адв. Росен Димитров
Адвокатска колегия – гр. Пловдив ''През 2009 г. Иван Г. ми продаде трактора си. Платих му, като той се подписа, че е получил парите. Аз го ремонтирах, боядисах и обработвам нивите с него. Сега Иван Г. си иска обратно трактора, защото не бил прехвърлен законно при нотариус и си бил негов.''Всеки може да придобива вещи. Вещите са движими – автомобили, телефони, дрехи и недвижими, имоти – земи, къщи апартаменти. Изброяването не е изчерпателно. Съгласно Закона за собствеността: ''Правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона''. Това са покупко-продажба, дарение, замяна, чрез наследяване, преработване, приращение, присъединяване, давност. По - надолу ще се спрем само на давността като придобивен способ – т.е. върху придобивната давност и разликата й с
погасителната давност.
I. ПРИДОБИВНА ДАВНОСТ
За да се придобие една вещ по давност е необходимо да се упражнява владение върху нея, като владението е за определен период, както и последващо позоваване на изтеклата давност – волеизявление на владелеца, че е станал собственик. Тоест придобивната давност предполага наличието на чужда вещ и няколко елемента: 1 - владение, 2 – срок, 3 - позоваване на давността.
Наличие на чужда вещ
За да се придобие по давност една вещ тя трябва да е чужда. Вещта е чужда защото, въпреки, че се намира у владелеца, като той я държи и си служи с нея, тази вещ e собственост на друг, изгубена е или изоставена. Установяването на власт върху вещта може да стане със знанието на собственика на вещта или без неговото знание. Но за владението е задължително съзнанието на владелеца, че е станал собственик или съзнанието, че ще стане собственик след време. Владелецът може да е получил вещта чрез сделка, която е опорочена и/или от несобственик на вещта, да я е намерил или да е завладял изоставен имот. Власт върху вещ може да се установи и ако тя е открадната, но в този случай тя не може да се придобие по давност.
1. Владение
Владението е упражняване на фактическа власт върху една вещ – държане, използване, ремонтиране, отдаване на други лица да си служат с нея. Съществен елемент на владението е и съзнанието на владелеца, като част от неговия психичен свят – мисли, преживявания, възприятия. Съзнанието е убеждението на владелеца, че е станал собственик на владяната вещ или намерението му да стане неин собственик.
Чл. 68 от Закона за собствеността определя владението така: ''Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи лично или чрез другиго като своя.''
Нямащият съзнанието, че владее вещта за себе си не е владелец – той е държател. Държателят има съзнанието, че вещта, която владее е чужда. Той всъщност не я владее, а държи – затова се нарича държател. Държател е наемателят – той има съзнание, че вещта е на наемодателя и няма да стане собственик, колкото и дълго да държи вещта и да си служи с нея. Наемателят, като държател, би станал владелец, ако наемодателят му прехвърли имота чрез порочна сделка и наемателят започне да го ползва като свой собствен – прави ремонти, със съзнание, че ремонтира своя имот, кара се със съседите, със съзнание, че защитава своя имот, плаща данъци, със съзнание, че плаща своите данъци и др.
Владението бива два вида: добросъвестно и недобросъвестно. Какъв вид е владението е от значение за срока за придобиване на вещта.
Добросъвестно: Определение за добросъвестен владелец дава чл. 70 от Закона за собствеността: ''Владелецът е добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена."
Според въпроса в началото на настоящата статия:
Иван Г. продава трактор на Петър с договор незаверен от нотариус, т.е. сделката е порочна. Петър не знае, че за да е валидна сделка за прехвърляне на собственост върху трактор е необходима нотариална заверка на подписите.
В случая Петър е добросъвестен владелец, защото не знае за порока на сделката и е сигурен, че Иван Г. е собственик на трактора. Поради това започва да го третира като свой собствен и да си работи с него.
Пример 2:
Иван Г. и Петър сключват предварителен договор за продажба на имот. Имотът е предаден на купувача - Петър и той заживява там. Страните не отиват при Нотариус за изповядване на сделката т.е. няма нотариален акт.
Петър е добросъвестен. Започнал е да владее имота със съзнание, че е негов. Но с предварителния договор се създават само облигационни отношения – няма прехвърляне на собственост. Купувачът по такъв договор не става собственик – той установява фактическа власт върху вещта, т.е. той става владелец. Собственик е продавачът, защото няма нотариален акт.
Според съдилищата добросъвестността се изразява в увереността на приобретателя (получаващия вещта), че лицето, което прехвърля имота е собственик на същия и че предписаната от закона форма за прехвърлянето не е опорочена. В такъв случай купувачът (приобретателят) се третира като добросъвестен владелец. Върховните съдии определят, че правно основание за добросъвестно владение могат да бъдат всички прехвърлителни двустранни или едностранни сделки - продажба, замяна, дарение, завет. Законът в чл. 70, ал. 2 ЗС въвежда презумпцията (предположението) за добросъвестността до доказване на противното. Доказването на противното – знанието на владелеца, е в тежест на страната, която иска да отхвърли последиците на добросъвестното владение – една от които е кратък, петгодишен срок за придобиване на имота.
Недобросъвестно: За него няма определение в закона, но то е обратно на добросъвестното: ''Владелецът е недобросъвестен, когато не владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, КАТО ЗНАЕ, че праводателят му не е собственик или като знае, че предписаната от закона форма е била опорочена." Т.е. при него, за да се придобие имота, то владеенето трябва да е фактически без основание или дори и да е с основание, то владелецът да е бил наясно с порока. Това не означава, че вещта /имотът/ е завзет чрез престъпление, измама, заплахи. В тези последни случаи не може да има изобщо придобиване, включително и по давност.
В примера с предварителния договор – Петър би бил недобросъвестен владелец ако знае, че с предварителния договор не се прехвърля собственост или ако знае, че всъщност собственик е не Иван Г., а друг.
Недобросъвестно владение има и ако някой се нанесе в запустял имот или пък завземе необработвана земя.
Т.е. незнанието на приобретателя на недвижим имот има значение за неговата добросъвестност само тогава, когато се касае до порочност в предписаната от закона форма на прехвърлителната сделка или до това, че праводателят не е собственик.
2. Срок
Срокът за придобиване по давност е различен за недвижими вещи – имоти и за движими вещи. За недвижимите е 10 години за недобросъвестен владелец и 5 години за добросъвестен.
За движимите вещи срокът е един – 5 години без значение на добросъвестността.
Т.е. ако владелецът е добросъвестен и не знае пороците на придобиването ще има възможност да придобие имота, като го владее 5 /пет/ години. А ако е недобросъвестен и знае за пороците, ще може да го придобие след като го владее 10 /години/.
Владението трябва да е непрекъснато и явно. Непрекъснато означава постоянно за целия срок – 5 години, ако владелецът е добросъвестен и 10 години ако е недобросъвестен. Владението се прекъсва, ако не се упражнява за срок повече от 6 месеца. Прекъсне ли се, започва да тече нов давностен срок. Владението е явно когато е очевидно за всеки, дори за собственика, че владелеца владее вещта като своя.
3. Позоваване на владението и на срока.
Волеизявлението, с което владелецът се позовава на изтеклия давностен срок е актът, който го прави собственик. Чрез него той се снабдява с документ за собственост въз основа на изтеклата давност. Позоваването е възможност за владелеца и той може да се ползва от нея ако реши.
Позоваването на изтеклата давност може да стане чрез искане за съставяне на Констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка. При него владението, срока и съзнанието на владелеца, че е владял веща - като своя, се доказват чрез разпита на трима свидетели. Въз основа на показанията на свидетелите, нотариусът издава нотариален акт. Този нотариален акт се нарича – констативен и удостоверява придобитото право на собственост. От момента на снабдяването с такъв акт, всеки е длъжен да се съобразява с правото на собственост върху конкретния имот. Позоваването може да стане и чрез предявяване в съда на установителен иск за собственост.
II. ПРИДОБИВНА vs. ПОГАСИТЕЛНА ДАВНОСТ
Двете давности са близки по наименование, но те имат съществени различия. За придобивната давност говори наименованието й – Давност за придобиване. Придобиване, защото се създава собственост върху вещ или се придобива право (право на ползване, строеж и др.). Давност, защото придобиването е свързано с изтичането период от време.
За погасителната давност също говори наименованието й – Давност за погасяване. Погасяване, защото се препятства (погасява) възможността да се иска принудителна реализация на правата на правоимащия. Това пък, поражда право на задължения законно да откаже плащане. Давност, защото погасяването е свързано с изтичането на период от време.
Изтичането на период от време при придобивната давност, води до пораждане на благоприятни и неблагоприятни последици. Благоприятните са за този, в полза на който изтича периодът от време. Това е лицето, което владее вещта /имота/, плаща данъци, такси, застрахова я, ремонтира я за себе си. Това лице може да стане собственик. Неблагоприятните последици на придобивната давност са за действителния собственик на вещта, или на правото върху вещта. Незнанието му, немарливостта или нехайството му, от които пък следва неговото бездействие, водят до това той да изгуби вещта.
При погасителната давност изтичането на период от време също води до пораждане на благоприятни и неблагоприятни последици. Благоприятните са за длъжника или за извършителя на административно нарушение, които може да откажат законно да си платят.
Неблагоприятните са за кредиторите, които не могат законно да получат своето и за органите, които не могат да наложат наказание или да изпълнят наложеното административно наказание.
При придобивната давност бездействието е на действителния собственик на вещта, а при погасителната бездействието е на кредитора (който има право да получи пари) или на органите на реда, които не налагат, или не прилагат административните наказания. При придобивната давност се изисква извършването на действия от владеещото вещта лице. Както се посочи – владеене на вещ, свързано със съзнание за своене - откриване на партиди за ток, вода, плащане на сметки, данъци, такси, ремонти, подобрявания.
Не така е при погасителната давност, при която не е необходимо да има действие на лицето, в полза на което тя тече – длъжника или извършилото нарушение лице. Това лице нищо не прави – просто не плаща. Може само да възрази и да откаже да плати - ако желае, в случай на съдебна претенция срещу него.
Сроковете при придобивната давност са два: пет и десет годишен. Сроковете при погасителната са много: пет, три годишни, шест месечни, три месечни и др.
Както погасителната, така и придобивната давност не се прилагат служебно. При погасителната съдът не следи за изтеклия срок и е необходимо позоваване на длъжника на давността. При придобивната също – изтичането на срока само по себе си не прави владелеца собственик. Необходимо е той да се позове на давността, за да стане действителен собственик.
Погасителната давност намира приложение във всички обществени отношения, докато приложното поле на придобивната е ограничено само до вещното право – придобиването на вещи.
Правилата за спиране и прекъсване на давността са общи и за двете давности.
*Придобивната и погасителната давности за различни от преклузивните (прекратителните) срокове и разликите между тях са съществени.