ОТНОСНО:Прилагане на разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ....... постъпи Ваше запитване с вх. № 54-0002-178/03.07.2025 г. относно прилагане на нормите на ЗДДФЛ.
Посочвате, че сте придобили недвижим имот - къща с двор на 08.09.2020 г., по време на брака и е СИО. През 2022 г. ставате единствен собственик на имота в резултат на развод със съпругата Ви. На 12.06.2025 г. сте извършили продажба на посочения имот.
Поставяте въпроса:
Дължи ли се данък върху придобития доход от продажбата на недвижимия имот?
С оглед на изложената фактическа обстановка и действащото данъчно законодателство, изразявам следното становище:
Доходите от прехвърляне на права или имущество са обособени като отделен вид доход съгласно чл. 10, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ.
Разпоредбата на чл. 12 от ЗДДФЛ определя, че облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон. Необлагаемите доходи са изброени в чл. 13 от същия закон.
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и "б" от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Видно от цитираните разпоредби, за целите на данъчния закон следва да се прави разлика между понятията "недвижим жилищен имот" и "недвижим имот". По смисъла на пар. 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
Аргумент в тази посока е и разпоредбата на § 5, т. 30 от допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ЗУТ), според която "жилище" е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.
На основание чл. 63, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС), собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка. Собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба (чл. 63, ал. 3 от ЗС). Предвид цитираните разпоредби, за целите на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ сградата (къщата) и земята (дворното място) следва да се третират като два недвижими имота.
Прилагането на цитираната данъчна норма с оглед третирането на доходите като необлагаеми, е обвързано от една страна с вида и броя на имотите, обект на продажба, а от друга - с времето, през което те са били собственост на физическото лице (продавача).
В случая, доколкото имотът е обект на СИО, то следва да бъдат съобразени и съответните норми от Семейния кодекс (СК), имащи отношение към определянето на собствеността на въпросните имоти.
По силата на чл. 21, ал. 1 вр. ал. 3 от СК вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това на чие име са придобити, като съвместният принос се предполага до доказване на противното.
По отношение на общото имущество съпрузите имат равни права на владение, ползване и разпореждане (чл. 24 от СК).
Според изложената фактическа обстановка, на 08.09.2020 г. сте закупил къща с двор в режим на СИО като през периода от датата на покупката до 12.06.2025 г. сте притежавал различни идеални части от него, както следва:
При закупуването на имотите през 2020 г. сте бил собственик на ½ идеална част от тях заедно със съпругата си, която е собственик на другата ½ идеална част. През м.07.2022 г., в резултат на развод сте станал изключителен собственик на процесния имот и като такъв през м.06.2025 г. сте продал същия.
Относно дворното място не са налице условията на чл. 13 ал. 1, т. 1, буква "б" от ЗДДФЛ. Периодът от датата на първоначално закупуване на имота 08.09.2020 г. до датата на окончателното разпореждане с него 12.06.2025 г. е по-малък от 5 години.
Следователно целият получен доход от продажба на дворното място подлежи на облагане по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ. Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ). Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ и в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имуществото.
Цената на придобиване следва да се определи отделно за къщата и отделно за дворното място.
Във Вашия случай цената на придобиване ще ½ от общо платена сума за придобиване на имота (дворното място), плюс плащането ако сте направил такова в полза на съпругата си при развода.
Относно дохода от продажбата на жилищен имот - къща, предпоставките на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" от ЗДДФЛ ще са налице за придобития доход от продажбата на ½ от имота.
По-горе се посочи, че при придобиването през 2020 г. сте станал собственик на ½ от имота, като за тази ½ ще са изминали повече от три години от придобиването до продажбата през 06.2025 г. и доходът съответстващ на нея ще е необлагаем.
Предвид че ставате собственик на останалата ½ на 28.07.2022 г., (приема се, че това е датата на влизане в сила на съдебният акт, с който е прекратен гражданския брак и е извършена подялба на имуществото между съпрузите), не са изминали три години до датата на окончателното разпореждане - продажба на имота 12.06.2025 г.
Следователно ½ от дохода придобит от продажба на жилищен имот къща ще подлежи на облагане по реда на чл. 33, ал. 1 на ЗДДФЛ.
Обръщам внимание, че за цена на придобиване на тази ½ следва да се приеме 00,00 лв. или размерът на плащането в полза на съпругата Ви с оглед получаване на собствеността върху нейната ½ от имота, ако сте извършил такова.
Облагаемите доходи от продажба на имущество се декларират в приложение № 5 на годишната данъчна декларация (ГДД) по чл. 50 от ЗДДФЛ. Срокът е от 10 януари до 30.04. на годината, следваща годината на придобиването на дохода.
Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно - осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Посочено е, че сте придобили недвижим имот - къща с двор на 08.09.2020 г. по време на брака, като имотът е в режим на съпружеска имуществена общност (СИО). През 2022 г. в резултат на развод ставате единствен собственик на имота. На 12.06.2025 г. извършвате продажба на този имот.
Въпрос: Дължи ли се данък върху придобития доход от продажбата на недвижимия имот?
Доходите от прехвърляне на права или имущество са отделен вид доход по смисъла на чл. 10, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ. Съгласно чл. 12 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон. Необлагаемите доходи са изброени в чл. 13 от ЗДДФЛ.
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години.
От тези разпоредби следва, че за целите на данъчния закон трябва да се прави разлика между "недвижим жилищен имот" и "недвижим имот". Съгласно § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ, във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, "недвижим жилищен имот" е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди. В подкрепа на това е и § 5, т. 30 от допълнителните разпоредби на ЗУТ, според който "жилище" е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.
Съгласно чл. 63, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС) собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка. По чл. 63, ал. 3 от ЗС собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба.
Предвид тези разпоредби, за целите на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ сградата (къщата) и земята (дворното място) следва да се третират като два отделни недвижими имота. Прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ за третиране на доходите като необлагаеми зависи, от една страна, от вида и броя на имотите, предмет на продажбата, а от друга - от периода, през който те са били собственост на физическото лице (продавача).
Тъй като имотът е бил в режим на СИО, следва да се съобразят и разпоредбите на Семейния кодекс (СК), относими към определяне на собствеността върху имотите. По силата на чл. 21, ал. 1 във връзка с ал. 3 от СК вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо на чие име са придобити, като съвместният принос се предполага до доказване на противното. По отношение на общото имущество съпрузите имат равни права на владение, ползване и разпореждане - чл. 24 от СК.
Според изложената фактическа обстановка на 08.09.2020 г. сте закупили къща с двор в режим на СИО. В периода от датата на покупката до 12.06.2025 г. сте притежавали различни идеални части от имота, както следва:
- при закупуването през 2020 г. сте бил собственик на ½ идеална част от имота, а съпругата Ви - на останалата ½ идеална част;
- през м. 07.2022 г., в резултат на развода, ставате изключителен собственик на имота и като такъв го продавате през м. 06.2025 г.
Относно дворното място не са налице условията на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ, тъй като периодът от датата на първоначалното закупуване на имота - 08.09.2020 г., до датата на окончателното разпореждане с него - 12.06.2025 г., е по-малък от 5 години. Поради това целият получен доход от продажбата на дворното място подлежи на облагане по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ.
Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи. По чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари. Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ и по принцип това е документално доказаната цена на придобиване на имуществото.
Цената на придобиване следва да се определи отделно за къщата и отделно за дворното място. В конкретния случай цената на придобиване на дворното място ще бъде равна на ½ от общо платената сума за придобиване на имота (дворното място), плюс евентуалното плащане, което сте извършил в полза на съпругата си при развода, ако такова е налице.
Извод: Доходът от продажбата на дворното място е изцяло облагаем по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ.
Относно дохода от продажбата на жилищния имот - къщата, предпоставките на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ са налице за дохода, съответстващ на ½ от имота. При придобиването през 2020 г. сте станал собственик на ½ от къщата, като за тази ½ към момента на продажбата през 06.2025 г. са изминали повече от три години. Следователно доходът, съответстващ на тази ½, е необлагаем.
Тъй като ставате собственик на останалата ½ от къщата на 28.07.2022 г. (приема се, че това е датата на влизане в сила на съдебния акт, с който е прекратен гражданският брак и е извършена подялба на имуществото между съпрузите), до датата на продажбата - 12.06.2025 г., не са изминали три години. Поради това ½ от дохода, придобит от продажбата на жилищния имот - къща, подлежи на облагане по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ.
За цена на придобиване на тази ½ следва да се приеме 0,00 лв. или размерът на плащането в полза на съпругата Ви за придобиване на нейната ½ от имота, ако сте извършил такова плащане.
Извод: Доходът от продажбата на къщата е необлагаем за ½ идеална част (придобита през 2020 г.) и облагаем по чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ за останалата ½ идеална част (придобита през 2022 г.).
Облагаемите доходи от продажба на имущество се декларират в приложение № 5 на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Срокът за подаване е от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
Извод: Облагаемите части от дохода от продажбата на къщата и дворното място подлежат на деклариране в приложение № 5 към ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ в посочения срок.
Становището е изготвено въз основа на изложената във Вашето запитване фактическа обстановка. В случай че в производство по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК) бъде установена фактическа обстановка, различна от посочената, не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Извод: Становището има действие само при идентичност между описаната във запитването фактическа обстановка и действително установените факти; при различие не може да се ползва защитата по чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
