ОТНОСНО: Прилагане на разпоредби от Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС)
В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" .......постъпи Ваше запитване с вх. № 54-30-6036/15.07.2025 г., относно прилагане на разпоредбите по ЗДДС.
Изложена е следната фактическа обстановка:
През 2025 г. сте закупили недвижим имот, апартамент "на зелено". За апартамента към момента на подаване на настоящото запитване няма издаден Акт 16. Възнамерявате да го продадете, като стойността ще надхвърли 100 000,00 (сто хиляди) лева.
Поставяте следния въпрос:
Подлежите ли на задължителна регистрация по ЗДДС?
С оглед изложената фактическа обстановка и действащото законодателство, изразявам следното становище:
За да възникне задължение за регистрация по реда на ЗДДС, следва да са изпълнени условията на чл. 96 от ЗДДС спрямо лице, което притежава качество на данъчно задължено лице по смисъла на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС.
Съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗДДС, данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Легална дефиниция на понятието "независима икономическа дейност" е дадена в чл. 3, ал. 2 от закона. Независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
Видно от употребения израз "всяко лице", в кръга на задължените лица попадат и физическите лица, доколкото извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност, разписани в ал. 2 и не попада в изключенията на ал. 3 на същата разпоредба.
В разпоредбите на ЗДДС не са посочени критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Преценка за това може да бъде направена при разглеждане на конкретна фактическа обстановка, с оглед всички факти и обстоятелства.Относно понятието "дейност по занятие", може да се счита, че това е дейност като постоянна работа, която не е свързана с единични сделки, която няма случаен характер, чиято цел е създаване на постоянен доход.
Критерий за определяне на една дейност като такава по занятие е системното й осъществяване с цел извличане на печалба в свой частен интерес. В случаите на продажби на недвижими имоти, лицето осъществява дейност редовно, ако извърши три или повече от три доставки/продажби в рамките на 12 последователни месеца, с цел реализиране на печалба.
Когато физическо лице извършва разпоредителни сделки - продажба на недвижим имот, същите няма да представляват независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, само при условие че се извършват еднократно, а не редовно и по занятие. В този случай сделките ще попаднат извън обхвата на ЗДДС и няма да представляват облагаема доставка по смисъла на ЗДДС.
Ако извършените продажби не са еднократни и водят до получаването на редовен доход, те ще попаднат в приложното поле на ЗДДС.
От друга страна, според практиката на СЕС, обикновеното упражняване на правото на собственост от неговия титуляр само по себе си не може да се разглежда като икономическа дейност. За разграничаване на дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице, които са извън приложното поле на директивата, и тези на оператор, чиито сделки представляват икономическа дейност, не са определящ критерий броят и мащабите на осъществените продажби и продължителността на периода, през който са извършени посочените действия или размерът на получените като резултат от тях приходи. Всички тези обстоятелства могат да се впишат в контекста на управлението на личното имущество на заинтересованото лице (Решение от 15 септември 2011 г. по съединени дела С-180/10 и С-181/10 и Решение от 20 юни 1996 г. по дело C-155/94).
Посоченото не важи, както отбелязва СЕС, в решението по съединени дела С-180/10 и С-181/10, когато лицето предприема активни действия за продажбата на имоти като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, параграф 1, втора алинея от Директива 2006/112/ЕО.
Под активни действия следва да се разбира извършването на подготвителни действия за продажбата на имот, така както един търговец би действал при организиране на дейността си за извършване на продажба на недвижим имот. Действията следва да са насочени не само към повишаване цената на имота, но и да излизат извън обхвата на обикновеното управление на имота. Обикновено управление на имота представлява действия, насочени към съхраняването на вещта и недопускане на нейното увреждане.
Облагаемият оборот е дефиниран в чл. 96, ал. 2 от ЗДДС. В него се включват данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка, доставките на финансови услуги по чл. 46 и доставките на застрахователни услуги по чл. 47 от ЗДДС, когато са основна дейност на лицето или са свързани с нея.
Когато предмет на прехвърлителната сделка е сграда или част от нея, която има характеристиката на нова сграда, по аргумент за противното на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС и във връзка с чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, доставката е облагаема и данъчната основа на тази доставка формира облагаем оборот за целите на регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.
"Нови сгради" по смисъла на § 1, т. 5, б. "а" от ДР на ЗДДС са сградите които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж".
Въз основа на гореизложеното, само при извършвана от Вас независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС в качеството Ви на данъчно задължено лице и осъществена облагаема доставка при продажбата на недвижимия имот, за Вас ще възникне задължение за регистрация по ЗДДС при достигане на праг от 100 000 лева облагаем оборот.
При определяне на облагаемия оборот за регистрация по реда на чл. 96, ал. 2 от ЗДДС, следва да имате предвид, че съгласно чл. 96, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 100 000 или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.
Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на ДОПК, се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Изложена е следната фактическа обстановка: през 2025 г. сте закупили недвижим имот - апартамент "на зелено". Към момента на подаване на запитването за апартамента няма издаден Акт 16. Възнамерявате да го продадете, като стойността ще надхвърли 100 000,00 (сто хиляди) лева.
Въпрос: Подлежите ли на задължителна регистрация по ЗДДС?
За да възникне задължение за регистрация по реда на ЗДДС, следва да са изпълнени условията на чл. 96 от ЗДДС спрямо лице, което притежава качеството на данъчно задължено лице по смисъла на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС.
Съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗДДС, данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея.
Легална дефиниция на понятието "независима икономическа дейност" е дадена в чл. 3, ал. 2 от ЗДДС. Независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
От употребения израз "всяко лице" следва, че в кръга на данъчно задължените лица попадат и физическите лица, доколкото извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност по чл. 3, ал. 2 от ЗДДС и не попада в изключенията на ал. 3 на същата разпоредба.
В разпоредбите на ЗДДС не са посочени критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Преценката се прави за конкретната фактическа обстановка, с оглед всички факти и обстоятелства.
Относно понятието "дейност по занятие" може да се счита, че това е дейност като постоянна работа, която не е свързана с единични сделки, няма случаен характер и чиято цел е създаване на постоянен доход. Критерий за определяне на една дейност като такава по занятие е системното й осъществяване с цел извличане на печалба в свой частен интерес.
В случаите на продажби на недвижими имоти лицето осъществява дейност редовно, ако извърши три или повече от три доставки/продажби в рамките на 12 последователни месеца с цел реализиране на печалба.
Когато физическо лице извършва разпоредителни сделки - продажба на недвижим имот, тези сделки няма да представляват независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, само при условие че се извършват еднократно, а не редовно и по занятие. В този случай сделките ще са извън обхвата на ЗДДС и няма да представляват облагаема доставка по смисъла на закона. Ако извършените продажби не са еднократни и водят до получаването на редовен доход, те попадат в приложното поле на ЗДДС.
Според практиката на Съда на Европейския съюз обикновеното упражняване на правото на собственост от неговия титуляр само по себе си не може да се разглежда като икономическа дейност. За разграничаване на дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице, които са извън приложното поле на директивата, и тези на оператор, чиито сделки представляват икономическа дейност, не са определящ критерий броят и мащабите на осъществените продажби, продължителността на периода, през който са извършени действията, или размерът на получените приходи. Всички тези обстоятелства могат да се впишат в контекста на управлението на личното имущество на заинтересованото лице (Решение от 15 септември 2011 г. по съединени дела C-180/10 и C-181/10 и Решение от 20 юни 1996 г. по дело C-155/94).
Посоченото не важи, както отбелязва СЕС в решението по съединени дела C-180/10 и C-181/10, когато лицето предприема активни действия за продажбата на имоти, като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, параграф 1, втора алинея от Директива 2006/112/ЕО. Под "активни действия" се разбира извършването на подготвителни действия за продажбата на имот, така както един търговец би действал при организиране на дейността си за извършване на продажба на недвижим имот. Действията следва да са насочени не само към повишаване цената на имота, но и да излизат извън обхвата на обикновеното управление на имота.
Обикновено управление на имота представлява действия, насочени към съхраняването на вещта и недопускане на нейното увреждане.
Облагаемият оборот е дефиниран в чл. 96, ал. 2 от ЗДДС. В него се включват данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка, доставките на финансови услуги по чл. 46 от ЗДДС и доставките на застрахователни услуги по чл. 47 от ЗДДС, когато са основна дейност на лицето или са свързани с нея.
Когато предмет на прехвърлителната сделка е сграда или част от нея, която има характеристиката на нова сграда, по аргумент за противното на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС и във връзка с чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, доставката е облагаема и данъчната основа на тази доставка формира облагаем оборот за целите на регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.
"Нови сгради" по смисъла на § 1, т. 5, б. "а" от ДР на ЗДДС са сградите, които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж".
Въз основа на гореизложеното, само при извършвана от Вас независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС в качеството Ви на данъчно задължено лице и осъществена облагаема доставка при продажбата на недвижимия имот, за Вас ще възникне задължение за регистрация по ЗДДС при достигане на праг от 100 000 лева облагаем оборот.
Извод: Задължение за регистрация по ЗДДС възниква само ако продажбата на имота представлява независима икономическа дейност по чл. 3, ал. 2 от ЗДДС и е облагаема доставка, като при достигане на облагаем оборот от 100 000 лева се прилагат правилата на чл. 96 от ЗДДС.
При определяне на облагаемия оборот за регистрация по реда на чл. 96, ал. 2 от ЗДДС, следва да се има предвид, че съгласно чл. 96, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице, установено на територията на страната, с облагаем оборот 100 000 или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец, е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по закона. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.
Извод: При наличие на качеството "данъчно задължено лице" и достигане на облагаем оборот 100 000 лева или повече в посочените срокове, възниква задължение за подаване на заявление за регистрация по ЗДДС по чл. 96, ал. 1 от закона.
Настоящото становище е изготвено въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случай че в производство по реда на ДОПК се установи фактическа обстановка, различна от посочената, не може да се прави позоваване на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Извод: Валидността на становището е обусловена от съвпадението между описаната и действително установената фактическа обстановка; при различие не може да се ползва защитата по чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
