ОТНОСНО:Разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ....... постъпи Ваше запитване с вх. № 94-00-27/08.02.2024 г., относно прилагане на нормите на ЗДДФЛ.
Изложена е следната фактическа обстановка:
През 2014 г. закупувате парцел в гр. Х, върху който построявате къща. Актът за въвеждане в експлоатация е от 2022 г. Имате намерение да извършите продажба на същата през настоящата година. Междувременно сте закупили апартамент през 2019 г. в гр. П, който сте продали през 2021 г. През 2023 г. сте закупили къща в с. И.
Задавате въпроса:
Дължите ли данък върху дохода от продажбата на къщата в гр. Х и трябва ли да декларирате дохода по реда на ЗДДФЛ?
С оглед изложената фактическа обстановка и действащото законодателство, изразявам следното становище:
Разпоредбата на чл. 12 от ЗДДФЛ определя, че облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Видно от гореизложеното, за целите на данъчния закон законодателят прави разлика между понятията "недвижим жилищен имот" и "недвижим имот". По смисъла на § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
В описания от Вас случай за дата на придобиване на недвижимия жилищен имот -къща следва да се приеме датата на въвеждането в експлоатация съобразно действащото законодателство, тъй като от тази дата се счита, че недвижимият имот може да служи за задоволяване на жилищни нужди, т.е. от датата на издаването на разрешението за ползване на жилищната сграда през 2022 г.
Следователно, при продажба на къщата в гр. Х през 2024 г. няма да е налице условието да са изминали три години от датата на въвеждане в експлоатация до датата на продажбата.
Доходът ще бъде облагаем и следва да се приложи редът на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ. Облагаемият доход представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи.
Цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на имуществото (чл. 33, ал. 6, т. 1 от ЗДДФЛ).
При строителство на недвижим имот следва да се вземат предвид всички документи, доказващи извършени разходи за строителството (договор за СМР, фактури, фискални бонове). Данъчната оценка на имота не се взема предвид за целите на доказване на цената на придобиване.
На основание чл. 50, ал. 1 от ЗДДФЛ придобитите през годината облагаеми доходи от местни физически лица от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, облагаеми с данък върху общата годишна данъчна основа, подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация (ГДД) с приложение № 5. Срокът за подаване на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ е от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
Ако с продажбата на къщата през 2024 г. се продава и дворното място, закупено през 2014 г., следва да имате предвид че доходът от продажба на парцела може да попадне в обхвата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ, предвид че ще са изминали повече от 5 години от датата на придобиване и при условие че за годината са продадени не повече от два имота, попадащи в тази хипотеза.
Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Изложена е следната фактическа обстановка: през 2014 г. придобивате парцел в гр. Х, върху който построявате къща. Актът за въвеждане в експлоатация на къщата е от 2022 г. Предвиждате продажба на къщата през настоящата година. Междувременно през 2019 г. сте закупили апартамент в гр. П, който сте продали през 2021 г. През 2023 г. сте закупили къща в с. И.
Въпрос: Дължите ли данък върху дохода от продажбата на къщата в гр. Х и трябва ли да декларирате дохода по реда на ЗДДФЛ?
Съгласно чл. 12 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 3 години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
От тези разпоредби следва, че за целите на ЗДДФЛ законодателят различава понятията "недвижим жилищен имот" и "недвижим имот". Съгласно § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ "недвижим жилищен имот" във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
В конкретния случай за дата на придобиване на недвижимия жилищен имот - къщата, следва да се приеме датата на въвеждането в експлоатация съобразно действащото законодателство, тъй като от тази дата имотът може да служи за задоволяване на жилищни нужди. Това е датата на издаване на разрешението за ползване на жилищната сграда през 2022 г.
Следователно, при продажба на къщата в гр. Х през 2024 г. няма да е изпълнено условието по чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ да са изминали повече от 3 години между датата на придобиване (въвеждане в експлоатация през 2022 г.) и датата на продажбата. В този случай доходът от продажбата ще бъде облагаем и се прилага редът на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ.
Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба на имущество представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи. По силата на чл. 33, ал. 6, т. 1 от ЗДДФЛ цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на имуществото.
При строителство на недвижим имот за определяне на цената на придобиване следва да се вземат предвид всички документи, доказващи извършените разходи за строителството, като договор за строително-монтажни работи, фактури, фискални бонове. Данъчната оценка на имота не се използва за доказване на цената на придобиване за целите на чл. 33 от ЗДДФЛ.
На основание чл. 50, ал. 1 от ЗДДФЛ придобитите през годината облагаеми доходи от местни физически лица от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, които се облагат с данък върху общата годишна данъчна основа, подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ с приложение № 5.
Срокът за подаване на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ е от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.
Ако с продажбата на къщата през 2024 г. се продава и дворното място (парцела), закупено през 2014 г., следва да се има предвид, че доходът от продажбата на парцела може да попадне в обхвата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ, тъй като ще са изминали повече от 5 години от датата на придобиването му, при условие че през годината не са продадени повече от два имота, попадащи в тази хипотеза.
Настоящото становище е изготвено въз основа на фактическата обстановка, изложена в запитването. В случай че в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, се установи фактическа обстановка, различна от посочената, не може да се прави позоваване на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Извод: Доходът от продажбата през 2024 г. на къщата в гр. Х е облагаем по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ и подлежи на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ с приложение № 5, а доходът от продажбата на парцела, придобит през 2014 г., може да бъде необлагаем по чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ при изпълнение на посочените условия.
