Данъчно третиране по ЗДДС и ЗДДФЛ на продажба на два недвижими имота от физическо лице

ОТНОСНО: Прилагане на Закона за данъка върху добавената стойност (ЗДДС) и Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)

В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ...... постъпи Ваше запитване с вх. № 54-0002-218/15.10.2025 г. относно прилагането на разпоредби на ЗДДС и ЗДДФЛ.

Изложена е следната фактическа обстановка:

В качеството си на физическо лице Ви предстои да продадете два недвижими имота, като всеки от тях ще е с продажна стойност, надхвърляща задължителния праг за регистрация по ЗДДС от 100 000 лв. (сто хиляди лева). Единият от имотите (допълнително в телефонен разговор е уточнено, че е придобит през 2017 г.) е основно жилище за Вас, а другият е фамилна къща, (за която е уточнено, че е изградена до ниво акт обр. 14, издаден на 24.03.2025 г.). Сделките ще бъдат изповядани в един и същи ден.

Поставени са следните въпроси:

1. Кога следва да се регистрирате за целите на ЗДДС и коя от сделките ще е основание за това? Кой ще е първият период на отчитане и кои от посочените доставки следва да намерят отражение в подаваните регистри по ЗДДС?

2. Какви са задълженията Ви във връзка с прилагане на ЗДДФЛ и каква следва да бъде данъчната основа, върху която ще се дължи данък върху доходите при положение, че:

- единият от имотите е придобит чрез строителство (част от материалите са закупувани от Вас, като физическо лице, а друга част от материалите, вкл. с труда СМР са от фирма, за които имате издадени фактури.

- другият имот е придобит чрез покупко-продажба.

3. От посочените по-горе сделки произтичат ли и други задължения за Вас относно спазването на законодателството на Република България.

С оглед на изложената фактическа обстановка и въз основа на относимата нормативна уредба, изразявам следното принципно становище:

По първи въпрос:

Съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗДДС данъчно задължено е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Видно от употребения израз "всяко лице", в кръга на задължените лица попадат и физическите лица, доколкото извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност по смисъла ал. 2 и не попада в изключенията на ал. 3 на същата разпоредба.

Легална дефиниция на понятието "независима икономическа дейност" се съдържа в чл. 3, ал. 2 от ЗДДС. Независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

В ЗДДС не са посочени изрични критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Преценка за това може да бъде направена при разглеждане на конкретна фактическа обстановка, с оглед всички факти и обстоятелства.

Съдът на Европейския Съюз (СЕС) в свои решения изтъква, че понятието данъчно задължено лице следва да се определя във връзка с понятието за икономическа дейност.

Наличието на такава дейност, подчертава Съдът, обосновава определянето на едно лице като данъчно задължено. В този смисъл са Решение от 15 септември 2011 г. по съединени дела С-180/10 и С-181/10, Решение от 3 март 2005 г. по дело, C-32/03, Решение от 3 април 2025 г. по дело С-213/2024.

Според практиката на СЕС обикновеното упражняване на правото на собственост от неговия титуляр само по себе си не може да се разглежда като икономическа дейност. За разграничаване на дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице, които са извън приложното поле на директивата, и тези на оператор, чиито сделки представляват икономическа дейност, не са определящ критерий както броят и мащабите на осъществените продажби сами по себе си, така и продължителността на периода, през който са извършени посочените действия или размерът на получените, като резултат от тях приходи. Всъщност всички тези обстоятелства могат да се впишат в контекста на управлението на личното имущество на заинтересованото лице.

Посоченото не важи, както отбелязва СЕС в решението по съединени дела С-180/10 и С-181/10, решение от 3 април 2025 г. по дело С-213/2023, когато лицето предприема активни действия за продажбата на имоти, като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на член 9, параграф 1, втора алинея от Директивата 2006/112/ЕО.

Под активни действия следва да се разбира извършването на подготвителни действия за продажбата на имот, така както един търговец би действал при организиране на дейността си за извършване на продажба на недвижим имот (например рекламиране на имота, осъществяване на благоустройствени дейности, изграждане на В и К, и др.). Действията следва да са насочени не само към повишаване цената на имота, но и да излизат извън обхвата на обикновеното управление на имота. Обикновеното управление на имота, представляват действия, насочени към съхраняването на вещта и недопускане нейното увреждане. От съдебната практика следва също, че фактът на първоначалното придобиване на вещ за лични нужди на купувача не е пречка тази вещ впоследствие да бъде използвана за целите на "икономическата дейност".

Извършването на разпоредителни сделки с недвижими имоти няма да представлява независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, само ако се извършва еднократно, а не редовно или по занятие. Сделките ще попадат извън обхвата на ЗДДС и няма да представляват доставки по смисъла на ЗДДС. Само при такава хипотеза няма да възникне задължение за начисляване на ДДС.

В случаите, когато физическо лице, макар че не е регистрирано по ЗДДС, извършва множество подобни сделки за получаване на редовен доход, е налице упражняване на независима икономическа дейност по смисъла на ЗДДС.

На задължителна регистрация по реда на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС подлежи всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 100 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец.Това лице е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборота.

Облагаем оборот по смисъла на чл. 96, ал. 2, т. 1 от ЗДДС е сумата от данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка.

Облагаема доставка, предвид разпоредбата на чл. 12 от ЗДДС е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.

Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването ѝ под наем или аренда.

Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.

Нови сгради по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС са сградите:

а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж", или

б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията.

В чл. 45, ал. 5 от ЗДДС са регламентирани изключенията от това правило, като съгласно т. 1 от същата норма разпоредбата на чл. 45, ал. 1 от ЗДДС не се прилага по отношение на прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.

В ЗДДС липсва легална дефиниция на урегулиран поземлен имот като законът препраща към легалната дефиниция за УПИ в ЗУТ. Съгласно § 5, т. 11 от допълнителните разпоредби на ЗУТ "урегулиран поземлен имот" или "урегулиран имот" е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство. От дефиницията за УПИ е видно, че за да бъде определен един ПИ, като урегулиран, е необходимо наличието на подробен устройствен план, в който същият да фигурира с посочените характеристики, без да се прави изрично позоваване на конкретен вид подробен устройствен план.

Прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията е облагаема доставка, съгласно чл. 45, ал. 5 във връзка с чл. 45, ал. 1 от ЗДДС.

В запитването не е уточнено, но при условие че ще се продава и урегулиран поземлен имот (парцел) ведно с къщата, то получените суми от продажбата му също ще се считат за облагаем оборот на продавача.

В запитването е посочено, че физическото лице ще извърши разпоредителни сделки с два имота, единият от които представлява основно жилище за собственика му (придобито през 2017 г.), а другият е изграден по стопански начин с цел продажба.

Доставките на сгради или на части от тях, които не са нови и доставката на прилежащите към тях терени не формират облагаем оборот за регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.

Предвид изложеното по-горе, считам че, когато физическо лице извърши разпоредителна сделка с жилището си, което не е нова сграда, с цел осребряване на това имущество, продажбата няма да има характер на независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС. В този случай сделката ще попада извън обхвата на ЗДДС.

В облагаемия оборот на лицето следва да се включи полученото от продажбата на имота, придобит чрез строителство, тъй като лицето предприема активни действия за продажбата му, надхвърляща обикновеното управление на личното имущество, като използва средства, подобни на тези, използвани от търговец. Тези сделки, облагаеми по смисъла на закона ще попадат в обхвата на ЗДДС и ще формират облагаем оборот за регистрация по чл. 96, ал. 1 от същия закон.

По отношение на регистрацията на физическото лице следва да се има предвид гореизложеното, както и разпоредбата на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС за определяне на датата, на която възниква задължение за регистрация по същия закон в зависимост от продажната цена. В 7-дневен срок възниква задължение за подаване на заявление за регистрация по ЗДДС.

Съгласно чл. 103 от ЗДДС за дата на регистрация по този закон се счита датата на връчването на акта за регистрация. След връчването на акта за регистрация по ЗДДС ще имате задължение за начисляване на данък върху добавената стойност, в качеството Ви на доставчик - регистрирано по ЗДДС лице.

Относно първия данъчен период следва да се съобрази, че съгласно чл. 87, ал. 1 и 2 от ЗДДС данъчен период по смисъла на този закон е периодът от време, след изтичането на който регистрираното лице е длъжно да подаде справка-декларация с резултата за този данъчен период. Данъчният период е едномесечен за всички регистрирани лица и съвпада с календарния месец, освен в случаите по глава осемнадесета. Ал. 3 от същата разпоредба уточнява, че първият данъчен период обхваща времето от датата на връчването на акта за регистрация, включително датата на връчване, до края на данъчния период, освен в случаите по глава осемнадесета.

По втори въпрос:

Разпоредбата на чл. 12 от ЗДДФЛ определя, че облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон. Необлагаемите доходи са изброени в чл. 13 от същия закон.

На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;

- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

Видно от дадените допълнително пояснения, при продажба на посоченото имущество до края на 2025 г. или през 2026 г., единствено доходът от продажба на апартамент, придобит през 2017 година, ще попадне в хипотезата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б "а" от ЗДДФЛ и ще е необлагаем. Необлагаемите доходи могат по желание на лицата да се декларират в приложение № 13 към годишната данъчна декларация (ГДД) по чл. 50 от ЗДДФЛ (чл. 50а от ЗДДФЛ).

Доходът от продажба на недвижимия имот - фамилна къща, изградена до ниво акт обр. 14, издаден на 24.03.2025 г., ще подлежи на облагане.

При построяване на недвижим жилищен имот за дата на придобиване на собствеността за целите на чл. 13, ал. 1, т. 1, б "а" от ЗДДФЛ се приема актът за въвеждане в експлоатация (Акт 16). Когато не е издаден такъв и строителството е на етап на завършеност - груб строеж с издаден акт 14, имотът не може да служи за задоволяване на жилищни нужди и поради това не може да бъде определен като жилищен по смисъла на пар. 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ.

Съгласно определението посочено в т. 51 от Допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДДФЛ недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.

Предвид това, при продажба на жилищен имот, който не е въведен в експлоатация и няма издаден акт 16, следва да се следи срокът, предвиден в хипотезата на б. "б" на ал. 1, т. 1 от чл. 13 от ЗДДФЛ, като за да е необлагаем доходът следва да са изминали повече от 5 години между акт 14 и датата на продажбата.

Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.

Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ).

Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ и в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имуществото.

За цена на придобиване на извършеното строителство може да включите единствено сумите, платени за материали и СМР, за които имате издадени документи (фактури или фискален бон/касова бележка).

Не сте посочили, но при условие че продавате и урегулиран поземлен имот (парцел) ведно с къщата, същият се счита за отделен недвижим имот, доходът от продажбата ще подлежи на облагане съгласно посочения по-горе ред, освен ако не попада в хипотезата на на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" на ЗДДФЛ.

Облагаемите доходи по чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ подлежат на деклариране с ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ в приложение № 5. Срокът за подаване на декларацията е от 10.01. до 30.04. на годината, следваща годината на придобиване на дохода.

Потрети въпрос:

В правомощията на НАП е да осигурява необходимата информация и да разяснява правата и задълженията на задължените лица във връзка с прилагане на данъчното и осигурителното законодателство, но не и за принципно тълкуване на законодателството.

Правата на задължените лица са визирани в чл. 17, ал. 1 от ДОПК. По смисъла на т. 2 и т. 5, б. "б" и б. "в" от същия член, задължените лица имат право да им бъдат разяснявани правата в производствата по този кодекс, включително и правото на защита в административното, изпълнителното и съдебното производство, и да бъдат предупредени за последиците от неизпълнение на задълженията им по този кодекс, както и да им бъдат осигурени и предоставени безплатно информация за публичните им задължения и за сроковете, в които следва да заплатят дължимите от тях данъци, задължителни осигурителни вноски и други публични задължения, както и информация за здравноосигурителния им статус и осигурителния им доход.

Запитването относно прилагане на цялото законодателство на Република България в посочената хипотеза има характеристиките на искане за правна консултация, което е извън правомощията на НАП.

Настоящото становище е принципно и въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.