ОТНОСНО:Прилагане на разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" .... постъпи Ваше запитване с вх. № 20-21-9/17.06.2024 г., препратено по компетентност от ДОДОП ...........
Изложена е следната фактическа обстановка:
Съгласно изложеното в запитването, допълнително предоставена информация по електронна поща и копие от тристранно споразумение, се установява, че имате сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, като е заплатен аванс по сделката на 100% от продажната цена. До настоящия момент, повече от три години няма прехвърляне на имота чрез нотариален акт (НА). Съгласно тристранно споразумение от 15.05.2024 г. прехвърляте на трето лице правата си по този предварителния договор, които включват правото третото лице да закупи имота и да се ползва от целия размер на платения от Вас аванс. За придобиване на правата по договора, третото лице Ви плаща възнаграждение, което е по - голямо от платения от Вас първоначално аванс.
Задавате въпросите:
- Доходът попада ли в необлагаемите доходи по чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ?
- Коя е датата на придобиването на имота - датата на предварителния договор или датата на нотариалния акт (НА)?
С оглед изложената фактическа обстановка и действащото законодателство, изразявам следното становище:
Съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) с предварителния договор страните по сделката уговарят съществени условия за изпълнението на окончателния договор, при което ако някои от страните откаже сключване на окончателния договор, другата страна има право да предяви иск пред съда за сключването му. Предварителният договор не представлява разпореждане с имущество, защото не се прехвърля собственост. По силата на чл. 18 от ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Това означава, че прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти или вещни права върху тях е валидно, само ако е извършено в нотариална форма.
Предвид гореизложеното, със сключването на предварителния договор не се придобива право на собственост върху недвижим имот, макар и да е извършено авансово плащане, чийто размер в случая е 100% от продажната стойност.
При така описаните действия и съставени документи за Вас не възникват права на собственост върху конкретния недвижим имот и такива не могат да бъдат обект на бъдеща продажба.
С оглед на това, налице е получен доход от трето лице в резултат на тристранното споразумение, във връзка с правата Ви по предварителния договор за закупуване на имот. Следователно, доходът получен от Вас не е доход от прехвърляне на вещни права и имущество съгласно чл. 33, ал. 1 и ал. 2 от ЗДДФЛ.
Ето защо, не може да се приложи и разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ.
Полученият доход от продажбата на права по предварителен договор е облагаем доход съгласно чл. 12 от ЗДДФЛ.
Разпоредбата на чл. 12 от ЗДДФЛ определя, че облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
Доходите от продажба на права, възникнали по силата на сключен предварителен договор, не са посочени в разпоредбите на ЗДДФЛ като отделен източник на доход. Следователно, ще се приложи редът на облагане на нормата на чл. 35, т. 6 от ЗДДФЛ.
Облагаемият доход е брутната сума на облагаемите доходи, придобити през данъчната година от всички други източници, които не са изрично посочени в този закон и не са обложени с окончателни данъци по реда на този закон или с окончателни данъци по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане (чл. 35, т. 6 от ЗДДФЛ).
Посочвате, че ще получите по-голяма сума от тази, която сте платили предварително като аванс, следователно ще реализирате облагаем доход, представляващ положителната разлика.
Данъкът е 10 на сто върху брутния размер.
Годишната данъчна основа за доходите от други източници се определя, като облагаемият доход по чл. 35, придобит през данъчната година, се намалява с вноските, които лицето е задължено да прави за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване, когато облагаемият доход по чл. 35 се включва при годишното изравняване на осигурителния доход (чл. 36 от ЗДДФЛ).
Този доход подлежи на деклариране с годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ в приложение № 6 с код 606, в срок до 30 април на годината, следваща годината на получаването на дохода.
Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Изложена е следната фактическа обстановка:
Имате сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по който е заплатен аванс в размер на 100% от продажната цена. Повече от три години не е извършено прехвърляне на имота с нотариален акт. Съгласно тристранно споразумение от 15.05.2024 г. прехвърляте на трето лице правата си по този предварителен договор, включително правото третото лице да закупи имота и да се ползва от целия размер на платения от Вас аванс. За придобиване на тези права третото лице Ви заплаща възнаграждение, което е по-голямо от платения от Вас първоначален аванс.
Поставени са следните въпроси:
Въпрос: "Доходът попада ли в необлагаемите доходи по чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ?"
Въпрос: "Коя е датата на придобиването на имота - датата на предварителния договор или датата на нотариалния акт (НА)?"
С оглед изложената фактическа обстановка и действащото законодателство се приема следното:
Съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) с предварителния договор страните уговарят съществените условия на окончателния договор. Ако някоя от страните откаже да сключи окончателния договор, другата страна има право да предяви иск пред съда за сключването му. Предварителният договор не представлява разпореждане с имущество, тъй като с него не се прехвърля право на собственост.
По силата на чл. 18 от ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Това означава, че прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти или на вещни права върху тях е валидно само ако е извършено в нотариална форма.
Предвид горното, със сключването на предварителния договор не се придобива право на собственост върху недвижим имот, дори да е извършено авансово плащане в размер на 100% от продажната стойност. При описаните действия и съставени документи за Вас не възникват права на собственост върху конкретния недвижим имот и такива не могат да бъдат обект на бъдеща продажба.
С оглед на това е налице получен доход от трето лице в резултат на тристранното споразумение, свързан с правата Ви по предварителния договор за закупуване на имот. Следователно, полученият от Вас доход не е доход от прехвърляне на вещни права и имущество по смисъла на чл. 33, ал. 1 и ал. 2 от ЗДДФЛ. Поради това не може да се приложи разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ.
Полученият доход от продажбата на права по предварителен договор е облагаем доход по смисъла на чл. 12 от ЗДДФЛ. Съгласно чл. 12 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
Доходите от продажба на права, възникнали по силата на сключен предварителен договор, не са посочени в разпоредбите на ЗДДФЛ като отделен източник на доход. Поради това се прилага редът на облагане по чл. 35, т. 6 от ЗДДФЛ. Съгласно тази разпоредба облагаемият доход е брутната сума на облагаемите доходи, придобити през данъчната година от всички други източници, които не са изрично посочени в закона и не са обложени с окончателни данъци по реда на ЗДДФЛ или с окончателни данъци по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане.
Посочвате, че ще получите по-голяма сума от тази, която сте платили предварително като аванс, поради което реализирате облагаем доход, представляващ положителната разлика. Данъкът е 10 на сто върху брутния размер.
Годишната данъчна основа за доходите от други източници се определя съгласно чл. 36 от ЗДДФЛ, като облагаемият доход по чл. 35, придобит през данъчната година, се намалява с вноските, които лицето е задължено да прави за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване, когато облагаемият доход по чл. 35 се включва при годишното изравняване на осигурителния доход.
Този доход подлежи на деклариране с годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ в приложение № 6 с код 606, в срок до 30 април на годината, следваща годината на получаването на дохода.
Настоящото становище е изготвено въз основа на изложената във Вашето запитване фактическа обстановка. В случай че в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, се установи фактическа обстановка, различна от посочената, не може да се прилага разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Извод: Полученият от Вас доход от прехвърляне на права по предварителен договор не е необлагаем доход по чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ, не представлява доход от прехвърляне на вещни права и имущество по чл. 33, ал. 1 и ал. 2 от ЗДДФЛ, а е облагаем доход по чл. 12 от ЗДДФЛ, който се облага по реда на чл. 35, т. 6 и чл. 36 от ЗДДФЛ с данък 10% върху брутния размер и се декларира по чл. 50 от ЗДДФЛ. Придобиване на право на собственост върху имота не е настъпило с предварителния договор, а би настъпило само при прехвърляне с нотариален акт.
