Изх. № ВК-30-1643
Дата: 25. 04. 2025 год.
ЗДДФЛ, чл. 6;
ЗДДФЛ, чл. 7;
ЗДДФЛ, чл. 12, ал. 1;
ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а";
ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "б";
ЗДДФЛ, чл. 18;
ЗДДФЛ, чл. 26, ал. 7;
ЗДДФЛ, чл. 33;
ЗДДФЛ, чл. 48;
ЗДДФЛ, чл. 50;
ЗДДФЛ, чл. 53, ал. 6.
ОТНОСНО: Прилагане на разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
В Централно управление на Национална агенция за приходите (НАП) е постъпило Ваше запитване с вх. № ВК-30-1643, в което е изложена следната фактическа обстановка:
Живеете в България от 2015 г., като вероятно сте местно лице за данъчни цели, и сте закупили апартамент на 12.10.2020 г. с нотариален акт за сумата от 103 000 евро. Извършили сте плащания за местни данъци в размер на 3 700 евро и комисионна към брокер в размер на 2 700 евро. За извършения ремонт и закупените мебели за имота сте заплатили сума в размер на 22 500 евро и разполагате с фактури за извършените разходи. Апартаментът е продаден на 28.03.2024 г. на цена от 160 000 евро. След това сте закупили друг апартамент за сумата от 100 000 евро, платили сте местни данъци в размер на 3 500 евро и комисионна към брокер в размер на 2 400 евро. За извършения ремонт и закупени мебели за имота сте заплатили 23 300 евро и разполагате с фактури за извършените разходи. Апартаментът е продаден на 10.10.2024 г. на цена от 166 000 евро.
Допълнително сте уточнили, че продадените апартаменти са както Ваша собственост, така и на съпругата Ви.
Възнамерявате да продължите с купуването на имоти, които да ремонтирате и препродавате.
С решение на ТЕЛК от 23.08.2024 г. на съпругата Ви е определена 95 на сто степен на намалена работоспособност.
Също така имате две деца, едното от които е родено в България през 2018 г. и има ЕГН.
Във връзка с изложената фактическа обстановка са поставени следните въпроси:
1. Какво е данъчното третиране на придобитите доходи от покупко-продажбата на недвижими имоти?
2. Кога се подава годишната данъчна декларация за придобитите доходи и може ли да се ползва отстъпка от размера на дължимия данък?
3. Може ли да се ползват данъчни облекчения за лица с намалена работоспособност и за деца по реда на ЗДДФЛ?
На основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите(ЗНАП) изпълнителният директор на НАП организира разясняване на данъчното и осигурителното законодателство в рамките на функциите и правомощията на агенцията. Запитването е насочено към проучване становището на НАП и има характеристиките на искане за правна консултация, което е извън правомощията на изпълнителния директор на НАП. В тази връзка Ви уведомявам, че изразявам само принципно становище по поставените въпроси. Възможно е факти и обстоятелства, които могат да бъдат уточнени единствено в рамките на производство по извършване на проверка или ревизия по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) на данъчно задълженото лице, да дават основание за данъчно третиране, различно от изложеното по-долу.
Редът за облагане на доходи, получени през данъчната година зависи от обстоятелството дали получателите на дохода са местни или чуждестранни физически лица по смисъла на ЗДДФЛ, тъй като местните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи от източници в Република България и в чужбина, а чуждестранните физически лица - за придобити доходи от източници в Република България (чл. 6 и чл. 7 от ЗДДФЛ).
На основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
По силата на разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и "б" от ЗДДФЛ, приложима спрямо местни физически лица, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
При положение че не действате като търговец и не е налице хипотезата на чл. 13 от ЗДДФЛ, следва да имате предвид, че облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ и представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи. Продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари. На основание чл. 33, ал. 6, т. 1 от ЗДДФЛ в общия случай цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на имуществото.
Доходите от продажба на недвижим имот, които не попадат в обхвата на необлагаемите доходи, за лицата, които не действат като търговци, подлежат на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа и на деклариране в Приложение № 5 на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, която се подава в срок от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
Гореизложеното няма да бъде приложимо, в случай че действате като търговец и доходите могат да бъдат определени като доходи от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ).
По отношение на понятието търговец данъчният закон препраща към ТЗ, като съгласно чл. 1, ал. 1 от ТЗ търговец по смисъла на този закон е всяко физическо или юридическо лице, което по занятие извършва дейностите, изброени в посочената разпоредба. Освен това според чл. 1, ал. 3 от ТЗ за търговец се смята и всяко лице, образувало предприятие, което по предмет и обем изисква неговите дела да се водят по търговски начин даже ако дейността му не е посочена в ал. 1, т.е. дори да не извършва някоя от дейностите по чл. 1, ал. 1 от ТЗ. Когато спрямо физическото лице се установи, че то е образувало предприятие, чийто предмет и обем изисква делата на предприятието да се водят по търговски начин, е допустимо да бъде приравнено на търговец, независимо че няма съответната регистрация.
На основание чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ по реда, регламентиран за едноличните търговци, се облагат и доходите от стопанска дейност на физическо лице, което е търговец по смисъла на ТЗ, но не е регистрирано като едноличен търговец, т.е., ако извършваната от Вас дейност може да се квалифицира като такава, присъща за търговец по смисъла на ТЗ, облагаемият доход и годишната данъчна основа следва да се формират по реда на чл. 26 и чл. 28 от ЗДДФЛ, независимо от обстоятелството, че не е налице регистрация като едноличен търговец. Важно е да се поясни, че изискването лицето да бъде приравнено на търговец е образуването на предприятие, тоест то целенасочено да е структурирало дейността си като стопанска дейност, предоставяна в свободен пазар, с цел формиране на печалба/доход.
Съгласно разпоредбата на чл. 24, ал. 1-3 от Семейния кодекс (СК) съпрузите имат равни права върху общото имущество, като управлението на общо имущество може да извършва всеки от съпрузите, но разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи. На това основание доходът от продажба на недвижимо имущество, когато то е съпружеска имуществена общност, следва да се раздели поравно между двамата съпрузи, освен ако със съдебен акт не е предвидено друго, т.е. всеки от съпрузите ще бъде данъчно задължено лице за данъка върху дохода, който е получил, т.е. съответната част от продажбата на съсобствения имот.
Размерът на данъка върху годишната данъчна основа за доходите от стопанска дейност като едноличен търговец се определя като годишната данъчна основа по чл. 28 от ЗДДФЛ се умножи по данъчна ставка 15 на сто.
Облагаемият доход и годишната данъчна основа за този вид доходи се декларира в Приложение № 2 на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, която се подава в срок от 1 март до 30 юни на годината, следваща годината на придобиване на дохода. На основание чл. 53, ал. 7 от ЗДДФЛ годишната данъчна декларация на самоосигуряващите се лица по смисъла на Кодекса за социално осигуряване се подава само по електронен път.
По силата на чл. 53, ал. 6 от ЗДДФЛ лицата, които подадат годишната данъчна декларация до 31 март на следващата година по електронен път, ползват отстъпка 5 на сто върху данъка за довнасяне по чл. 48, ал. 1 и 2, при условие че нямат подлежащи на принудително изпълнение публични задължения към момента на подаване на декларацията и данъкът за довнасяне е внесен в срок до 31 март. Общият размер на ползваната отстъпка за данъците по чл. 48, ал. 1 и 2 не може да превишава 500 лв.
Данъчните облекчения за намалена работоспособност по чл. 18 от ЗДДФЛ и за деца по чл. 22в от същия закон, при наличието на определените в закона условия, могат да се ползват, както за доходи от стопанска дейност като търговец, така и за доходи, които се облагат с данък върху общата годишна данъчна основа. В съответствие с чл. 23, ал. 2 от ЗДДФЛ данъчните облекчения се ползват, при условие че данъчно задълженото лице няма подлежащи на принудително изпълнение публични задължения към датата на подаване на годишната данъчна декларация, включително когато декларацията се подава по реда на чл. 53, ал. 2, както и по реда на чл. 103 и 104 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс.
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА НАП:
/ВЕНЦИСЛАВА ПЕТКОВА/
В Централно управление на НАП е постъпило запитване, в което е изложена следната фактическа обстановка:
Живеете в България от 2015 г., като вероятно сте местно лице за данъчни цели. На 12.10.2020 г. сте закупили апартамент с нотариален акт за сумата от 103 000 евро. Извършили сте плащания за местни данъци в размер на 3 700 евро и комисионна към брокер в размер на 2 700 евро. За извършен ремонт и закупени мебели за имота сте заплатили 22 500 евро и разполагате с фактури за извършените разходи. Апартаментът е продаден на 28.03.2024 г. на цена от 160 000 евро.
След това сте закупили друг апартамент за сумата от 100 000 евро, платили сте местни данъци в размер на 3 500 евро и комисионна към брокер в размер на 2 400 евро. За извършен ремонт и закупени мебели за имота сте заплатили 23 300 евро и разполагате с фактури за извършените разходи. Апартаментът е продаден на 10.10.2024 г. на цена от 166 000 евро.
Допълнително е уточнено, че продадените апартаменти са както Ваша собственост, така и на съпругата Ви. Възнамерявате да продължите с купуването на имоти, които да ремонтирате и препродавате. С решение на ТЕЛК от 23.08.2024 г. на съпругата Ви е определена 95 на сто степен на намалена работоспособност. Имате две деца, едното от които е родено в България през 2018 г. и има ЕГН.
Във връзка с изложената фактическа обстановка са поставени следните въпроси:
Въпрос 1: Какво е данъчното третиране на придобитите доходи от покупко-продажбата на недвижими имоти?
Въпрос 2: Кога се подава годишната данъчна декларация за придобитите доходи и може ли да се ползва отстъпка от размера на дължимия данък?
Въпрос 3: Може ли да се ползват данъчни облекчения за лица с намалена работоспособност и за деца по реда на ЗДДФЛ?
На основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите изпълнителният директор на НАП организира разясняване на данъчното и осигурителното законодателство в рамките на функциите и правомощията на агенцията. Запитването е насочено към проучване становището на НАП и има характеристиките на искане за правна консултация, което е извън правомощията на изпълнителния директор на НАП. Поради това се изразява само принципно становище по поставените въпроси, като се отбелязва, че е възможно факти и обстоятелства, които могат да бъдат уточнени единствено в рамките на производство по извършване на проверка или ревизия по реда на ДОПК на данъчно задълженото лице, да дават основание за данъчно третиране, различно от изложеното.
1. Данъчно третиране на доходите от покупко-продажба на недвижими имоти
Редът за облагане на доходи, получени през данъчната година, зависи от това дали получателите на дохода са местни или чуждестранни физически лица по смисъла на ЗДДФЛ. Съгласно чл. 6 и чл. 7 от ЗДДФЛ местните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи от източници в Република България и в чужбина, а чуждестранните физически лица - за придобити доходи от източници в Република България.
На основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
По силата на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" и буква "б" от ЗДДФЛ, приложима спрямо местни физически лица, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години.
При положение че не действате като търговец и не е налице хипотезата на чл. 13 от ЗДДФЛ, следва да се има предвид, че облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ и представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи. Продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари.
На основание чл. 33, ал. 6, т. 1 от ЗДДФЛ в общия случай цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на имуществото.
Доходите от продажба на недвижим имот, които не попадат в обхвата на необлагаемите доходи, за лицата, които не действат като търговци, подлежат на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа и на деклариране в Приложение № 5 на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, която се подава в срок от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
Гореизложеното не се прилага, в случай че действате като търговец и доходите могат да бъдат определени като доходи от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон. По отношение на понятието "търговец" данъчният закон препраща към ТЗ. Съгласно чл. 1, ал. 1 от ТЗ търговец по смисъла на този закон е всяко физическо или юридическо лице, което по занятие извършва дейностите, изброени в посочената разпоредба. Съгласно чл. 1, ал. 3 от ТЗ за търговец се смята и всяко лице, образувало предприятие, което по предмет и обем изисква неговите дела да се водят по търговски начин, даже ако дейността му не е посочена в ал. 1, т.е. дори да не извършва някоя от дейностите по чл. 1, ал. 1 от ТЗ.
Когато спрямо физическото лице се установи, че то е образувало предприятие, чийто предмет и обем изисква делата на предприятието да се водят по търговски начин, е допустимо да бъде приравнено на търговец, независимо че няма съответната регистрация.
На основание чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ по реда, регламентиран за едноличните търговци, се облагат и доходите от стопанска дейност на физическо лице, което е търговец по смисъла на ТЗ, но не е регистрирано като едноличен търговец. Тоест, ако извършваната от Вас дейност може да се квалифицира като такава, присъща за търговец по смисъла на ТЗ, облагаемият доход и годишната данъчна основа следва да се формират по реда на чл. 26 и чл. 28 от ЗДДФЛ, независимо от обстоятелството, че не е налице регистрация като едноличен търговец.
Изискването лицето да бъде приравнено на търговец е образуването на предприятие, т.е. то целенасочено да е структурирало дейността си като стопанска дейност, предоставяна в свободен пазар, с цел формиране на печалба/доход.
Съгласно чл. 24, ал. 1 - 3 от Семейния кодекс съпрузите имат равни права върху общото имущество, като управлението на общо имущество може да извършва всеки от съпрузите, но разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи. На това основание доходът от продажба на недвижимо имущество, когато то е съпружеска имуществена общност, следва да се раздели поравно между двамата съпрузи, освен ако със съдебен акт не е предвидено друго. Всеки от съпрузите ще бъде данъчно задължено лице за данъка върху дохода, който е получил, т.е. съответната част от продажбата на съсобствения имот.
Размерът на данъка върху годишната данъчна основа за доходите от стопанска дейност като едноличен търговец се определя като годишната данъчна основа по чл. 28 от ЗДДФЛ се умножи по данъчна ставка 15 на сто. Облагаемият доход и годишната данъчна основа за този вид доходи се декларират в Приложение № 2 на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, която се подава в срок от 1 март до 30 ...
Извод: Данъчното третиране на доходите от покупко-продажба на недвижими имоти зависи от това дали доходите са необлагаеми по чл. 13, ал. 1, т. 1, букви "а" и "б" от ЗДДФЛ, дали лицето действа като нетърговец (облагане по чл. 33 и включване в общата годишна данъчна основа) или като търговец/приравнен на търговец (облагане като доход от стопанска дейност по чл. 26 и чл. 28 от ЗДДФЛ с данъчна ставка 15 на сто), както и от режима на съпружеска имуществена общност, при който доходът се разпределя поравно между съпрузите.
