.
3_709/26.05.2023 г.
ЗДДС, чл. 26, ал. 3, т. 1 и 3;
ЗДДС, чл. 45, ал. 3, ал. 5, т. 1 и ал. 7;
ЗДДС, чл. 79, ал. 3;
ППЗДДС, чл. 15
ОТНОСНО: Начисляване на данък при продажба на недвижим имот и прилагане на разпоредбите на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС)
Според изложеното в запитването Община В. извършва разпоредителна сделка с апартамент в сграда, която не е нова по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, заедно с 1.10 % идеални части от поземлен имот, представляващ УПИ по ПУП-ПР на гр. В. Целият поземлен имот е 1000 кв. м. Частта от поземления имот, която не е застроена и не е прилежащ терен, възлиза на 10 кв. м. Стойността на сделката е 100 000 лв., в т.ч. 10 000лв. за идеалната част от поземления имот.
1. Купувачът при посочената сделка ще заплати по сметки на Община В. следните данъци и такси:
- 3 % местен данък съгласно Приложение 4 към Наредбата за определянето и администрирането на местните данъци на територията на Община В., който гласи "При възмездно придобиване на имущество данъкът се определя в размер на 3.0 на сто върху оценката на прехвърляното имущество";
- 400 лв. съгласно чл. 56а от Наредба за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги на територията на Община В., който гласи "По производства за продажби, замени или учредяване на вещни права върху общински имоти са заплаща такса в размер на 400 лв." По силата на чл. 7, ал. 1 от ЗМДТ размерът на таксата е определена въз основа на необходимите материално-технически и административни разходи по предоставената услуга;
- 300 лв. с ДДС - възстановена експертна оценка за цената на имота от купувача, която Общината вече е заплатила на лицензирания оценител.
2. Купувачът ще плати директно на Агенцията по вписванията такса за вписване в размер на 0.1 % от стойността на сделката/продажбата.
Във връзка с горното са поставени въпросите как следва да бъде формирана данъчната основа и изчислен ДДС по отношение на описаната продажба? Намират ли елементите, изброени в т. 1 и 2. от запитването, отражение при определянето на данъчната основа и изчисляването на ДДС и ако да, по какъв начин?
При така изложената фактическа обстановка с оглед разпоредбите на ЗДДС (обн. ДВ, бр. 63/2006 г., посл. изм. ДВ, бр. 102/2022 г.) и Правилника за прилагане на ЗДДС (ППЗДДС, обн. ДВ, бр. 76/2006 г., посл. изм. и доп. ДВ бр. 59/2022 г.) e изразено следното принципно становище:
Съгласно разпоредбите на чл. 26 от ЗДДС, данъчна основа по смисъла на този закон е стойността, върху която се начислява или не се начислява данъкът в зависимост от това, дали доставката е облагаема или освободена.
Данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на неустойки и лихви с обезщетителен характер (ал. 2 на чл. 26 от ЗДДС).
Така определената данъчна основа съгласно чл. 26, ал. 3 от ЗДДС се увеличава със:
- (т.1) всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката;
- (т.3) съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, като например комисионна, застраховка и други, пряко свързани с доставката.
Съгласно чл. 47, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси /ЗМДТ/, при възмездно придобиване на имущество данъкът се определя от общинския съвет в размер от 0.1 до 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, а при замяна - върху оценката на имуществото с по-висока стойност. В случая с Приложение № 4 от Наредбата за определянето и администрирането на местните данъци на територията на Община В. е регламентирано, че при възмездно придобиване на имущество данъкът се определя в размер 3.0 на сто върху оценката на прехвърляното имущество. Съгласно чл. 56а от Наредба за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги на територията на Община В., по производства за продажби, замени или учредяване на вещни права върху общински имоти сe заплаща такса в размер на 400 лв.
За вписването е дължима такса съгласно чл. 4, б. "в" от Закона за държавните такси, определен в чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.
В чл. 15 от ППЗДДС (изм. - ДВ, бр. 8 от 2016 г., в сила от 29.01.2016 г.) се пояснява, че данъчната основа по чл. 26 от закона се увеличава с дължимите за доставката данъци и такси, когато са налице едновременно следните условия:
1. платени са от името и за сметка на доставчика;
2. поискани са от доставчика.
Предвид този текст, данъчната основа на доставката на недвижим имот ще се увеличи с данъците и таксите само ако доставчикът е платил тези суми, поиска ги от получателя и ги включи в издадения данъчен документ. Ако тези суми се плащат от получателя по доставката, какъвто е настоящият случай, не са налице условията на чл.15 от ППЗДДС и същите няма да участват при определянето на данъчната основа.
Възстановена експертна оценка за цената на имота от купувача, която Общината вече е заплатила на лицензирания оценител, не следва да увеличи данъчната основа на доставката по прехвърляне право на собственост, тъй като не е пряко свързана с нея.
В случай, че лицето, възстановяващо разхода, поиска да му бъде издаден документ за сумата, която е заплатило, то от страна на общината не следва да бъде издаван данъчен документ по смисъла на чл. 112, ал. 1 от ЗДДС предвид това, че тази сума не се включва в данъчната основа на доставката. Разпоредбата на чл. 113, ал. 1 от ЗДДС въвежда задължение за издаване на фактура само по повод на доставка на стока или услуга, или при получаване на авансово плащане. С оглед изложеното е допустимо документирането на сумите да се извърши с издаването на първичен счетоводен документ по чл. 6 от Закона за счетоводството.
Извън горното обръщаме внимание, че за доставките на апартамента, който не е нова сграда и прилежащия терен е приложима разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, т.е. същите са освободени като на основание чл. 45, ал. 7 от ЗДДС доставчикът може да избере същите да са облагаеми. При продажба на дълготраен актив, за който е ползвано право на приспадане на данъчен кредит, извършена от лицето като освободена доставка, следва да бъде извършена корекция по реда на чл. 79, ал. 3 от ЗДДС.
Доставката на съответните идеални части от УПИ, които не са прилежащ терен към сграда, която не е нова, е облагаема доставка с оглед разпоредбата на чл. 45, ал. 5, т.1 от ЗДДС.
Община В. извършва разпоредителна сделка с апартамент в сграда, която не е нова по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, заедно с 1.10 % идеални части от поземлен имот, представляващ УПИ по ПУП-ПР на гр. В. Целият поземлен имот е 1000 кв. м. Частта от поземления имот, която не е застроена и не е прилежащ терен, е 10 кв. м. Стойността на сделката е 100 000 лв., от които 10 000 лв. са за идеалната част от поземления имот.
Купувачът по сделката ще заплати по сметки на Община В. следните данъци и такси:
- 3 % местен данък съгласно Приложение 4 към Наредбата за определянето и администрирането на местните данъци на територията на Община В., според което "При възмездно придобиване на имущество данъкът се определя в размер на 3.0 на сто върху оценката на прехвърляното имущество";
- 400 лв. съгласно чл. 56а от Наредбата за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги на територията на Община В., според който "По производства за продажби, замени или учредяване на вещни права върху общински имоти се заплаща такса в размер на 400 лв.". По силата на чл. 7, ал. 1 от ЗМДТ размерът на таксата е определен въз основа на необходимите материално-технически и административни разходи по предоставената услуга;
- 300 лв. с ДДС - възстановена експертна оценка за цената на имота от купувача, която общината вече е заплатила на лицензирания оценител.
Купувачът ще плати директно на Агенцията по вписванията такса за вписване в размер на 0.1 % от стойността на сделката/продажбата.
Въпрос: Как следва да бъде формирана данъчната основа и изчислен ДДС по отношение на описаната продажба?
Въпрос: Намират ли елементите, изброени в т. 1 и 2 от запитването, отражение при определянето на данъчната основа и изчисляването на ДДС и ако да, по какъв начин?
Правен анализ относно данъчната основа
Съгласно чл. 26 от ЗДДС данъчна основа по смисъла на закона е стойността, върху която се начислява или не се начислява данъкът в зависимост от това дали доставката е облагаема или освободена. Данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на неустойки и лихви с обезщетителен характер.
Съгласно чл. 26, ал. 3 от ЗДДС така определената данъчна основа се увеличава със:
- по т. 1 - всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката;
- по т. 3 - съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, като например комисионна, застраховка и други, пряко свързани с доставката.
Съгласно чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ при възмездно придобиване на имущество данъкът се определя от общинския съвет в размер от 0.1 до 3 на сто върху оценката на прехвърляното имущество, а при замяна - върху оценката на имуществото с по-висока стойност. В случая с Приложение № 4 от Наредбата за определянето и администрирането на местните данъци на територията на Община В. е регламентирано, че при възмездно придобиване на имущество данъкът се определя в размер 3.0 на сто върху оценката на прехвърляното имущество.
Съгласно чл. 56а от Наредбата за определянето и администрирането на местните такси и цени на услуги на територията на Община В. по производства за продажби, замени или учредяване на вещни права върху общински имоти се заплаща такса в размер на 400 лв.
За вписването е дължима такса съгласно чл. 4, б. "в" от Закона за държавните такси, определена в чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.
Съгласно чл. 15 от ППЗДДС данъчната основа по чл. 26 от закона се увеличава с дължимите за доставката данъци и такси, когато са налице едновременно следните условия:
- платени са от името и за сметка на доставчика;
- поискани са от доставчика.
Предвид чл. 15 от ППЗДДС данъчната основа на доставката на недвижим имот ще се увеличи с данъците и таксите само ако доставчикът е платил тези суми, поиска ги от получателя и ги включи в издадения данъчен документ. Ако тези суми се плащат от получателя по доставката, какъвто е настоящият случай, не са налице условията на чл. 15 от ППЗДДС и същите няма да участват при определянето на данъчната основа.
Възстановената експертна оценка за цената на имота от купувача, която общината вече е заплатила на лицензирания оценител, не следва да увеличи данъчната основа на доставката по прехвърляне право на собственост, тъй като не е пряко свързана с нея. В случай че лицето, възстановяващо разхода, поиска да му бъде издаден документ за сумата, която е заплатило, от страна на общината не следва да бъде издаван данъчен документ по смисъла на чл. 112, ал. 1 от ЗДДС, предвид това, че тази сума не се включва в данъчната основа на доставката. Съгласно чл. 113, ал. 1 от ЗДДС задължение за издаване на фактура възниква само по повод на доставка на стока или услуга или при получаване на авансово плащане. С оглед изложеното е допустимо документирането на сумите да се извърши с издаването на първичен счетоводен документ по чл. 6 от Закона за счетоводството.
Извод: Данъчната основа за целите на ЗДДС при описаната продажба не се увеличава с местния данък, таксата от 400 лв., таксата за вписване и сумата за експертната оценка, доколкото тези суми се заплащат от купувача и не са платени от името и за сметка на доставчика и поискани от него, а възстановената експертна оценка не е пряко свързана с доставката и не се включва в данъчната основа; за нея не се издава данъчен документ по чл. 112, ал. 1 от ЗДДС, а може да се издаде първичен счетоводен документ по чл. 6 от Закона за счетоводството.
Режим на доставката по ЗДДС
За доставките на апартамента, който не е нова сграда, и прилежащия терен е приложима разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, т.е. същите са освободени доставки, като на основание чл. 45, ал. 7 от ЗДДС доставчикът може да избере тези доставки да са облагаеми.
При продажба на дълготраен актив, за който е ползвано право на приспадане на данъчен кредит, извършена от лицето като освободена доставка, следва да бъде извършена корекция по реда на чл. 79, ал. 3 от ЗДДС.
Доставката на съответните идеални части от УПИ, които не са прилежащ терен към сграда, която не е нова, е облагаема доставка с оглед разпоредбата на чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС.
Извод: Доставката на апартамента и прилежащия терен по принцип е освободена по чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, с възможност за избор да бъде облагаема по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС, като при освободена продажба на дълготраен актив с ползван данъчен кредит се прилага корекция по чл. 79, ал. 3 от ЗДДС; доставката на идеалните части от УПИ, които не са прилежащ терен, е облагаема по чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС.
