ОТНОСНО: Прилагане на разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) относно облагането на доходи от отдаване под наем на имущество и от сделки по покупко-продажба на имоти, когато получател е чуждестранно лице
По повод Ваше запитване, постъпило в Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" .... с вх. № 94-00-39 от 28.03.2018 г., Ви уведомявам следното:
В запитването посочвате, че над 15 години живеете в Кралство Испания, както и че пребивавате там през по-голямата част от годината. Посочвате, че центърът на жизнените Ви интереси е в Испания. В РБългария имате постоянен адрес и жилище, което ще започнете да отдавате под наем. Възнамерявате също да извършвате и сделки по покупко-продажба на имоти.
Задавате следните въпроси:
- Как следва да се декларират доходите, придобити от така посочените дейности: като доходи на местно или чуждестранно лице?
- Какви са сроковете за деклариране и какви документи се прилагат към годишната данъчна декларация (ГДД)?
- Следва ли тези доходи да се декларират и в Испания?
С оглед описаната фактическа обстановка и приложимото законодателство изразявам следното становище:
С оглед, че посочвате за център на жизнените Ви интереси Испания, както и обстоятелството, че престоят Ви там е над 15 години, следва да се считате за чуждестранно лице за целите на данъчното облагане.
Чуждестранните физически лица са носители на задължението за данъци за придобити доходи от източници в Република България.
От източник в Република България са доходи от наем или друго предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество, начислени/изплатени от местни лица, от търговски представителства, както и от място на стопанска дейност или определена база в Република България.
Доходите от използване, продажба, замяна или друго прехвърляне на недвижимо имущество, включително на идеална част или ограничено вещно право върху него, намиращо се на територията на страната, също са от източник в страната.
За доходите от наем следва да имате предвид, че същите са облагаеми с окончателен данък по чл.37, ал.1, т.4 от ЗДДФЛ. В зависимост от лицата наематели, декларирането на дохода и заплащането на данъка се извършва по различен начин.
При условие, че отдавате имота под наем на юридическо лице, едноличен търговец, предприятие или на самоосигуряващо се лице, следва да ги информирате, че сте чуждестранно лице. Също следва да ги уведомите, че имота е семейна общност и получател на дохода сте не само Вие, но и съпругата Ви. При този случай платецът е длъжен да удържи данъка и да подаде декларация по чл.55 от ЗДДФЛ. Вие не сте задължени при тази хипотеза да подавате ГДД, освен ако не искате да ползвате правата по чл.37а от закона. Чуждестранно физическо лице, което е местно лице за данъчни цели на държава - членка на Европейския съюз, или на друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство, има право да избере да преизчисли окончателния данък за доходите по чл. 37. Когато чуждестранното лице избере да преизчисли окончателния данък, преизчислението се извършва за всички придобити от лицето доходи през годината, подлежащи на облагане с окончателен данък по чл. 37. Изборът за преизчисляване на окончателния данък по чл. 37 се упражнява чрез подаване на годишната данъчна декларация по чл. 50. В данъчната декларация се включват и всички други доходи, подлежащи на деклариране от чуждестранното физическо лице. Преизчисляването дава възможност да се определи облагаем доход от наем по реда на чл.31от ЗДДФЛ и да се намали придобития доход с 10% разходи. При облагането на чуждестранните лица с окончателен данък се облага брутният доход. Поради това законът е предвидил тази възможност за чуждестранните лица - местни на страна членка на ЕС или на друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство.
При условие, че отдавате под наем жилището на физически лица, тогава задължението за подаване на декларация по чл.55 е ваше. Декларацията се подава от физическото лице, придобило дохода, когато платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данъка, освен в случаите по чл. 67, ал. 4. Когато платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данък, данъкът по чл. 43, 44 и 46 се внася от лицето, придобило дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода.
С оглед, че имотът, който ще отдавате под наем е семейна общност, следва и съпругата Ви да подава също декларация по чл.55 от ЗДДФЛ за ½ от дохода.
За доходите, които ще реализирате от дейност по покупко-продажба на имоти, трябва да имате предвид, че същите подлежат на облагане в Р България.
Тук следва да се разгледат две хипотези.
При условие, че дейността включва редовни сделки по занятие и покупко-продажбите са три и повече сделки за дванадесет месечен период, тогава Вие следва да декларирате и отчитате дохода като търговец, независимо, че нямате регистрация като едноличен търговец (ЕТ).
Съгласно Спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане с Кралство Испания чл.6, печалбите на предприятиена едната договаряща държава се облагат само в тази държава, освен ако предприятието извършва стопанска дейност в другата договаряща държава чрез намиращо се там място на стопанска дейност.
Съгласно изискванията на Закона за търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел, лицата, осъществяващи търговска дейност следва да се регистрират за тази цел. Доходите, получени в резултат на търговска дейност и подлежащи на облагане по реда на чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ, се декларират с ГДД, приложение № 2 и данъчната ставка е 15%. Облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане данъчна печалба, включваща и финансовия резултат от прехвърляне на предприятието на едноличния търговец без заличаване на едноличния търговец от търговския регистър.
Ако продажбите са сведени до една, две сделки и дейността не се осъществява редовно и по занятие, тогава облагането ще се извърши по реда на чл.37, ал.1, т.10 и ал.3 от ЗДДФЛ с окончателен данък. При този вид доход данъкът по чл. 46 за доходите по чл. 37, ал. 1, т. 10 - 12 и чл. 38, ал. 5 се внася по реда на чл. 67 от лицето, придобило дохода.
Следователно Вие сте данъчно задълженото лице за внасяне на данъка, като същият се декларира с декларация по чл.55 от закона.
Не се облагат с окончателен данък доходите, освободени от облагане по чл. 13 и начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, установени за данъчни цели в държава - членка на Европейския съюз, или в друга държава - членка на Европейското икономическо пространство.
По повод въпроса Ви следва ли тези доходи да се декларират в Испания, Националната агенция за приходите не е компетентна да изрази становище.
В запитването е посочено, че живеете повече от 15 години в Кралство Испания и пребивавате там през по-голямата част от годината. Центърът на жизнените Ви интереси е в Испания. В Република България имате постоянен адрес и жилище, което предстои да отдавате под наем. Възнамерявате също да извършвате сделки по покупко-продажба на имоти.
Поставени са следните въпроси:
Въпрос: Как следва да се декларират доходите, придобити от така посочените дейности: като доходи на местно или чуждестранно лице?
Въпрос: Какви са сроковете за деклариране и какви документи се прилагат към годишната данъчна декларация (ГДД)?
Въпрос: Следва ли тези доходи да се декларират и в Испания?
С оглед изложената фактическа обстановка и приложимото законодателство е прието следното:
С оглед на това, че посочвате център на жизнените си интереси в Испания и пребиваване там над 15 години, за целите на данъчното облагане следва да се считате за чуждестранно лице. Чуждестранните физически лица дължат данъци за придобити доходи от източници в Република България.
Доходи от източник в Република България са:
- доходи от наем или друго предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество, начислени/изплатени от местни лица, от търговски представителства, както и от място на стопанска дейност или определена база в Република България;
- доходи от използване, продажба, замяна или друго прехвърляне на недвижимо имущество, включително на идеална част или ограничено вещно право върху него, намиращо се на територията на страната.
Облагане на доходите от наем
Доходите от наем са облагаеми с окончателен данък по чл. 37, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ. Начинът на деклариране и внасяне на данъка зависи от това кой е наемателят.
1. Отдаване под наем на юридическо лице, ЕТ, предприятие или самоосигуряващо се лице
При отдаване на имота под наем на юридическо лице, едноличен търговец, предприятие или самоосигуряващо се лице, следва да ги уведомите, че сте чуждестранно лице. Следва също да ги уведомите, че имотът е семейна общност и че получател на дохода сте както Вие, така и съпругата Ви.
В този случай платецът на дохода е длъжен да удържи данъка и да подаде декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ. При тази хипотеза Вие не сте задължен да подавате годишна данъчна декларация, освен ако не желаете да упражните правата си по чл. 37а от ЗДДФЛ.
Чуждестранно физическо лице, което е местно лице за данъчни цели на държава - членка на Европейския съюз или на друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство, има право да избере да преизчисли окончателния данък за доходите по чл. 37 от ЗДДФЛ. При избор за преизчисляване, това се отнася за всички придобити през годината доходи, подлежащи на облагане с окончателен данък по чл. 37.
Изборът за преизчисляване на окончателния данък по чл. 37 се упражнява чрез подаване на годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. В тази декларация се включват и всички други доходи, подлежащи на деклариране от чуждестранното физическо лице.
Преизчисляването дава възможност да се определи облагаем доход от наем по реда на чл. 31 от ЗДДФЛ, като придобитият доход се намалява с 10% разходи. При облагането на чуждестранните лица с окончателен данък по общия ред се облага брутният доход, поради което законът е предвидил възможността за преизчисляване за чуждестранни лица, които са местни на държава - членка на ЕС или на друга държава - страна по Споразумението за Европейското икономическо пространство.
Извод: При наемател - юридическо лице, ЕТ, предприятие или самоосигуряващо се лице, платецът удържа и декларира окончателния данък по чл. 37, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ с декларация по чл. 55, а Вие подавате ГДД само ако желаете да преизчислите данъка по чл. 37а.
2. Отдаване под наем на физически лица
Когато жилището се отдава под наем на физически лица, задължението за подаване на декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ е на лицето, придобило дохода. Декларацията се подава от физическото лице, придобило дохода, когато платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данъка, освен в случаите по чл. 67, ал. 4 от ЗДДФЛ.
Когато платецът на дохода не е задължен да удържа и внася данък, данъкът по чл. 43, 44 и 46 от ЗДДФЛ се внася от лицето, придобило дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода.
Тъй като имотът, който ще отдавате под наем, е семейна общност, съпругата Ви също следва да подава декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ за 1/2 от дохода.
Извод: При наематели - физически лица, Вие и съпругата Ви, като съсобственици на имота - семейна общност, сте задължени да декларирате и внасяте данъка с декларация по чл. 55 за съответната част от дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода.
Облагане на доходите от покупко-продажба на имоти
Доходите, които ще реализирате от дейност по покупко-продажба на имоти, подлежат на облагане в Република България. Разглеждат се две хипотези:
1. Редовна дейност по занятие - три и повече сделки за 12-месечен период
Когато дейността включва редовни сделки по занятие и покупко-продажбите са три и повече сделки за дванадесетмесечен период, Вие следва да декларирате и отчитате дохода като търговец, независимо че нямате регистрация като едноличен търговец.
Съгласно Спогодбата за избягване на двойното данъчно облагане с Кралство Испания, чл. 6, печалбите на предприятие на едната договаряща държава се облагат само в тази държава, освен ако предприятието извършва стопанска дейност в другата договаряща държава чрез намиращо се там място на стопанска дейност.
Съгласно изискванията на Закона за търговския регистър и регистъра на юридическите лица с нестопанска цел, лицата, осъществяващи търговска дейност, следва да се регистрират за тази цел.
Доходите, получени в резултат на търговска дейност и подлежащи на облагане по реда на чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ, се декларират с годишна данъчна декларация, приложение № 2, като данъчната ставка е 15%.
Облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане данъчна печалба, включваща и финансовия резултат от прехвърляне на предприятието на едноличния търговец без заличаване на едноличния търговец от търговския регистър.
Извод: При три и повече сделки за 12 месеца и редовно осъществяване на дейността по занятие, доходите от покупко-продажба на имоти се третират като доходи от търговска дейност, облагат се по чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ с 15% и се декларират с ГДД, приложение № 2.
2. Еднократни или нередовни сделки - една или две продажби
Когато продажбите са една или две и дейността не се осъществява редовно и по занятие, облагането се извършва по реда на чл. 37, ал. 1, т. 10 и ал. 3 от ЗДДФЛ с окончателен данък.
За този вид доход данъкът по чл. 46 от ЗДДФЛ за доходите по чл. 37, ал. 1, т. 10 - 12 и чл. 38, ал. 5 от ЗДДФЛ се внася по реда на чл. 67 от ЗДДФЛ от лицето, придобило дохода. Следователно Вие сте данъчно задълженото лице за внасяне на данъка, като същият се декларира с декларация по чл. 55 от закона.
Не се облагат с окончателен данък доходите, освободени от облагане по чл. 13 от ЗДДФЛ и начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, установени за данъчни цели в държава - членка на Европейския съюз, или в друга държава - членка на Европейското икономическо пространство.
Извод: При една или две сделки, които не се извършват редовно и по занятие, доходите от продажба на имоти се облагат с окончателен данък по чл. 37, ал. 1, т. 10 и ал. 3 от ЗДДФЛ, данъкът се внася по реда на чл. 67 и се декларира с декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ от лицето, придобило дохода, като не се облагат доходите, освободени по чл. 13 от ЗДДФЛ за лица от ЕС/ЕИП.
Относно декларирането на доходите в Испания
По въпроса дали тези доходи следва да се декларират и в Испания, Националната агенция за приходите не е компетентна да изрази становище.
Извод: Относно задълженията за деклариране на доходите в Испания НАП не може да се произнесе, тъй като това е извън нейната компетентност.
