Продажба на земя със сграда с акт 14

Първо да си изясним какво продавате.

1. Продавате не каква да е земя, а УПИ, след като върху нея имате строеж. Сделките (доставките) със земя, представляваща “урегулиран поземлен имот” (УПИ), са облагаеми с ДДС (чл. 45, ал. 5, т. 1)

2. Продавате "нова сграда". Тази доставка също е облагаема.
Акт 14 се съставя за завършен груб строеж и след него заедно с протокол обр.2 се иска от общината удостоверение за груб строеж. След приключване на фаза “груб строеж” вече възниква самата сграда и нейните съответни части, които стават “обекти” или “имоти” от гледна точка на правото. Нямате акт 16 (разрешение за ползване) и следователно няма как да отговаряте на определението за не нова сграда, доставката на която може да бъде освободена. Не са нови сградите, които към датата на доставката са на “възраст” повече от 60 месеца след издаване на разрешението за ползване.

До тук, независимо дали сте ползвали ДДС или не, доставката е облагаема, защото в случая не е приложим чл. 50

Данъчната основа на доставката следва да се определи като пазарната цена.
От гледна точка на ЗДДС при даставка между свързани лица:
Чл. 27 (3) Данъчната основа е пазарната цена при следните доставки:
               1. (изм. - ДВ, бр. 99 от 2011 г., в сила от 01.01.2012 г.) доставка между свързани лица, когато данъчната основа, определена по реда на чл. 26, е:
                    а) по-ниска от пазарната цена, доставката е облагаема и получателят няма право на приспадане на данъчен кредит или има право на частичен данъчен кредит, или право на възстановяване на платения данък по реда на чл. 81;

От гледна точка на ЗКПО:
Сделки между свързани лица
     чл. 15. (Изм. - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.) Когато свързани лица осъществяват търговските и фи-нансовите си взаимоотношения при условия, които оказват влияние върху размера на данъчната основа, отличаващи се от условията между несвързани лица, данъчната основа се определя и се облага с данък при условията, които биха възникнали за несвързани лица.

Отклонение от данъчно облагане
     чл. 16. (1) (Изм. - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г.) Когато една или повече сделки, включително между несвързани лица, са сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно облагане, данъчната ос-нова се определя, без да се вземат под внимание тези сделки, някои техни условия или тяхната правна форма, а се взема под внимание данъчната основа, която би се получила при извършване на обичайна сделка от съответния вид по пазарни цени и насочена към постигане на същия икономически резултат, но която не води до отклонение от данъчно облагане.

Следва да подчертаем, че пазарната цена може да е по-ниска от цената на придобиване и ако оценките, които цитирате са направени от оценител, то сделката може да се сключи по тези цени - 5 000 лв. за земята и 20 000 лв. за сградата.
Естествено, при определяне на данъчната основа трябва да приложите и чл. 26, ал. 2 и 3, т.е. да включите в нея нотариалната такса без ДДС, местния данък и таксата за вписване. Тези суми ще вземете от нотариалния акт.