НАП: Определяне на данъчната оценка на урегулиран поземлен имот след съдебна делба по реда на ЗМДТ

ОТНОСНО: Определяне на данъчна оценка по реда на Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) на недвижим имот, обособен след делба

Според изложеното в запитването до 2014 г. е плащано за 1/2 идеална част от имот, находящ се в с. С, общ. С, с партиден № ..............004, състоящ се от паянтова сграда и земя 1400 кв.м, с данъчна оценка за половината имот в размер на 1612,80 лв., съответно данък върху недвижимите имоти (ДНИ) - 2,26 лв. и такса за битови отпадъци (ТБО) - 5,73 лв.

През месец декември 2013 г., поради промяна на обстоятелствата относно имота във връзка със съдебно решение за делба на същия, е подадена коригираща декларация в Община С. След извършената делба целият имот е разделен на два парцела. Единият имот, състоящ се от паянтовата сграда и земя с площ 670 кв.м, съгласно съдебното решение е възложен в дял на единия собственик, а на лицето е възложена в дял само земя от 730 кв.м.

Посочено е, че критериите за данъчната оценка на целия имот и на обособените впоследствие два имота не са се променили. След подаване на коригиращата декларация данъчната оценка на полагащия се на лицето имот се е оказала по-висока от оценката на 1/2 от имота преди да бъде поделен, при положение че в старата данъчна оценка са влизали и сгради.

Според лицето по-голямата данъчна оценка е в резултат на това, че данъчната служба е приела коефициента БС = 1, съгласно чл. 14, ал. 2 от Норми за определяне на данъчната оценка на недвижим имот, който обаче изисква незастроеният имот да бъде определен с подробен устройствен план (ПУП). Твърди се, че такъв ПУП за имота няма и че не е подавано заявление до Община С за изработването на съответен проект за това съгласно чл. 17, ал. 3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ).

Тъй като за имота няма ПУП, се счита, че данъчната служба в общината следва да приеме във формулата за определяне на данъчната оценка коефициентът БС да бъде равен на 0,8 съгласно чл. 14, ал. 1 от Норми за определяне на данъчната оценка на недвижим имот, какъвто размер на този коефициент е бил приет от същата служба до 2014 г. и е останал такъв в другата половина на първоначалния имот. Счита се, че няма основание коефициентът БС да бъде единица, само защото имотът е незастроен.

Изчислено е, че данъчната оценка на имота следва да бъде: "ДО = БС/0,8/ х Км/3,2/ х Ки/0,87/ х Ку/1/ х Кз/1/ х ПЗ/730/ + ДП/0/ = 1625,86 лв."

Посочва се, че лицето е възразило пред данъчната служба на общината за размера на определената от тях данъчна оценка на имота, но техният отговор от 04.04.2014 г. е бил отрицателен. Предполага се, че целта на общината да се повиши коефициентът БС от 0,8 на 1,0 е данъчната оценка на имота да не падне под 1680 лв.

След получения отговор отново е направено писмено възражение по данъчната оценка на имота пред Община С на 12.05.2016 г. До 15.09.2016 г. писмен отговор с точен разчет и обосновка за приетите коефициенти от общината не е получен.

Във връзка с горното се желае да бъде уточнено:

Въпрос: Правилно ли е определена данъчната оценка на поделения имот?

При така изложената фактическа обстановка, с оглед разпоредбите на ЗМДТ (обн. ДВ, бр. 117 от 10 декември 1997 г., посл. изм. ДВ, бр. 80 от 11 октомври 2016 г.), се изразява следното становище.

По силата на чл. 10, ал. 1 от ЗМДТ с данък върху недвижимите имоти се облагат разположените на територията на страната сгради и поземлени имоти в строителните граници на населените места и селищните образувания, както и поземлените имоти извън тях, които според подробен устройствен план имат предназначението по чл. 8, т. 1 от Закона за устройство на територията и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон.

Понятието "поземлени имоти", съгласно препращащата разпоредба § 1, т. 21 от ДР на ЗМДТ, е дефинирано в § 5, т. 2 от ДР на ЗУТ, според който "поземлен имот" е част от територията, включително и тази, която трайно е покрита с вода, определена с граници съобразно правото на собственост.

Когато облагаемият имот представлява поземлен имот, разположен в строителните граници на населените места, или поземлен имот, който според подробен устройствен план има предназначението по чл. 8, т. 1 от ЗУТ, на облагане с данък подлежи целият имот.

Във връзка с изясняване на фактическата обстановка по постъпилото запитване, от Община С са изискани документи и справки, имащи отношение към облагането с местен данък на имота, респективно към неговия статут. От представените документи се установява, че придобитият от лицето след съдебна делба имот е урегулиран поземлен имот (УПИ). Този имот се намира в строителните граници на с. С, общ. С и е с идентификация парцел I-579, кв. 65 от регулационния план на населеното място, поради което не представлява земеделска земя и подлежи на облагане с данък върху недвижимите имоти по реда на ЗМДТ.

Съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗМДТ данъкът се определя върху данъчната оценка на недвижимите имоти по чл. 10, ал. 1 към 1 януари на годината, за която се дължи, и се съобщава на лицата до 1 март на същата година.

Данъчната оценка на недвижимите имоти на гражданите се определя от служител на общинската администрация по норми съгласно приложение № 2 от закона в зависимост от вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването и се съобщава на данъчно задължените лица (чл. 20 от ЗМДТ).

Данъчната оценка на поземлените имоти в строителни граници, съгласно разпоредбите на чл. 13, ал. 1 от Приложение № 2 на ЗМДТ, се определя въз основа на базисната данъчна стойност за един квадратен метър, корекционни коефициенти, площта и данъчната стойност на подобренията по следната формула:

"ДО = БС x Км x Ки x Ку x Кз x ПЗ + ДП", където:

• ДО - данъчната оценка в левове;
• БС - базисната данъчна стойност на 1 кв.м в левове;
• Км - коефициент за местоположение съгласно табл. № 3;
• Ки - коефициент за инфраструктура;
• Ку - коефициент за устройствена зона;
• Кз - коефициент за застроеност;
• ПЗ - площта на земята, включително застроената площ в кв.м;
• ДП - данъчната стойност на подобренията.

В случая при изчисляване на данъчната оценка на имота спорен момент се явява размерът на базисната данъчна стойност на 1 кв.м.

По силата на чл. 14, ал. 1 от Приложение № 2 на ЗМДТ данъчната базисна стойност за земите е 0,80 лева за един квадратен метър. Според ал. 2 на същата норма данъчната базисна стойност за 1 кв.м незастроени места в строителните граници на населените места, определени с подробен градоустройствен план, е 125 на сто от базисната данъчна стойност по ал. 1.

В запитването се посочва, че при изчисляване на данъчната оценка на имота неправилно е приложен чл. 14, ал. 2 вместо чл. 14, ал. 1 от Приложение № 2 на ЗМДТ, поради обстоятелството, че за имота не е определен ПУП.

В тази връзка се отбелязва, че подробните устройствени планове конкретизират устройството и застрояването на териториите на населените места и землищата им, както и на селищните образувания. Техните характеристики и нормативна уредба са визирани в чл. 108 и следващите от ЗУТ. Подробните устройствени планове се одобряват с решение на общинския съвет при спазване на чл. 129 от ЗУТ, а решенията и заповедите за одобряване на устройствените планове влизат в сила по реда на чл. 132 от същия закон.

От представените от Община С заверени копия на документи, а именно Заповед № 1014/19.11.1999 г. на кмета на общината и декларация по чл. 14 от ЗМДТ с вх. № ...../...2013 г., става ясно, че за имота е одобрен и е влязъл в сила подробен устройствен план, според който този имот е предназначен за жилищно застрояване. Тази заповед е част от доказателствата по делото за делба на Г районен съд.

Заповедта е издадена на основание чл. 32, ал. 1, т. 6 от Закона за териториално и селищно устройство (отм.), според който влезлите в сила застроителни и регулационни планове могат да се изменят по предложение на съда по дела за делба на парцели.

С оглед горното се приема, че в случая правилно е приложена разпоредбата на чл. 14, ал. 2 от Приложение № 2 на ЗМДТ, т.е. правилно е прието от служителите на общинската администрация, че за имота следва да се прилага данъчна базисна стойност за 1 кв.м незастроени места в строителните граници на населените места, определени с подробен устройствен план, в размер на 125 на сто от базисната данъчна стойност по ал. 1.

Извод: Данъчната оценка на поделения имот е определена правилно, като законосъобразно е приложен чл. 14, ал. 2 от Приложение № 2 на ЗМДТ и съответната по-висока базисна стойност за незастроени места с действащ подробен устройствен план.