НАП: Облагане по ЗМДТ на ателиета, използвани за жилищни нужди, и прилагане на облекчението за основно жилище

В писмо до НАП поставяте въпроси относно начина на облагане по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) на недвижими имоти - ателиета, а именно дали следва да се третират като жилищни или като нежилищни имоти.

Посочвате разяснение на НАП № 3-568 от 10.05.2021 г., според което основно правило при оценяване и облагане на недвижими имоти по ЗМДТ е, че това се извършва съгласно предназначението на имота според одобрения инвестиционен проект и другите строителни книжа. Когато действителното използване на имота не съответства на предназначението му по архитектурна документация, от значение е фактическото използване.

Отбелязвате, че голяма част от недвижимите имоти - ателиета се ползват от собствениците им като жилища.

Цитирате разпоредбата на чл. 178, ал. 4 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), според която не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация. При установяване на нарушение на тази разпоредба кметът на съответната община или началникът на Дирекцията за национален строителен контрол, според категорията на сградата, въз основа на съставен констативен акт забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и други. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно, съгласно чл. 178, ал. 5 и ал. 6 ЗУТ.

В тази връзка поставяте следните въпроси:

Въпрос: При положение, че не е променено предназначението по предвидения от закона ред на недвижимия имот - ателие, но фактически се ползва като жилище от собствениците, следва ли същото да се декларира и облага като жилищен имот?

Въпрос: В случай че становището на НАП е, че следва да се декларира и облага като жилищен имот, възможно ли е да бъде декларирано като основно жилище, въпреки че липсва законова предпоставка да се извършва адресна регистрация по постоянен или настоящ адрес в недвижим имот - ателие?

На основание чл. 10, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите се изразява следното становище.

По поставения въпрос изпълнителният директор на НАП е изразявал неколкократно становища, например с писма с изх. № 94-00-126 от 07.09.2016 г., вх. № 08-В-7 от 2020 г., изх. № 08-00-02 от 2018 г. и др., които се поддържат.

Независимо от съдържащата се в ЗУТ принципна забрана имоти да се използват не по предназначението им и наличието на административнонаказателни разпоредби, регламентиращи санкции при неспазването й, много ателиета, студия и други недвижими имоти фактически се използват за задоволяване на жилищни нужди и би следвало да се облагат по ЗМДТ като жилищни.

Посочва се, че по този въпрос липсва практика на Върховния административен съд, но са налице решения на административните съдилища, например:

• решение № 121/2020 г. по адм. д. № 2615/2018 г. на Административен съд - Пловдив;
• решение № 4113/2018 г. по адм. д. № 2971/2018 г. на Административен съд - София - град (по което страна е Столична община).

В мотивите към последното цитирано решение съдът формулира следния извод: "ако ателието задоволява жилищните нужди на неговия притежател и това е основното му предназначение, то същото отговаря на понятието за "жилище" (по ЗУТ). В случая недвижимият имот е предназначен и служи за задоволяване на жилищните нужди на семейството на неговия притежател през преобладаващата част от годината. Поради това и притежателят му има правото да се ползва от разпоредбата на чл. 25, ал. 1 ЗМДТ, като заплаща половината от следващия се данък върху недвижимите имоти".

Този извод на съда се приема за основателен и логичен, поради което се поддържа становището, че за недвижим имот - ателие, което се използва и облага по ЗМДТ като жилище и по отношение на което са изпълнени условията на § 1, т. 2 от Допълнителните разпоредби на ЗМДТ, следва да се признава облекчението за "основно жилище".

Извод: Ателиета, които фактически се използват за задоволяване на жилищни нужди, следва да се декларират и облагат по ЗМДТ като жилищни имоти, а когато са изпълнени условията на § 1, т. 2 от ДР на ЗМДТ, за тях се признава и облекчението по чл. 25, ал. 1 ЗМДТ за "основно жилище", независимо че по ЗУТ предназначението им не е променено и не е възможна адресна регистрация в тях.