Изх. № ЕП-08-Ц-1
Дата: 19. 06. 2023 год.
ЗМДТ, чл. 46, ал. 2, т. 1;
ЗДДС, чл. 26, ал. 3, т. 1;
ЗДДС, чл. 67, ал. 2.
ОТНОСНО:определяне на данъчната основа при придобиване на имущества, съгласно разпоредбите на Закона за местните данъци такси /ЗМДТ/
Във Вашe писмо, постъпило в Централно управление на Националната агенция за приходите и заведено с вх. №............02.2023г., е изложена следната фактическа обстановка:
Във връзка с изповядване на сделка, представляваща прехвърляне на недвижим имот, поставяте следните въпроси:
1.В случаите, когато продавачът е лице, регистрирано по Закона за данък върху добавената стойност /ЗДДС/, а купувачът е физическо лице или лице, нерегистрирано по ЗДДС и данъкът се заплаща от купувача, то данъкът при придобиване на имущество по ЗМДТ върху коя основа се начислява - с ДДС или без ДДС?
2. В случаите, когато продавачът не е регистриран по ЗДДС, а купувачът е регистрирано или не по закона лице, то данъкът при придобиване на имущество по ЗМДТ върху коя основа се начислява - с ДДС или без ДДС?
С оглед на изложената фактическа обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба, на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходитеизразявам следното становище:
- Относно случаите, когато продавачът е регистрирано по ЗДДС лице:
По силата на чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ, в случаите на придобиване на недвижими имоти и вещни права върху тях, данъчната основа за целите на облагане с местен данък се определя върху по-високата стойност между уговорената цена или определената от държавен или общински орган цена, а в случай че тя е по-ниска от данъчната им оценка - по последната, съгласно приложение №2 към закона тях. Същевременно за целите на ДДС данъчната основа се определя по правилата на чл. 26 от ЗДДС или по-конкретно - при сделки с недвижими имоти приложима е нормата на ал. 3, т. 1, съгласно която данъчната основа за облагане с ДДС се увеличава с всички други данъци и такси, в т.ч. акциз, когато такива са дължими за доставката. В тази връзка дължимият данък при придобиване на имущества по ЗМДТ следва да се начислява върху уговорената цена без ДДС.
В случаите, в които цената на даден недвижим имот е уговорена между страните по сделката като обща сума, без да е изрично посочено, че ДДС се дължи отделно, и продавач/доставчик е регистрирано по ЗДДС лице, на основание разпоредбата на чл. 67, ал. 2 ЗДДС следва да се приеме, че дължимият ДДС е включен в уговорената цена. Т.е. за целите на облагане с местен данък при придобиване на имущества от общата сума следва да бъде изваден ДДС, определен по формулата, предвидена в чл. 53, ал. 2 от Правилника за прилагане на Закона за данък върху добавената стойност, и така получената сума представлява данъчната основа по смисъла на чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ.
II. Относно случаите, когато продавачът не е регистрирано по ЗДДС лице:
По отношение случаите, в които продавачът/доставчикът не е регистрирано по ЗДДС лице, същият не следва да начислява ДДС, независимо дали купувачът е регистрирано или не лице по закона. В тези случаи договорената сума представлява данъчната основа за облагане с местен данък.
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА НАП:
/ГЕОРГИ АРНАУДОВ/
Във връзка с изповядване на сделка за прехвърляне на недвижим имот е изложена следната фактическа обстановка и са поставени следните въпроси:
Въпрос 1: В случаите, когато продавачът е лице, регистрирано по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС), а купувачът е физическо лице или лице, нерегистрирано по ЗДДС и данъкът се заплаща от купувача, то данъкът при придобиване на имущество по ЗМДТ върху коя основа се начислява - с ДДС или без ДДС?
Въпрос 2: В случаите, когато продавачът не е регистриран по ЗДДС, а купувачът е регистрирано или нерегистрирано по закона лице, то данъкът при придобиване на имущество по ЗМДТ върху коя основа се начислява - с ДДС или без ДДС?
С оглед изложената фактическа обстановка и относимата нормативна уредба, на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите се изразява следното становище.
I. Относно случаите, когато продавачът е регистрирано по ЗДДС лице
Съгласно чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ, при придобиване на недвижими имоти и вещни права върху тях данъчната основа за целите на облагане с местен данък е по-високата стойност между:
- уговорената цена, или
- определената от държавен или общински орган цена,
а когато тази стойност е по-ниска от данъчната оценка - данъчната основа е данъчната оценка съгласно приложение № 2 към закона.
За целите на ДДС данъчната основа се определя по правилата на чл. 26 от ЗДДС. При сделки с недвижими имоти е приложима нормата на чл. 26, ал. 3, т. 1 от ЗДДС, според която данъчната основа за облагане с ДДС се увеличава с всички други данъци и такси, включително акциз, когато такива са дължими за доставката.
В тази връзка дължимият данък при придобиване на имущества по ЗМДТ следва да се начислява върху уговорената цена без ДДС.
В случаите, когато цената на недвижимия имот е уговорена между страните като обща сума, без изрично да е посочено, че ДДС се дължи отделно, и продавачът (доставчикът) е регистрирано по ЗДДС лице, на основание чл. 67, ал. 2 от ЗДДС се приема, че дължимият ДДС е включен в уговорената цена.
За целите на облагане с местен данък при придобиване на имущества от общата уговорена сума следва да бъде изваден ДДС, определен по формулата, предвидена в чл. 53, ал. 2 от Правилника за прилагане на Закона за данък върху добавената стойност. Така получената сума представлява данъчната основа по смисъла на чл. 46, ал. 2, т. 1 от ЗМДТ.
Извод: Когато продавачът е регистрирано по ЗДДС лице, данъкът при придобиване на имущество по ЗМДТ се начислява върху уговорената цена без ДДС, като при обща цена с включен ДДС данъчната основа се формира след изваждане на ДДС по формулата на чл. 53, ал. 2 от ППЗДДС.
II. Относно случаите, когато продавачът не е регистрирано по ЗДДС лице
Когато продавачът (доставчикът) не е регистрирано по ЗДДС лице, той не следва да начислява ДДС, независимо дали купувачът е регистрирано или нерегистрирано по закона лице.
В тези случаи договорената сума представлява данъчната основа за облагане с местен данък.
Извод: Когато продавачът не е регистрирано по ЗДДС лице, данъкът при придобиване на имущество по ЗМДТ се начислява върху цялата договорена сума, която е данъчната основа за местния данък.
