Отговаря Лиляна Пенева - данъчен консултант
Фирма ООД, регистрирана по ДДС, отдава под наем инвестиционен имот от 01.06.2016 г. (с нотариално заверен договор) на физическо лице за жилище. Физическото лице е съдружник във фирмата (не е регистрирано по ДДС), а месечната наемна цена е пазарна, определена от лицензиран оценител. Жилището се нуждае от довършителни ремонтни дейности и обзавеждане, затова по договор наемателят е длъжен:
- със собствени средства, по предварителен проект да ремонтира имота;
- за направените разходи да представи фактури.
За размера на разходите е определен таван и срок до 12 месеца.
След изпълнение на ремонта ще се състави протокол за предаване и приемане на ремонта и ще се подпише анекс, в който ще се посочат точният размер на разхода и точният брой на месеците, които той покрива от наемния период.
Наемателят ще дължи плащане по банков път след пълното приспадане.
Въпроси: При спазване на ЗСч, СС, ЗКПО, ЗДДС и ЗДДФЛ:
1. На чие име да бъдат фактурите за направените от физическото лице (наемател) разходи (с дата м. юни вече има фактури на името на физическото лице)?
2. От кой момент фирмата (наемодател) започва да издава фактури (с ДДС или с нулева ставка) за наема?
3. Някоя от страните длъжна ли е да подава декларация и да внася данък наем?
При така изложената фактическа обстановка с оглед действащите нормативни разпоредби е налице договор, по силата на който физическо лице извършва ремонт и обзавеждане на жилище, собственост на регистрирано по ЗДДС дружество, на което е наемател. При това лицето осъществява в полза на дружеството доставки на услуга и стока, които не са безвъзмездни, тъй като според изложеното в запитването има наличие на прихващане на разходите за тях срещу наема. Това означава, че в случая става въпрос за бартер, тъй като е налице доставка, по която възнаграждението е определено в стоки и услуги. Редът за данъчното третиране на тези доставки по ЗДДС е уреден в чл. 130 от закона В случая са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. В алинея 2 на същия член се регламентира, че данъчното събитие и за двете доставки възниква на датата на възникване на данъчното събитие на по-ранната от тях. Данъчната основа на извършените доставки според чл. 26, ал. 7 от ЗДДС, когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги (плащането се извършва изцяло или частично в стоки или услуги), е пазарната цена на предоставяната стока или услуга, изчислена към датата, на която данъкът е станал изискуем.
По същество това е общата нормативна постановка на ЗДДС, свързана с казуса.
• В тази връзка по първия поставен въпрос - на чие име да бъдат издадени фактурите за извършените от наемателя разходи, те следва да бъдат издадени на името на наемателя - доставчик на услугата, тъй като представляват документите, с които се доказва стойността на неговата насрещна престация срещу предоставяната му от дружеството наемна услуга. Окончателният размер на тази престация ще стане ясен и документиран с договорения приемателно-предавателен протокол:
• По втория въпрос: относно момента за издаването на фактури от дружеството - от момента, в който започва да тече наемната услуга. Доставката е свързана с отдаване под наем на жилище на физическо лице и по силата на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС е освободена от облагане (освободена, а не облагаема с нулева данъчна ставка). Разпоредбата на чл. 45, ал. 7 от закона обаче дава право на дружеството на избор и по своя преценка то може да начисли за нея данък по стандартната данъчна ставка;
• По третия въпрос: относно декларирането на прихода от наем - този приход е част от приходите на дружеството в качеството му на данъчно задължено лице, чиито финансови резултати се формират и подлежат на облагане съгласно ЗКПО. За времето, в което вместо наем то получава доставка на услуга и обзавеждане, тяхната стойност се явява за него приход, който то следва да отчете и обложи по съответния ред. “Данък наем” като самостоятелен такъв не ни е известен.