ОТНОСНО:Данъчно третиране на доставка на недвижим имот по реда на Закона за данък върху добавена стойност (ЗДДС)
В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ...... постъпи Ваше писмено запитване с вх. № 96-00-2/09.01.2023 г.
Изложена е следната фактическа обстановка:
Дружество, регистрирано по ЗДДС, е собственик на имот от 2003 г. До 15.01.2003 г. фирмата не е била регистрирана по ЗДДС и при строителството на сградата в имота не е ползвала данъчен кредит. Обектът е функционирал като магазин за продажба на музикални продукти. През 2005 г. сградата е претърпяла вътрешно преустройство от музикална къща в хотел с издадено разрешение за ползване на 31.01.2006 г. При направата на обекта е приспаднат данъчен кредит за материали - фаянс, мебели и други стоки.
До 31.12.2022 г. хотелът е работил и собственикът на хотела е фактурирал и начислявал ДДС за продажбите и е ползвал данъчен кредит за покупките. През годините от регистрацията на фирмата по ЗДДС на същата при ревизия са възстановявани суми от ДДС (при обновяване на обекта - като смяна на дограма и други частични ремонти).
През 2015 г. е закупена 0,661 кв.м. земя към сградата и през 2019 г. е закупена още около 4,5 кв.м. земя, попадаща към същия имот.
Поставен е въпрос:
При продажбата на сградата и земята трябва ли да се начисли ДДС върху основната договорена цена?
С оглед на изложената фактическа обстановка и действащото данъчно законодателство, изразявам следното становище:
Съгласно разпоредбата на чл. 45, ал. 1 от ЗДДС, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда. Тази разпоредба не се прилага за прехвърлянето на правото на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащ терен към сгради, които не са нови. (чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС)
Освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях. (чл. 45, ал. 3 от ЗДДС)
Понятието "нови сгради" е регламентирано с текста на т. 5 от Параграф 1 от ДР на ЗДДС. Доколкото за визираната от Вас сграда - хотел са изтекли повече от 60 месеца от датата на издаването на разрешението за ползване на сградата като хотел (посочили сте, че разрешението за ползване е от 31.01.2006 г.), по аргумент за противното на параграф 1, т. 5, б. "в", подточка "аа" от ДР на закона, същата не представлява нова сграда.
Видно от гореизложеното, при продажбата на имота ще е налице доставка на сграда, която не е нова по смисъла на параграф 1, т. 5 от ДР на ЗДДС и земя (урегулиран поземлен имот). В тази връзка и на основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС е налице освободена доставка на сграда и прилежащия терен към същата. За доставката на урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ), с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови, е налице облагаема доставка на основание чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС.
В случаите на доставка по чл. 45, ал. 3 от закона, доставчикът може да избере доставката да бъде облагаема. (чл. 45, ал. 7 от ЗДДС)
Обръщам внимание, че в хипотезата на освободена доставка на сградата, на основание чл. 79, ал. 2 от ЗДДС за Вас ще възникне задължение за извършване на корекция на ползвания данъчен кредит при преустройството на сградата по реда на чл. 79, ал. 3, т. 1, б. "а" от същия закон.
Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Изложена е следната фактическа обстановка:
Дружество, регистрирано по ЗДДС, е собственик на имот от 2003 г. До 15.01.2003 г. дружеството не е било регистрирано по ЗДДС и при строителството на сградата в имота не е ползвало данъчен кредит. Обектът първоначално е функционирал като магазин за продажба на музикални продукти.
През 2005 г. сградата е претърпяла вътрешно преустройство от музикална къща в хотел, за което е издадено разрешение за ползване на 31.01.2006 г. При направата на обекта е приспаднат данъчен кредит за материали - фаянс, мебели и други стоки. До 31.12.2022 г. хотелът е работил, като собственикът е фактурирал и начислявал ДДС за продажбите и е ползвал данъчен кредит за покупките. През годините от регистрацията на фирмата по ЗДДС при ревизии са възстановявани суми от ДДС, свързани с обновяване на обекта - смяна на дограма и други частични ремонти.
През 2015 г. е закупена 0,661 кв.м. земя към сградата, а през 2019 г. е закупена още около 4,5 кв.м. земя, попадаща към същия имот.
Въпрос: При продажбата на сградата и земята трябва ли да се начисли ДДС върху основната договорена цена?
Съгласно чл. 45, ал. 1 от ЗДДС, освободена доставка е прехвърлянето на правото на собственост върху земя, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда. Съгласно чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС тази разпоредба не се прилага за прехвърлянето на правото на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащ терен към сгради, които не са нови.
Съгласно чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
Понятието "нови сгради" е регламентирано в параграф 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. Тъй като за разглежданата сграда - хотел са изтекли повече от 60 месеца от датата на издаване на разрешението за ползване на сградата като хотел (31.01.2006 г.), по аргумент за противното на параграф 1, т. 5, б. "в", подточка "аа" от ДР на закона, сградата не представлява нова сграда.
От изложеното следва, че при продажбата на имота ще е налице доставка на сграда, която не е нова по смисъла на параграф 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, и земя (урегулиран поземлен имот). На основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС е налице освободена доставка на сградата и прилежащия терен към нея. За доставката на урегулиран поземлен имот по смисъла на ЗУТ, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови, е налице облагаема доставка на основание чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС.
Съгласно чл. 45, ал. 7 от ЗДДС, в случаите на доставка по чл. 45, ал. 3 от закона, доставчикът може да избере доставката да бъде облагаема.
На основание чл. 79, ал. 2 от ЗДДС, в хипотезата на освободена доставка на сградата за дружеството възниква задължение за извършване на корекция на ползвания данъчен кредит при преустройството на сградата по реда на чл. 79, ал. 3, т. 1, б. "а" от същия закон.
Настоящото становище е изготвено въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случай че в производство, възложено по реда на ДОПК, се установи фактическа обстановка, различна от посочената, не може да се прилага разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Извод: При продажбата на имота доставката на сградата и прилежащия терен към нея е освободена по чл. 45, ал. 3 от ЗДДС (с възможност по избор да се третира като облагаема по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС), а доставката на останалата част от урегулирания поземлен имот е облагаема по чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС, като при освободена доставка на сградата възниква задължение за корекция на ползвания данъчен кредит по чл. 79 от ЗДДС.
