НАП: Деклариране и облагане с данък върху недвижимите имоти на сгради и самостоятелни обекти в незавършено строителство по ЗМДТ

Изх. № ЕП-08-С-24

Дата:25.10.2021 год.

ЗМДТ,чл. 14, ал. 1;

ЗМДТ, чл. 14, ал. 2;

ЗМДТ, чл. 15, ал. 5 ;

ЗМДТ, чл. 15, ал. 7;

ЗМДТ, чл. 123, ал. 1;

Приложение №2 към ЗМДТ, чл. 12, ал. 1;

Приложение №2 към ЗМДТ, чл. 12, ал. 2;

ЗУТ,чл. 181, ал. 3.

ОТНОСНО: деклариране на недвижимо имущество съгласно разпоредбите на Закона заместните данъци и такси /ЗМДТ/

Във Ваши писма, постъпили в Централно управление на Националната агенция за приходите /НАП/ и заведени с вх. №ЕП............05.2021г. и ЕП.........09.2021 г., излагате следните хипотези и поставяте следните свързани с тях въпроси:

1. Физическо лице декларира недвижим имот, представляващ парцел с жилищна сграда на два етажа, но само първият етаж е описан в приложение II към декларацията по чл. 14, ал. 1 от ЗМДТ, защото вторият етаж е на етап груб строеж и лицето не е имало правно основание да го декларира. Сградата е строена преди 31 март 2001 г., поради което не може да се издаде удостоверение за въвеждане в експлоатация. Подадено е искане за издаване на данъчна оценка за втория етаж, с цел прехвърляне на собствеността.

Следва ли да се подаде декларация по чл. 14, ал. 2 от ЗМДТ за втория етаж или данъчната оценка ще се издаде за незавършено строителство, за което трябва да се приложи удостоверение за степен на завършеност, а за първия етаж да се издаде данъчна оценка за собственост? Ако трябва да се подаде декларация по чл. 14, ал. 2 от ЗМДТ за втория етаж, с какъв документ трябва да се удостовери собствеността?

2.В община А и в други общини има сгради, които са построени преди 2001 г. и са на етап груб строеж, а други са на етап като описания в т. 1 случай.

Как следва да процедира в тези случаи общинската администрация?

3. Съгласно чл. 14, ал. 1 ЗМДТ за новопостроените сгради и постройки, които не подлежат на въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията /ЗУТ/, собственикът уведомява за това, като подаде декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти.

С какъв документ се доказва това обстоятелство?

4.Ако възложител на строителство не подаде декларация по чл. 14, ал. 2 от ЗМДТ след издаване на Акт 14 или Акт 15 от ЗУТ, а реши да подаде декларация след издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация, подлежи ли на санкция, ако не са минали две години от установяване на нарушението?

В отговор на поставените въпроси и съобразявайки относимата нормативна уредба, на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите, изразявам следното становище:

По първи и втори въпрос:

При определяне на данъчната оценка на сграда или част от нея в хипотезите на прехвърляне на собствеността върху сграда намират приложение разписаните в Приложение №2 към ЗМДТ "Норми за данъчна оценка на недвижимите имоти". Конкретно за имотите - незавършено строителство в чл. 12, ал. 1 от приложението е регламентирано, че се оценява по завършени строително-монтажни работи в процент от данъчната оценка на сградата по проект, както следва:

- до нулев цикъл - 37 на сто;

- до груб строеж - 63 на сто.

От разпоредбата е видно, че при достигнат етап груб строеж данъчната оценка на сграда е равна на тази на завършено строителство - 100%. При условие, че собственикът твърди, че вторият етаж е на етап "груб строеж",  за изчисляване на данъчната оценка без правно значение е обстоятелството дали е налице констативен акт на общинската /районната/ администрация. Същият обаче е от съществено значение за определяне на момента на облагане на сградата за целите на годишния данък. 

Съгласно ал. 2 от същата разпоредба данъчната оценка на самостоятелен обект в незавършена сграда е част от данъчната оценка на незавършената сграда, съответстваща на отношението между бруто площта на обекта /вкл. идеални части от общите части на сградата/ към бруто площта на сградата по проект.

Към искането за издаване на данъчна оценка следва бъде приложена и данъчна декларация по чл. 14 ЗМДТ за определяне на данъчната оценка и на втория етаж, тъй като той не е деклариран към настоящия момент и не се облага с данък.

Бих искал да обърна внимание освен това, че определянето на данъчна оценка на двата етажа от сградата като отделни обекти е правилно само при условие, че сградата е многофамилна, т.е. двата етажа са обособени като самостоятелни обекти и имат отделни входове.

След влезлите в сила от 01.01.2019 г. изменения на ЗМДТ и по силата на новата ал. 5 на чл. 15 ЗМДТ данък върху недвижимите имоти се дължи и в случаите, когато в двегодишен срок от завършването на сградата в груб строеж, съответно - в едногодишен срок от съставяне на констативен акт по чл. 176, ал. 1 от ЗУТ, сградата не е въведена в експлоатация или не е издадено разрешение за ползване. Съгласно ал. 7, изр. второ и трето на чл. 15 ЗМДТ обстоятелствата по ал. 5 се установяват с констативен акт, съставен от служители на общината, като актът се съобщава на данъчно задълженото лице, което може да оспори констатациите в него в 7-дневен срок от уведомяването.

Съгласно изричното изискване на чл. 15, ал. 7 ЗМДТ завършването на сградата в груб строеж се установява единствено по реда на чл. 181, ал. 3 ЗУТ. Разпоредбата на чл. 181, ал. 3 ЗУТ указва, че завършването на сградата на етап груб строеж се констатира с протокол по наредбата по чл. 168, ал. 3 ЗУТ, който се съставя от лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и на служител по чл. 223, ал. 2. Редът за удостоверяване на етап "груб строеж" на новопостроена сграда е установен с влизането в сила на действащия в момента ЗУТ, т.е. от м. март 2001 г. Наредбата по чл. 168, ал. 3 ЗУТ е Наредба№3 от 2003 г за съставяне на актове и протоколи по време на строителствотона министъра на регионалното развитие и благоустройството, обн. ДВ бр.72 от 15 август 2003 г. Актът, с който се установява завършването на строително-монтажни работи на различни нива, вкл. "груб строеж", е актът за приемане на конструкцията, Приложение 14 към чл. 7, ал. 3 т. 14 от наредбата.

Следва да бъде обърнато внимание, че разпоредбите на чл. 15, ал. 5 и 7 ЗМДТ са приложими по отношение на сгради, които подлежат на въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ и които не са въведени в експлоатация или не е издадено разрешение за ползването им в двегодишен срок от завършването на сградата в груб строеж, съответно - в едногодишен срок от съставяне на констативен акт по чл. 176, ал. 1 от ЗУТ. Сградите, които подлежат на въвеждане в експлоатация по реда на този закон, са разписани подробно в чл. 137 ЗУТ, такива са строежите от първа до пета категория. Единствено строежите от шеста категория не подлежат на приемане по реда на ЗУТ, като такива са строежите по чл. 54, ал. 1 и 4 и чл. 147 с.з.

Що се отнася до конкретния случай, изложен в запитването, жилищната сграда е построена преди 2001 г. и при условие, че няма констативен протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ, който да удостоверява достигането на етап груб строеж на втория етаж, не е възможно органите на общината да констатират момента на изтичане на двугодишния срок и началото на облагане с данък , т.е. сградата към настоящия момент е необлагаема. Необходимо е, както е посочено по-горе, да се изготви протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ. Другата правна възможност е собственикът /съответно и възложител/ да подаде декларация по чл. 14, ал. 2 ЗМДТ за облагането на втория етаж с данък върху недвижимите имоти, като с това си действие признава завършването на сградата на етап "груб строеж" към определен момент и съответно няма възражения срещу облагането ѝ с данък. При това условие, въпреки че съгласно действащото преди 2001 г. законодателство лицето не е имало правно основание да декларира втория етаж от сградата, то по силата на чл. 15, ал. 5 ЗМДТ данък се дължи от началото на 2019 г., тъй като от този момент разпоредбата влиза в сила.

Относно обхвата на понятието "възложител на строеж" според определението, дадено в чл. 161, ал. 1 ЗУТ, това е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. Възложителят на строежа в същото време може да е собственик на обекти в сградата, но може да е различно лице.

Що се отнася до начина на удостоверяване на правото на собственост при подаване на декларацията по чл. 14, ал. 2 ЗМДТ за втория етаж от сградата, същото се удостоверява с нотариалния акт на поземления имот и евентуално разрешение за строеж /виза/.

По трети въпрос:

От началото на 2019 г. по силата на чл. 15, ал. 1 ЗМДТ началният момент на облагане на новопостроени сгради се свързва само с момента на тяхното завършване. Началният момент на облагане е месецът, следващ месеца на завършване на сградата. Това правило се отнася за всички сгради, както за тези, които подлежат на въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, така и за тези, които не подлежат на приемане по този ред.

Декларация по чл. 14, ал. 1 ЗМДТ се подава в двумесечен срок от завършване на сградата. В закона не е установено задължение за прилагане на доказателства от задълженото лице, но е регламентирана възможността служителите на общинската администрация да изискват документи, удостоверяващи факти и обстоятелства, имащи значение за данъчното облагане /чл. 12, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуаленкодекс/ДОПК/ и чл. 18 ЗМДТ/. Тяхна е преценката какви допълнителни доказателства да съберат с цел изясняване на всички факти и обстоятелства, имащи значение за обективното установяване на задълженията. При деклариране на новопостроена сграда, която не подлежи на въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, могат да бъдат изискани разрешението за строеж на сградата или други строителни книжа, както и справки от дружествата за водоснабдяване и електроснабдяване относно момента на откриване на партида на имота и наличието на потребление. Данни могат да бъдат получени и от службата по кадастъра, тъй като по силата на чл. 54а, ал. 1 и 2 от Закона за кадастъра и имотния регистър собственикът, съответно възложителят, е длъжен да предостави на службата по геодезия, картография и кадастър данни за изградените, надстроените, пристроените сгради, за сградите под повърхността на земята и пр., както и за зоните на ограничения при условия и по ред, определени с наредбата по чл. 31.

При подаване на декларация по чл. 14, ал. 1 и ал. 2 ЗМДТ за новопостроен имот се изисква да бъдат попълнени всички съдържащи се във формуляра данни, в т.ч. датата на построяване - попълва се в таблица 3, колона 3 - "дата на придобиване /промяна в обстоятелства/" от декларацията.

По четвърти въпрос:

В чл. 14, ал. 2 ЗМДТ е постановено, че не се подават данъчни декларации за облагане с годишен данък за новопостроените сгради, подлежащи на въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ. Необходимите данни за определяне на данъка на новопостроените сгради и/или на самостоятелни обекти в тях се предоставят на служителите по чл. 4, ал. 1 от възложителя на строежа в двумесечен срок след завършването на сградата в груб строеж /акт 14/ по образец, определен от министъра на финансите. Както е посочено и по-горе, в съответствие с изричното законово изискване на чл. 15, ал. 7 ЗМДТ завършването на сградата в груб строеж се установява по реда на чл. 181, ал. 3 ЗУТ /с протокол по наредбата по чл. 168, ал. 3 ЗУТ, който се съставя от лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и на служител по чл. 223, ал. 2 от същия закон/, а обстоятелствата по ал. 5 се установяват с констативен акт, съставен от служители на общината, който лицето може да обжалва в 7-дневен срок от уведомяването. В тази връзка и предвид, че текстът на разпоредбата има императивен характер - лицата, неизпълнили законовите си задължения, подлежат на административнонаказателна санкция на основание на разпоредбата на чл. 123, ал. 1 ЗМДТ, според която: който не подаде декларация по чл. 14 в срок, както и не посочи или невярно посочи данни или обстоятелства, водещи до определяне на данъка в по-малък размер или до освобождаването от данък, се наказва с глоба в размер до 400 лв., а юридическите лица - с имуществена санкция в размер от 500 до 3 000 лв., ако не е предвидено по-тежко наказание.

ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА НАП:

/ГЕОРГИ ДИМОВ/