Изх. № 24-39-169
Дата: 07.02.2022 год.
ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1;
ЗДДФЛ, чл. 33, ал. 1;
ЗДДФЛ, чл. 50, ал. 1;
ДР на ЗДДФЛ, § 1, т. 51.
ОТНОСНО:Прилагане на разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
Във Ваше писмено запитване, постъпило в Централно управление на Националната агенция за приходите (ЦУ на НАП) от дирекция ОДОП ..... с вх. № 24-39-169 от 22.10.2021 г., е изложена следната фактическа обстановка:
На 17.10.2017 г. сте закупили от дружество право на строеж за изграждане на апартамент и прилежащите към него идеални части от общите части на сградата, както и на подземно паркомясто.
На 20.02.2018 г. е издаден акт обр. 14 за приемане на конструкцията на сградата, а на 02.04.2018 г. е съставен протокол по чл. 181, ал. 2 от Закона за устройство на територията(ЗУТ), с който е констатирано, че сградата е завършена в "груб строеж" по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ.
На 24.06.2021 г. началникът на ДНСК е издал разрешение за ползване на жилищната сграда. Към запитването са приложени копия на цитираните документи.
Във връзка с изложената фактическа обстановка е поставен следният въпрос:
Ако апартаментът бъде продаден през 2021 г., придобитият от продажбата доход ще бъде ли необлагаем на основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б "а" от ЗДДФЛ и съответно придобитият доход ще подлежи ли на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ?
На основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите,въз основа на описаната фактическа обстановкаи съобразявайки относимата нормативна уредба, изразявам следното становище по направеното запитване:
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и "б" от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Видно от гореизложеното, за целите на данъчния закон законодателят прави разлика между понятията "недвижим жилищен имот" и "недвижим имот". По смисъла на § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди. Следва да се има предвид, че цитираната дефиниция не може да игнорира изискването на чл. 13, ал. 1, б. "а" от ЗДДФЛ между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната на недвижимия жилищен имот да са изминали повече от три години, т.е. минималният срок на притежаване на недвижимия жилищен имот от 3 години е пряко свързан с необлагането на дохода от продажба или замяна на същия имот, който може да служи за задоволяване на жилищни нужди. В чл. 13, ал. 1, т. 1, "б" от ЗДДФЛ не е налице изискване недвижимият имот, предмет на продажбата да е жилищен.
В описания от Вас случай за дата на придобиване на недвижимия жилищен имот следва да се приеме датата на въвеждането му в експлоатация, съобразно действащото законодателство, тъй като от тази дата се счита, че недвижимият имот може да служи за задоволяване на жилищни нужди, т.е. от датата на издаването на разрешението за ползване на жилищната сграда.
Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ и представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото намалена с 10 на сто разходи.
На основание чл. 50, ал. 1 от ЗДДФЛ придобитите през годината доходи от местни физически лица от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, облагаеми с данък върху общата годишна данъчна основа, подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация. Срокът за подаване на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ е от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА НАП:
/ГЕОРГИ АРНАУДОВ/
В запитването е изложено, че на 17.10.2017 г. е закупено от дружество право на строеж за изграждане на апартамент и прилежащите към него идеални части от общите части на сградата, както и подземно паркомясто. На 20.02.2018 г. е издаден акт образец 14 за приемане на конструкцията на сградата. На 02.04.2018 г. е съставен протокол по чл. 181, ал. 2 от Закона за устройство на територията, с който е констатирано, че сградата е завършена в "груб строеж" по смисъла на § 5, т. 46 от допълнителните разпоредби на ЗУТ. На 24.06.2021 г. началникът на ДНСК е издал разрешение за ползване на жилищната сграда. Към запитването са приложени копия на посочените документи.
Въпрос: Ако апартаментът бъде продаден през 2021 г., придобитият от продажбата доход ще бъде ли необлагаем на основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ и съответно придобитият доход ще подлежи ли на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ?
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години.
От тези разпоредби следва, че за целите на данъчния закон законодателят прави разлика между понятията "недвижим жилищен имот" и "недвижим имот". По смисъла на § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ "недвижим жилищен имот", във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
Посочената дефиниция не може да игнорира изискването на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната на недвижимия жилищен имот да са изминали повече от три години. Минималният срок на притежаване на недвижимия жилищен имот от три години е пряко свързан с необлагането на дохода от продажба или замяна на същия имот, който може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
В чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ не е налице изискване недвижимият имот, предмет на продажбата, да е жилищен.
В разглеждания случай за дата на придобиване на недвижимия жилищен имот следва да се приеме датата на въвеждането му в експлоатация съобразно действащото законодателство, тъй като от тази дата се счита, че недвижимият имот може да служи за задоволяване на жилищни нужди, тоест датата на издаване на разрешението за ползване на жилищната сграда.
Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ и представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи.
На основание чл. 50, ал. 1 от ЗДДФЛ придобитите през годината доходи от местни физически лица от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, облагаеми с данък върху общата годишна данъчна основа, подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация. Срокът за подаване на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ е от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
Извод: За целите на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ датата на придобиване на апартамента е датата на издаване на разрешението за ползване на жилищната сграда, от която дата имотът може да служи за задоволяване на жилищни нужди; при продажба през 2021 г. приложимостта на необлагаемия режим и задължението за деклариране зависят от спазването на изискванията за минимален срок на притежаване и от това дали доходът попада в обхвата на облагаемите доходи по чл. 33 и чл. 50 от ЗДДФЛ.
