УПИ - без прилежащия терен към сградата.
Извод: Прилежащият терен е самостоятелно определяем към сградата и за целите на ЗДДС се отличава от останалата част на УПИ, като доставката на "стара" сграда и прилежащия към нея терен по принцип е освободена по чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, а доставката на частта от УПИ, която не е прилежащ терен, е отделна доставка, която може да бъде облагаема, като за всяка от двете доставки може поотделно да се упражни или да не се упражни правото на избор по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС.
