НАП: Удостоверение по чл. 264, ал. 1 ДОПК при апорт на недвижими имоти и действие на вписването в търговския и имотния регистър

Относно необходимостта от представяне на удостоверение по чл. 264, ал. 1 от ДОПК при апорт на непарични вноски (недвижими имоти) в капитала на търговско дружество и действието на вписването на промяната на собствеността на недвижимите имоти в имотния регистър на Агенцията по вписванията се изразява следното становище:

1. Относно приложението на чл. 264, ал. 1 ДОПК при апорт на недвижими имоти

Съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК прехвърлянето или учредяването на вещни права върху недвижими имоти, както и включването на недвижими имоти или вещни права върху недвижими имоти като непарични вноски в капитала на търговски дружества, се допуска след представяне на писмена декларация от прехвърлителя или учредителя, съответно ипотекарния длъжник или залогодателя, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.

Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имота се удостоверява в данъчната оценка. Апортирането на непарични вноски в капитала на търговски дружества е изрично посочена в тази разпоредба хипотеза, макар и да попада в общата хипотеза на прехвърляне на вещно право.

За всички сделки, изброени в тази разпоредба и отнасящи се до недвижими имоти, се изисква:

• представяне на декларация от прехвърлителя/учредителя (съответно ипотекарния длъжник) за липса на задължения;
• представяне на удостоверение за данъчна оценка на имота.

Удостоверение за данъчна оценка се представя независимо дали се дължи данък при придобиване на имущества по ЗМДТ, тъй като в него се вписва наличието или липсата на задължения на собственика за имота.

Извод: При апорт на недвижими имоти като непарични вноски в капитала на търговско дружество задължително се представят декларация по чл. 264, ал. 1 ДОПК за липса на подлежащи на принудително изпълнение задължения и удостоверение за данъчна оценка на имота, независимо дали се дължи данък при придобиване по ЗМДТ.

2. Относно действието на вписването в имотния регистър и търговския регистър

Принципно вписването на актовете по чл. 4 от Правилника за вписванията в имотния регистър има оповестително действие и не е свързано с последици относно валидността на вписвания акт. Вписването се състои в даване на гласност на подлежащите на вписване актове по начина, предвиден в правилника. Вписването прави придобивния акт противопоставим на трети лица. В този смисъл вписването е юридически факт с гражданскоправно значение.

За разлика от този принцип, вписването на търговец в търговския регистър, както и вписването на увеличаването и намаляването на капитала, приемането и изключването на съдружник, преобразуването на дружеството и редица други обстоятелства имат действие от вписването им в търговския регистър съгласно чл. 7, ал. 1 ЗТР. Това означава, че вписването е елемент от фактическия състав, който поражда или прекратява правния субект или субективното право и има конститутивно действие.

Обявяването на вписаните в търговския регистър актове придава публичност на актовете съгласно чл. 9 ЗТР.

Като заключение се приема, че сделката по апортиране на недвижими имоти в капитала на търговско дружество и преминаването на правото на собственост върху имотите към приемащото дружество се финализира с вписването й в търговския регистър. Трети лица могат да се позоват на това вписване, дори промяната в собствеността върху имотите да не е отразена в имотния регистър. Това становище е в съответствие с Тълкувателно решение № 7 от 2013 г. по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК на ВКС, т. 5.

Извод: Прехвърлянето на собствеността върху недвижимите имоти при апорт в капитала на търговско дружество се счита завършено и противопоставимо на трети лица от вписването на апорта в търговския регистър, независимо от последващото или липсващо вписване на промяната в собствеността в имотния регистър.