Подаване на справка по чл. 73, ал. 1 ЗДДФЛ и определяне на облагаем оборот по ЗДДС при посредничество при продажба на земеделски земи

3_ 55-30-7595#4/10.06.2025 г.

ЗДДФЛ, чл. 11, ал. 3;

ЗДДФЛ, чл. 73, ал. 1;

ЗДДФЛ, чл. 73, ал. 4;

ЗДДФЛ, чл. 73, ал. 9;

ЗДДС, чл. 12, ал. 1;

ЗДДС, чл. 24;

ЗДДС, чл. 96, ал. 1 и ал. 2

ОТНОСНО: Подаване на справка по чл. 73, ал. 1 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) за изплатени доходи на физически лица и прилагане на разпоредбите на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) във връзка с регистрация на дружество, извършващо посредническа услуга

В запитването е посочено, че дружество "Х" ООД, е с предмет на дейност "Отдаване под наем на недвижими имоти". Договаря под наем земеделски земи от фирми и физически лица и ги преотдава с договор за пренаемане. Съгласно договора, издава фактура за плащане. От разликата в договорените цени формира доход за дружеството.

Като допълнителна дейност същото реализира други доходи от посредническа дейност при покупко-продажба на земеделски земи. Продавачът с предварителен договор и изрично пълномощно упълномощава дружеството да го представлява и продава от негово име собствените му земеделски земи, на когото и на каквато цена намери за добре, както и да получава сумите от продажбите. Продавачът /физическо лице/ получава уговорената сума по банков път или касово с разписка за получени суми. След сделката при нотариус, купувачът на земеделските земи превежда сумата по сметката на "Х" ООД и разликата между договорените цени остава като приход на дружеството.

Като платец на дохода на физическите лица при тези сделки със земеделски земи "Х" ООД е подало в законовият срок /28.02.2025 г./ справка по чл. 73, ал. 1 от ЗДДФЛ. Фирмата закупила впоследствие въпросните земи също е подала такава справка, като в техните суми вече е включена и комисионната на дружеството посредник.

Във връзка с горното са поставени следните въпроси:

1. Кой в случая е задължен да подаде справка по чл. 73, ал. 1 от ЗДДФЛ, "Х" ООД като реален платец на сумите на физически лица или фирмата краен купувач?

2. Реализираният доход от дружеството при тези сделки трябва ли да се счита за облагаем оборот или не?

При така изложената фактическа обстановка, с оглед разпоредбите на ЗДДФЛ (обн.ДВ бр. 95/2006 г., посл. изм. ДВ бр. 26/2025 г.), ЗДДС (обн. ДВ, бр. 63 от 04.08.2006г., посл. изм. и доп. ДВ, бр. 26 от 27.03.2025 г.) и Правилника за приложението му (ППЗДДС, обн. ДВ, бр. 76 от 15.09.2006 г., посл. изм. и доп. ДВ, бр. 54 от 25.06.2024 г.) е изразено следното становище:

С оглед приложените към запитването документи на първо място следва да се отбележи, че договорите за прехвърляне на собственост върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), като предвидената от закона форма е за действителност на договора. Предварителният договор няма вещнопрехвърлителен ефект. В настоящия случай купувачът на земеделските земи е еднолично дружество с ограничена отговорност, съгласно приложения нотариален акт за покупко-продажба на земеделски земи, поради което той е и платец на дохода от прехвърляне на права или имущество. Дружеството, в качеството си на пълномощник на продавача, действа от негово име и за негова сметка и не е придобил право на собственост върху недвижимите имоти. Същият се явява в качеството на посредник, действащ от чуждо име и за чужда сметка, а не платец на дохода от покупко-продажбата на недвижимия имот.

Относно прилагането на ЗДДФЛ:

На основание чл. 73, ал. 1 от ЗДДФЛ предприятията и самоосигуряващите се лица по смисъла на Кодекса за социално осигуряване (КСО) - платци на доходи, изготвят справка по образец за изплатените през годината доходи и за удържаните през годината данък и задължителни осигурителни вноски от прехвърляне на права или имущество в полза на местни физически лица, включително в случаите по чл. 13, ал. 1, т. 1 - 5, 12 и 26 от ЗДДФЛ. Следователно в справката по чл. 73, ал. 1 от ЗДДФЛ следва да се посочват данни за изплатения доход на физическото лице от прехвърляне на права или имущество през течение на годината. По силата на чл. 73, ал. 4, изречение първо от ЗДДФЛ, справката по ал. 1 се предоставя в срок до 28 февруари на следващата година на териториалната дирекция на Националната агенция за приходите по мястото на регистрация на платеца на дохода.

На основание чл. 11, ал. 3, изр. 1 от ЗДДФЛ доходът се смята за придобит от физическото лице и когато по негово нареждане или по споразумение между него и платеца плащането или престацията са получени от трето лице. Това означава, че физическото лице - продавач e носител на данъчната тежест за дохода от продажба на земеделски земи на дружеството - купувач, независимо, че плащането към него е извършено от посредника "Х" ООД, а последният е получил продажната цена от купувача. Дружеството - купувач по договора за покупко-продажба, оформен с нотариален акт, правилно е посочил в справката по чл. 73, ал. 1 от ЗДДФЛ пълният размер на изплатените доходи на физическото лице - продавач.

Следва да се има предвид, че при откриване на грешка в данните, предоставени за конкретно физическо лице, след срока за подаване на справката, подателят има право да прави промени в тези данни в срок до 30 септември на годината, през която е предоставена информацията (чл. 73, ал. 9 от ЗДДФЛ).

Относно прилагането на ЗДДС:

На основание чл. 96, ал. 1 от ЗДДС, всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 100 000 лв. (в сила от 01.04.2025 г.) или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

По силата на чл. 96, ал. 2 от ЗДДС облагаем оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:

1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;

2. доставки на финансови услуги по чл. 46;

3. доставки на застрахователни услуги по чл. 47.

В облагаемия оборот не се включват доставките по ал. 2, т. 2 и 3, когато не са свързани с основната дейност на лицето, доставките на дълготрайни активи, използвани в дейността на лицето, както и доставките, за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2 и 3 от закона (чл. 96, ал. 3 от ЗДДС).

Облагаема доставка по силата на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго. Освободените от облагане с данък върху добавената стойност доставки са регламентирани в Глава четвърта от ЗДДС.

В облагаемия оборот се включват и получените авансови плащания по горепосочените доставки, с изключение на авансовите плащания, получени преди възникване на данъчното събитие при вътреобщностните доставки (чл. 96, ал. 4, изр. първо от ЗДДС).

Задължението за регистрация за данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, възниква независимо от срока, за който е постигнат облагаемият оборот, но не и за период, по-дълъг от определения в ал. 1 (чл. 96, ал. 5 от ЗДДС). При определянето на облагаемия оборот се взема предвид данъчният режим на доставките към датата на възникване на данъчното събитие или към датата на плащането, преди да е възникнало данъчното събитие по доставката на основание чл. 96, ал. 6 от ЗДДС.

Видно от изложената фактическа обстановка и приложените към писменото запитване документи, "Х" ООД извършва доставка на посредническа услуга, като действа от името и за сметка на физическото лице - продавач, във връзка с продажба на недвижими имоти, находящи се на територията на страната.

Следва да се отбележи, че когато лице действа от чуждо име и за чужда сметка, за целите на ЗДДС, са налице две доставки:

- между доверителя и третото лице,

- между посредника (довереника) и доверителя.

В тази ситуация сумата, която третото лице заплаща на посредника/довереника за продажбата на недвижимите имоти, не е възнаграждение по доставка, извършена от същия. Тази сума е дължима за доставката, по която доставчик е физическото лице - продавач.

Между "Х" ООД - посредник/довереник и физическото лице - продавач (доверител), е налице доставка на посредническа услуга, по която изпълнител е дружеството, а получател - доверителят. Данъчната основа на тази доставка е възнаграждението на посредника/довереника.

В този случай, доколкото получател на посредническата услуга е данъчно незадължено физическо лице, е приложимо регламентираното в чл. 24 от ЗДДС правило. На основание посочената разпоредба, мястото на изпълнение при доставка на услуга, оказвана от посредник, действащ от името и за сметка на друго лице, предоставена на данъчно незадължено лице, е мястото, където е основната доставка, във връзка с която е оказано посредничеството. Предвид това. че доставката по прехвърляне на правото на собственост върху недвижимите имоти е с място на изпълнение на територията на страната, то и посредническата услуга, която дружеството извършва, е доставка с място на изпълнение на територията на страната. Същата е облагаема доставка по смисъла на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС и участва при определянето на облагаемия оборот за целите на чл.96 от същия закон.

Следователно, в облагаемия оборот на "Х" ООД, действащо от името и за сметка на друго лице, се включва стойността на възнаграждението (комисионната) за оказаната посредническа услуга.

В тази връзка при условие, че е достигнат облагаем оборот по смисъла на чл. 96, ал. 2 от ЗДДС в размер на 100 000 лв., в сила от 01.04.2025 г., или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец, дружеството е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по ЗДДС на основание чл. 96, ал. 1, изр. първо от закона. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, същото е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът /чл. 96, ал. 1, изр. второ от ЗДДС/.

При липса на основание за регистрация по реда на чл. 96 от ЗДДС е предвидена възможност за регистрация по избор на основание чл. 100, ал. 1 от същия закон.

Независимо от горното следва да се има предвид, че съгласно разпоредбите на ДОПК, при възложено конкретно производство, органът по приходите разполага с оперативна самостоятелност да извърши преценка на релевантните факти и обстоятелства независимо и безпристрастно и да определи данъчните задължения при съблюдаване на принципите за обективност и законност.