2_140/13.02.2015
ЗДДС,чл.45,ал.4
Относно: писмено запитване, във връзка с приложението на чл.45, ал.4 от ЗДДС.
Във Ваше писмено запитване, постъпило в Дирекция "Обжалване и данъчно - осигурителна практика" с вх. № , сте изложили следното:
Управител сте на счетоводна кантора и във връзка с Вашата работа искате да получите информация относно прилагането на чл.45, ал.4 от ЗДДС при следния казус: строителна фирма, изгражда и пуска в експлоатация жилищна сграда с магазини и офиси на партерен етаж през м.03.2009г. Фирмата отдава собствените си апартаменти в сградата под наем на физически лица за жилища. Физическите лица - наематели не са собственици на фирми. Сградата не се намира в курортно населено място, а е в централната част на гр.. Фирмата - наемодател е регистрирана по ЗДДС.
Въпросът, поставен в запитването е следния:
Може ли и при какви условия фирмата - наемодател да приложи чл.45, ал.4 от ЗДДС при фактуриране на наема на физически лица?
Предвид изложената фактическа обстановка и съобразно с действащите разпоредби на Закона за данъка върху добавената стойност /ЗДДС/, изразявам следното становище:
Като правило отдаването под наем на сграда или част от нея, извършена от данъчнозадължено по ЗДДС лице и с място на изпълнение на територията на страната, е облагаема доставка на основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДС. Изключение е регламентирано с чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, съгласно който освободена доставка е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец. Съгласно ал. 7 на същия член, в тези случаи доставчикът може да избере тя да бъде облагаема.
На основание чл.45, ал.6 от ЗДДС, ал.4 от същата разпоредба не се прилага при настаняване в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, страноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси.
ЗДДС не въвежда легално определение на "сграда" и "жилище", но регламентира различен данъчен режим за отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище на физическо лице /чл.45, ал.4/ и настаняването в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, страноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси /чл.45, ал.6/.
Според определението дадено в §5, т.30 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ "жилище" е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.
Предвид гореизложеното, ако помещенията, които дружеството ще отдава под наем са предназначени за дългосрочно задоволяване на жилищни нужни на физически лица, които не са търговци, може да бъде приложен чл.45, ал.4 от ЗДДС и доставките да се третират като освободени от облагане с ДДС. В този случаи дружеството не следва да начислява данък, освен ако не избере доставката да бъде облагаема на основание чл.45, ал.7 от ЗДДС.
В случай, че дружеството не се възползва от възможността на чл.45, ал.7 от ЗДДС и отдаването под наем се осъществи при режим освободена доставка /чл.45, ал.4 от ЗДДС/, то тогава следва да извърши корекция на ползвания за придобиването на имота данъчен кредит, на основание чл.79 от ЗДДС.
Управител на счетоводна кантора отправя запитване относно прилагането на чл.45, ал.4 от ЗДДС при следния казус: строителна фирма изгражда и пуска в експлоатация през м.03.2009 г. жилищна сграда с магазини и офиси на партерен етаж. Фирмата отдава собствените си апартаменти в сградата под наем на физически лица за жилища. Физическите лица - наематели не са собственици на фирми. Сградата се намира в централната част на града и не е в курортно населено място. Фирмата - наемодател е регистрирана по ЗДДС.
Въпрос: Може ли и при какви условия фирмата - наемодател да приложи чл.45, ал.4 от ЗДДС при фактуриране на наема на физически лица?
Като общо правило, съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, отдаването под наем на сграда или част от нея, извършено от данъчно задължено по ЗДДС лице и с място на изпълнение на територията на страната, представлява облагаема доставка.
Изключение от това правило е предвидено в чл.45, ал.4 от ЗДДС, според който освободена доставка е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец. Съгласно чл.45, ал.7 от ЗДДС, в тези случаи доставчикът може да избере доставката да бъде облагаема.
На основание чл.45, ал.6 от ЗДДС, разпоредбата на ал.4 не се прилага при настаняване в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, страноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси.
ЗДДС не съдържа легални определения на "сграда" и "жилище", но въвежда различен данъчен режим за:
- отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище на физическо лице - чл.45, ал.4 от ЗДДС;
- настаняването в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, страноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси - чл.45, ал.6 от ЗДДС.
Съгласно § 5, т.30 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ, "жилище" е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.
Предвид горното, ако помещенията, които дружеството отдава под наем, са предназначени за дългосрочно задоволяване на жилищни нужди на физически лица, които не са търговци, може да се приложи чл.45, ал.4 от ЗДДС и доставките да се третират като освободени от облагане с ДДС. В този случай дружеството не следва да начислява данък, освен ако не избере доставката да бъде облагаема на основание чл.45, ал.7 от ЗДДС.
Ако дружеството не се възползва от възможността по чл.45, ал.7 от ЗДДС и отдаването под наем се осъществи като освободена доставка по чл.45, ал.4 от ЗДДС, следва да се извърши корекция на ползвания за придобиването на имота данъчен кредит на основание чл.79 от ЗДДС.
Извод: Фирмата - наемодател може да приложи чл.45, ал.4 от ЗДДС и да третира наемите като освободени доставки, ако отдаваните помещения са предназначени за дългосрочно задоволяване на жилищни нужди на физически лица, които не са търговци, като в този случай не начислява ДДС, но при режим на освободена доставка следва да коригира ползвания данъчен кредит по чл.79 от ЗДДС, освен ако не избере доставките да са облагаеми по чл.45, ал.7 от ЗДДС.
