НАП: Данъчно третиране по ЗДДФЛ на доходите от продажба на еднофамилна жилищна сграда и прилежащ поземлен имот

Като физическо лице сте придобили чрез покупко-продажба през февруари 2018 г. недвижим имот, представляващ къща (еднофамилна жилищна сграда) и поземлен имот - дворно място (УПИ), в който е построена сградата.

Съгласно нотариалния акт имотът представлява масивна жилищна сграда с един идентификатор, издаден от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), с предназначение на сградата "жилищна сграда - еднофамилна", на 3 етажа и със застроена площ 84 кв. м. В акта за собственост няма обособени отделни апартаменти в сградата и в кадастралната карта и кадастралните регистри тя се води като един обект. В Столична община имотът е заведен като жилищен и за него се плащат данък сгради и такса смет.

През юни 2021 г. предстои продажба на имота - еднофамилната жилищна сграда и дворното място (УПИ), в което е построена. Сградата е построена през 1987 г. и не разполагате със строителни документи. Поради възрастта на сградата (над 40 години) определяте състоянието й като "за основен ремонт", като според Вас са необходими укрепване на сградата, обновяване на ВиК и електрическите инсталации, ремонт на покрива, поставяне на интериорни врати и други ремонтни дейности като смяна на подови настилки, боядисване и др. Посочили сте, че имотът е със спрени партиди за електроенергия и вода, тъй като не се ползва и няма да се ползва до датата на продажбата от собственика.

Във връзка с изложената фактическа обстановка поставяте следните въпроси:

Въпрос 1: Може ли гореописаният недвижим имот (масивна жилищна сграда - къща) да се определи като "недвижим жилищен имот" по смисъла на § 1, т. 51 от ДР на ЗДДФЛ във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ, предвид състоянието му?

Въпрос 2: Дължите ли данък върху доходите на физическите лица за продажбата на еднофамилната жилищна сграда и прилежащото към нея дворно място и по какъв начин ще се определи облагаемият доход?

Правен анализ

На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

• един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
• до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

От тези разпоредби следва, че за целите на данъчния закон трябва да се прави разлика между понятията "недвижим жилищен имот" и "недвижим имот".

По смисъла на § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ "недвижим жилищен имот", във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.

Описаната от Вас къща (еднофамилна жилищна сграда) може да се приеме, че е предназначена за жилищни нужди въз основа на посочените факти и документи. Обстоятелството, че имотът се нуждае от "основен ремонт" или че към момента на продажбата му е с прекратени партиди за вода и електроенергия, не променя характеристиките му на жилищен имот и способността му по предназначение да задоволява жилищни нужди.

В подкрепа на това е и разпоредбата на § 5, т. 30 от допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията, според която "жилище" е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.

Доколкото в случая жилищната сграда попада в хипотезата на § 1, т. 51 от ДР на ЗДДФЛ, доходът от продажбата й може да бъде освободен от облагане съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ, при условие че между датата на покупката и датата на продажбата на имота са изминали повече от три години.

Тази разпоредба обаче не може да бъде приложена по отношение на поземления имот (УПИ).

На основание чл. 63, ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС) собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка. Съгласно чл. 63, ал. 3 от ЗС собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба.

С оглед на тези разпоредби, за целите на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ сградата (къщата) и земята (дворното място) следва да се третират като два отделни недвижими имота.

По отношение на недвижимия имот, посочен в запитването като поземлен имот - дворно място (УПИ), разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ не може да бъде приложена, независимо от факта, че върху този имот е построена сградата. Доходите от продажба или замяна на такъв имот могат да бъдат освободени от облагане само на основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ, тъй като в тази разпоредба няма изискване имотът, обект на продажба или замяна, да е жилищен.

От друга страна, за прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ е поставено условие между датата на придобиването на имота и датата на продажбата или замяната му да са изминали 5 години. В разглеждания случай това условие няма да бъде изпълнено, ако придобитият през 2018 г. поземлен имот (УПИ) бъде продаден през 2021 г., поради което няма да е възможно прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ.

Съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи.

Съгласно чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата или замяната, включително възнаграждение, различно от пари.

Цената на придобиване на имуществото се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ, като в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имота.

Отговори на поставените въпроси

По Въпрос 1

Описаната еднофамилна жилищна сграда, с оглед предназначението й по документи и фактическите данни, представлява "недвижим жилищен имот" по смисъла на § 1, т. 51 от ДР на ЗДДФЛ, независимо от необходимостта от основен ремонт и спрените партиди за ток и вода.

Извод: Сградата може да се определи като "недвижим жилищен имот" по § 1, т. 51 от ДР на ЗДДФЛ за целите на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ.

По Въпрос 2

Доходът от продажбата на еднофамилната жилищна сграда може да бъде необлагаем по чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ, ако между датата на придобиването (февруари 2018 г.) и датата на продажбата са изминали повече от три години.

Поземленият имот (УПИ) се третира като отделен недвижим имот. За него не може да се приложи чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ, а освобождаване от облагане е възможно само по чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ при условие за изтичане на 5 години между придобиването и продажбата. При продажба през 2021 г. на придобит през 2018 г. УПИ това условие не е изпълнено, поради което доходът от продажбата на поземления имот е облагаем.

Облагаемият доход от продажбата на облагаемия имот (в случая - поземления имот, а също и сградата, ако не са изпълнени условията за освобождаване) се определя по чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10 на сто разходи. Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително непарично възнаграждение (чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ), а цената на придобиване е тази по чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ, като в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване.

Извод: За сградата е възможно освобождаване от облагане по чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ при изтекли над 3 години между придобиване и продажба; за поземления имот (УПИ) доходът от продажбата през 2021 г. е облагаем, тъй като не са изминали 5 години по чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ, а облагаемият доход се определя по реда на чл. 33, ал. 1, ал. 5 и ал. 6 от ЗДДФЛ.