Изх. № 20-00-464
05.09.2023г.
ЗДДС - чл. 12, ал. 1, чл. 69, чл. 69, чл. 71
В дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ....... е постъпило Ваше писмено запитване, прието с вх. №20-00-464/10.07.2023 г. във връзка с прилагането разпоредбите на Закона за данък върху добавената стойност(ЗДДС).
В запитването е изложена следната фактическа обстановка:
Предстои ви учредяване на търговско дружество, което ще осъществява дейност, свързана със закупуване на офис площи и отдаването им под наем. Дружеството ще бъде регистрирано по ЗДДС на основание чл. 100 от закона.
Във връзка с изложената фактическа обстановка са поставени следните въпроси:
- При закупуване на офис помещение от регистрирано по ЗДДС лице ще има ли дружеството право на приспадане на данъчен кредит?
- В кои случаи отдаването на офиса под наем следва да бъде облагано по реда на ЗДДС?
- Има ли закони за отдаване на офис под наем, които следва да спазвате, за да сте напълно сигурни, че няма да извършвате закононарушения?
- Има ли закони, които би следвало да спазвате за закупуване на офис и ползване на данъчен кредит?
- Има ли нещо друго, което бихте могли да направите, за да сте напълно сигурни, че дейността Ви не е застрашена от глоби?
По така изложената фактическа обстановка, зададените въпроси и относимата към тях нормативна уредба изразявам следното становище:
По първи въпрос:
Правилата относно формирането на данъчния кредит, възникването и упражняването на правото на неговото приспадане, са регламентирани в разпоредбите на Глава седма от ЗДДС. В случай че при придобиване на съответния недвижим имот са удовлетворени изискванията на чл. 68, чл. 69 и чл. 71 от ЗДДС и липсват пречките, регламентирани в чл. 70 от закона, дружеството ще има право на приспадане на данъчен кредит.
По втори въпрос:
Отдаването на недвижимо имущество под наем, когато е извършено от данъчно задължено лице по смисъла на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС и е с място на изпълнение на територията на страната, е възмездна облагаема доставка по силата на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, която в съответствие с чл. 2, т. 1 от ЗДДС подлежи на облагане по реда на закона. Изключенията от това правило са предвидени в разпоредбите на чл. 45 от закона. В ал.4 е предвидено като освободена доставка да се третира отдаването под наем на недвижим имот /сграда или част от нея/ за жилище на физическо лице, което не е търговец.
По трети, четвърти и пети въпрос:
При осъществяването на търговска дейност, в това число и описаната в изложената фактическа обстановка, се налага съблюдаването на правилата, регламентирани в различни нормативни актове от различни правни отрасли - гражданско, търговско, административно, данъчно и други. От гледна точка на компетентността на НАП следва да се посочи, че гаранция за липса на нарушения може да бъде само изпълнението на правилата, регламентирани в материалните данъчни закони - ЗДДС, Закона за корпоративното подоходно облагане(ЗКПО), Закона за данъците върху доходите на физическите лица(ЗДДФЛ), Закона за местните данъци и такси(ЗМДТ), Кодекса за социално осигуряване(КСО), Закона за здравното осигуряване(ЗЗО), както и действащите въз основа на тях подзаконови нормативни актове. Отделен закон, регламентиращ специални правила в случаите на закупуване на офис и приспадането на данъчен кредит по ЗДДС, към настоящия момент не е приеман по надлежния ред.
Ангажирането с дейността на новоучреденото дружество на компетентен професионалист в областта на данъчното право (консултант, счетоводител или друг) би могло да гарантира законосъобразното осъществяване на дейността на дружеството от гледна точка на данъчното законодателство.
Във връзка с предстоящо учредяване на търговско дружество, което ще закупува офис площи и ще ги отдава под наем, като дружеството ще бъде регистрирано по ЗДДС на основание чл. 100 от закона, са поставени следните въпроси:
Въпрос 1: При закупуване на офис помещение от регистрирано по ЗДДС лице ще има ли дружеството право на приспадане на данъчен кредит?
Въпрос 2: В кои случаи отдаването на офиса под наем следва да бъде облагано по реда на ЗДДС?
Въпрос 3: Има ли закони за отдаване на офис под наем, които следва да спазвате, за да сте напълно сигурни, че няма да извършвате закононарушения?
Въпрос 4: Има ли закони, които би следвало да спазвате за закупуване на офис и ползване на данъчен кредит?
Въпрос 5: Има ли нещо друго, което бихте могли да направите, за да сте напълно сигурни, че дейността Ви не е застрашена от глоби?
По първи въпрос
Правилата за формиране на данъчен кредит, възникване и упражняване на правото на приспадане са уредени в глава седма от ЗДДС.
При придобиване на съответния недвижим имот, ако са изпълнени изискванията на чл. 68, чл. 69 и чл. 71 от ЗДДС и не са налице пречките по чл. 70 от закона, дружеството ще има право на приспадане на данъчен кредит.
Извод: При покупка на офис помещение от регистрирано по ЗДДС лице дружеството има право на приспадане на данъчен кредит, ако са изпълнени условията на чл. 68, чл. 69 и чл. 71 от ЗДДС и не са налице ограниченията по чл. 70 от ЗДДС.
По втори въпрос
Отдаването на недвижимо имущество под наем, когато се извършва от данъчно задължено лице по смисъла на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС и мястото на изпълнение е на територията на страната, представлява възмездна облагаема доставка по силата на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, която съгласно чл. 2, т. 1 от ЗДДС подлежи на облагане по реда на закона.
Изключения от това правило са предвидени в чл. 45 от ЗДДС. Съгласно чл. 45, ал. 4 от ЗДДС като освободена доставка се третира отдаването под наем на недвижим имот (сграда или част от нея) за жилище на физическо лице, което не е търговец.
Извод: Отдаването на офис под наем по принцип е облагаема доставка по чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, освен в изрично предвидените в чл. 45 от ЗДДС случаи, като например отдаване под наем за жилище на физическо лице, което не е търговец, когато доставката е освободена.
По трети, четвърти и пети въпрос
При осъществяване на търговска дейност, включително описаната дейност по закупуване на офис площи и отдаването им под наем, следва да се спазват правила, установени в различни нормативни актове от различни правни отрасли - гражданско, търговско, административно, данъчно и други.
От гледна точка на компетентността на НАП, гаранция за липса на нарушения може да бъде единствено спазването на правилата, регламентирани в материалните данъчни закони: ЗДДС, ЗКПО, ЗДДФЛ, ЗМДТ, КСО, ЗЗО, както и действащите въз основа на тях подзаконови нормативни актове.
Отделен закон, който да урежда специални правила при закупуване на офис и приспадане на данъчен кредит по ЗДДС, към момента не е приет по надлежния ред.
Посочено е, че ангажирането с дейността на новоучреденото дружество на компетентен професионалист в областта на данъчното право (консултант, счетоводител или друг) би могло да гарантира законосъобразното осъществяване на дейността на дружеството от гледна точка на данъчното законодателство.
Извод: Не съществува специален закон за отдаване на офис под наем или за закупуване на офис и ползване на данъчен кредит; необходимо е спазване на общите материални данъчни закони (ЗДДС, ЗКПО, ЗДДФЛ, ЗМДТ, КСО, ЗЗО и подзаконовите актове към тях), а ползването на компетентен данъчен професионалист може да осигури законосъобразно осъществяване на дейността и да минимизира риска от глоби.
