3_639/12.05.2023 г.
ЗМДТ, чл. 8, ал. 1, т. 2 от Приложение № 2;
ЗМДТ, чл. 20;
ЗМДТ, чл. 21, ал. 1
Относно:Определяне на данъчната оценка на сграда със степен на завършеност "груб строеж"
Съгласно изложеното в него, в Община Х е постъпило искане за актуализиране на данъчна оценка на сграда - незавършено строителство със степен на завършеност груб строеж, констатирано по надлежния ред. Към искането е приложен протокол за извършен опис от частен съдебен изпълнител и експертно заключение от лицензиран оценител, съгласно които физическото състояние на обекта се е влошило значително под влиянието на фактори на външната среда.
Посочва се, че нормите за данъчна оценка на недвижимите имоти са подробно уредени в Приложение № 2 към ЗМДТ, като коефициентът за физическо състояние на имота (кк2) намира своята уредба в чл. 8, т. 2 от т. н. "Данъчна оценка на сградите". Това е коефициент за корекция, зависещ от физическото състояние на имота и елемент от коефициента за индивидуални характеристики (Кх), участващ при определяне на данъчната оценка на недвижимия имот.
В запитването е изложено, че по отношение на имотите - незавършено строителство е приложим чл. 12 от т. III, "Данъчна оценка на незавършено строителство" от Приложение № 2 към ЗМДТ, като предвид тази разпоредба при достигнат етап "груб строеж", данъчната оценка на сграда е равна на тази на завършено строителство, т.е. на 100%.
Във връзка с горното е поставен въпроса, може ли да се приеме, че коефициентът за корекция кк2 може да бъде взет предвид при определяне на данъчната оценка на недвижими имот - незавършено строителство и конкретно при определяне на данъчната оценка на сграда със степен на завършеност "груб строеж"?
При така изложената фактическа обстановка, с оглед разпоредбите на ЗМДТ (обн. ДВ бр. 117/1997 г., посл. изм. ДВ бр. 104 от 30.12.2022 г.) е изразено следното становище:
Съгласно чл. 20 от ЗМДТ, данъчната оценка на недвижимите имоти на гражданите се определя от служител на общинската администрация по норми съгласно приложение № 2 в зависимост от вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването и се съобщава на данъчно задължените лица. В чл. 21, ал. 1 от с.з. е регламентирано, че данъчната оценка на недвижимите имоти на предприятията, е по-високата между отчетната им стойност и данъчната оценка съгласно приложение № 2, а за жилищните имоти - данъчната им оценка съгласно приложение № 2.
Коефициентът за физическо състояние на имота (кк2) е коефициент за корекция, зависещ от физическото му състояние и елемент от коефициента за индивидуални характеристики (Кх) по чл. 8, ал. 1 от Приложение № 2 към ЗМДТ, участващ при определяне на данъчната оценка на недвижим имот.
Според определението, дадено в тази разпоредба, под понятието "лошо физическо състояние" посочено в таблица 7, се разбират щети, причинени от бедствия, аварии и др., вследствие, на които физическото състояние на обекта се е влошило значително (чл. 8, ал. 1, т. 2, б. "а" от Приложение № 2 към ЗМДТ). Има се предвид значително влошаване на състоянието на сграда, което се дължи на природни явления, бедствия и др., не на обикновена употреба.
Значението на корекцията се установява след оглед и съставяне на протокол (документ), в който са описани щетите (чл. 8, ал. 1, т. 2, б."а" от Приложение № 2 на ЗМДТ). ЗМДТ не поставя изисквания относно органа, който следва да издаде протокола и начина на съставянето му.
Установяването на местните данъци, елемент от което е и определянето на данъчната оценка на недвижимите имоти по силата на чл. 4, ал. 1 от ЗМДТ, се извършва от служители на общинската администрация по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК). По силата на ал. 3 от същата норма, в производствата по ал. 1 тези служители имат правата и задълженията на органи по приходите.
В ДОПК са предвидени изрично като доказателствени средства огледът и протоколът, като последният е основно писмено доказателство за установяване на факти и обстоятелства.
Органът по приходите може служебно или по искане на лицето да извърши оглед на недвижим имот или да възложи на експерт да извърши експертиза и даде заключение относно физическото състояние на имот и стойността на коефициента за физическо състояние (чл. 60 и сл. ДОПК). Оглед се допуска не само за проверка на други доказателства, но и като самостоятелно доказателство (чл. 37, ал. 8 ДОПК).
В производството по установяване на данъчни задължения може да бъде използван и документ, издаден от друг орган в кръга на неговата компетентност. Такива са следните хипотези:
- установяване и оценка на вредите от бедствия с протокол по чл. 37, ал. 3 от Правилника за организацията и дейността на Междуведомствената комисия за възстановяване и подпомагане към Министерския съвет (правилникът е издаден на основание чл. 54, ал. 6 от Закона за защита при бедствия);
- установяване на състоянието на сгради от специализирани органи, когато това е изрично предвидено в нормативен акт, напр. съставяне на протоколи по реда на чл. 196 от Закона за устройство на територията (за сгради, опасни за здравето и живота на гражданите, негодни за ползване, застрашени от самосрутване, създаващи условия за възникване на пожар или вредни в санитарно-хигиенно отношение);
- документ, издаден от други компетентни служби на общинската администрация, ДНСК и др.
На основата на представените документи служителите на общинската администрация следва да индивидуализират и определят конкретната стойност на кк2, съответстваща на конкретното физическо състояние на обекта (ако това не е направено).
Отделно от това, компетентните органи е необходимо да съобразят, че посочените в таблица № 7 стойности от - 0.10 до - 0.60 не следва да се тълкуват като проценти на влошено физическото състояние на сградата. Това са заложените от ЗМДТ минимум и максимум на коефициента за корекция кк2. Тези гранични стойности и останалите между тях имат своята относителна тежест и не следва да се възприемат буквално като процент на влошеното физическо състояние.
С оглед на гореизложената нормативна уредба, при определяне на данъчната оценка водещо следва да бъде действителното физическо състояние на обекта, а не етапа на завършеност на сградата, т.е. в случая без значение ще е обстоятелството дали постройката може да се отнесе към строеж на етап "груб строеж" по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ или не.
В тази връзка, при положение, че от служителите на общинската администрация, на база на изискващите се от закона удостоверителни документи и другите събрани по реда на ДОПК доказателства, се направи категоричен извод, че сградата, за която е поставен въпроса, е в лошо или крайно лошо физическо състояние, то с оглед принципа на обективност и по аргумент от чл. 8, ал. 1, т. 2, б. "а" от Приложение 2 към ЗМДТ, при определяне на коефициента за индивидуални характеристики (Кх), няма да има законова пречка да бъде приложен коефициентът за лошо физическо състояние, предвиден в таблица № 7 към чл. 8, ал. 1, т. 2 от ЗМДТ.
В Община Х е подадено искане за актуализиране на данъчната оценка на сграда - незавършено строителство със степен на завършеност "груб строеж", като това състояние е констатирано по надлежния ред. Към искането са приложени протокол за извършен опис от частен съдебен изпълнител и експертно заключение от лицензиран оценител, според които физическото състояние на обекта се е влошило значително под въздействие на фактори на външната среда.
Посочено е, че нормите за данъчна оценка на недвижимите имоти са уредени в Приложение № 2 към ЗМДТ, като коефициентът за физическо състояние на имота (кк2) е регламентиран в чл. 8, т. 2 от раздел "Данъчна оценка на сградите". Той представлява корекционен коефициент, зависещ от физическото състояние на имота, и е елемент от коефициента за индивидуални характеристики (Кх), който участва при определяне на данъчната оценка на недвижимия имот.
В запитването се сочи, че за имоти - незавършено строителство, е приложим чл. 12 от т. III "Данъчна оценка на незавършено строителство" от Приложение № 2 към ЗМДТ, съгласно който при достигнат етап "груб строеж" данъчната оценка на сградата е равна на тази на завършено строителство, т.е. 100%.
Въпрос: Може ли да се приеме, че коефициентът за корекция кк2 може да бъде взет предвид при определяне на данъчната оценка на недвижим имот - незавършено строителство и конкретно при определяне на данъчната оценка на сграда със степен на завършеност "груб строеж"?
При тази фактическа обстановка и с оглед разпоредбите на ЗМДТ (обн. ДВ, бр. 117/1997 г., посл. изм. ДВ, бр. 104 от 30.12.2022 г.) е изложено следното правно становище.
Съгласно чл. 20 от ЗМДТ данъчната оценка на недвижимите имоти на гражданите се определя от служител на общинската администрация по норми съгласно приложение № 2, в зависимост от вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването, и се съобщава на данъчно задължените лица.
Съгласно чл. 21, ал. 1 от ЗМДТ данъчната оценка на недвижимите имоти на предприятията е по-високата между отчетната им стойност и данъчната оценка съгласно приложение № 2, а за жилищните имоти - данъчната им оценка съгласно приложение № 2.
Коефициентът за физическо състояние на имота (кк2) е корекционен коефициент, зависещ от физическото състояние на имота, и е елемент от коефициента за индивидуални характеристики (Кх) по чл. 8, ал. 1 от Приложение № 2 към ЗМДТ, който участва при определяне на данъчната оценка на недвижим имот.
Съгласно определението в тази разпоредба, под понятието "лошо физическо състояние", посочено в таблица 7, се разбират щети, причинени от бедствия, аварии и др., вследствие на които физическото състояние на обекта се е влошило значително (чл. 8, ал. 1, т. 2, б. "а" от Приложение № 2 към ЗМДТ). Има се предвид значително влошаване на състоянието на сграда, дължащо се на природни явления, бедствия и др., а не на обикновена употреба. Значението на корекцията се установява след оглед и съставяне на протокол (документ), в който са описани щетите (чл. 8, ал. 1, т. 2, б. "а" от Приложение № 2 към ЗМДТ).
ЗМДТ не поставя изисквания относно органа, който следва да издаде протокола, нито относно начина на съставянето му.
Съгласно чл. 4, ал. 1 от ЗМДТ установяването на местните данъци, част от което е и определянето на данъчната оценка на недвижимите имоти, се извършва от служители на общинската администрация по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК). По силата на ал. 3 от същата норма тези служители имат правата и задълженията на органи по приходите в производствата по ал. 1.
В ДОПК изрично са предвидени като доказателствени средства огледът и протоколът, като протоколът е основно писмено доказателство за установяване на факти и обстоятелства. Органът по приходите може служебно или по искане на лицето да извърши оглед на недвижим имот или да възложи на експерт да извърши експертиза и да даде заключение относно физическото състояние на имота и стойността на коефициента за физическо състояние (чл. 60 и сл. ДОПК). Съгласно чл. 37, ал. 8 ДОПК оглед се допуска не само за проверка на други доказателства, но и като самостоятелно доказателство.
В производството по установяване на данъчни задължения може да бъде използван и документ, издаден от друг орган в кръга на неговата компетентност. Като примери са посочени следните хипотези:
- установяване и оценка на вредите от бедствия с протокол по чл. 37, ал. 3 от Правилника за организацията и дейността на Междуведомствената комисия за възстановяване и подпомагане към Министерския съвет (правилникът е издаден на основание чл. 54, ал. 6 от Закона за защита при бедствия);
- установяване на състоянието на сгради от специализирани органи, когато това е изрично предвидено в нормативен акт, напр. съставяне на протоколи по реда на чл. 196 от Закона за устройство на територията (за сгради, опасни за здравето и живота на гражданите, негодни за ползване, застрашени от самосрутване, създаващи условия за възникване на пожар или вредни в санитарно-хигиенно отношение);
- документ, издаден от други компетентни служби на общинската администрация, ДНСК и др.
На основата на представените документи служителите на общинската администрация следва да индивидуализират и определят конкретната стойност на кк2, съответстваща на конкретното физическо състояние на обекта (ако това не е направено).
Отделно от това компетентните органи следва да съобразят, че посочените в таблица № 7 стойности от - 0.10 до - 0.60 не трябва да се тълкуват като проценти на влошено физическо състояние на сградата. Това са заложените в ЗМДТ минимум и максимум на коефициента за корекция кк2. Тези гранични стойности и останалите между тях имат своя относителна тежест и не следва да се възприемат буквално като процент на влошеното физическо състояние.
С оглед на изложената нормативна уредба, при определяне на данъчната оценка водещо следва да бъде действителното физическо състояние на обекта, а не етапът на завършеност на сградата. В конкретния случай е без значение дали постройката може да се отнесе към строеж на етап "груб строеж" по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ или не.
В тази връзка, ако служителите на общинската администрация, въз основа на изискуемите от закона удостоверителни документи и другите събрани по реда на ДОПК доказателства, направят категоричен извод, че сградата, за която е поставен въпросът, е в лошо или крайно лошо физическо състояние, то с оглед принципа на обективност и по аргумент от чл. 8, ал. 1, т. 2, б. "а" от Приложение № 2 към ЗМДТ, при определяне на коефициента за индивидуални характеристики (Кх) няма законова пречка да бъде приложен коефициентът за лошо физическо състояние, предвиден в таблица № 7 към чл. 8, ал. 1, т. 2 от ЗМДТ.
Извод: Коефициентът за физическо състояние кк2 може да се прилага и при определяне на данъчната оценка на сграда - незавършено строителство на етап "груб строеж", когато въз основа на надлежни документи и доказателства се установи, че сградата е в лошо или крайно лошо физическо състояние, като водещо е действителното физическо състояние, а не етапът на завършеност.
