Изх. № 94-Е-80
Дата: 16.06.2021 год.
ЗДДФЛ, чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а";
ЗДДФЛ, чл. 33, ал. 1;
ЗДДФЛ, чл. 33, ал. 6, т. 3;
ЗДДФЛ, чл. 50;
ЗДДФЛ, чл. 53, ал. 1.
ОТНОСНО: Данъчно третиране по реда на Закона за данъците върху доходите на физическите лица(ЗДДФЛ)
Във Ваше писмено запитване, заведено с вх. № 94-Е-80#2 от 20.04.2021 г. по описа на Централно управление на Националната агенция за приходите (НАП), е изложена следната фактическа обстановка:
Вие сте собственик на недвижим жилищен имот (апартамент) в гр. ....., който сте придобили на 29.05.2018 г. от майка Ви с нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.
Във връзка с изложената фактическа обстановка, е поставен следният въпрос:
В случай че продадете имота преди изтичане на три години от датата на придобиването му, придобитият от Вас доход от продажбата ще подлежи ли на облагане?
Предвид изложената фактическа обстановка, въпросът и относимата към тях нормативна уредба, изразявам следното принципно становище:
В запитването не е уточнено дали имате качеството на местно или чуждестранно лице по смисъла на ЗДДФЛ за целите на данъчното облагане, което е от съществено значение във връзка с определяне на данъчното третиране. Поради това настоящето становище се базира на допускането, че сте местно физическо лице, с което е съобразено настоящето становище.
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиване и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години.
В случай че между датата на придобиването на жилището и датата на продажбата му не са изминали повече от три години, доходът от тази продажба няма да попадне в обхвата на необлагаемите доходи. При формирането на облагаемия доход и на годишната данъчна основа за тези доходи следва да се прилагат разпоредбите на чл. 33 и 34 от ЗДДФЛ. На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ). Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ и това е документално доказаната цена на придобиване на имуществото (в общия случай това е цената, посочена в документа, с който е придобито съответното имущество) или нула - когато няма документално доказана цена на придобиване, включително за имущество, придобито по дарение.
Доколкото в запитването е посочено, че имотът е придобит чрез прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане, следва да се посочи, че съществува разлика между договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане и договора за покупко-продажба, т.е. задълженията на приобретателя за издръжка и гледане са различни от задълженията на купувача при договор за покупко-продажба. В случаите на покупко-продажба е налице предварително уговорена и известна между страните цена на конкретното имущество.
В случая приобретателят дължи най-вече предоставянето на натурални престации, включващи полагане на грижи, като се задължава да поеме пожизнено гледането и издръжката на прехвърлителя като средствата за обичайни разходи за отопление, храна, телефон, лечение и други и да осигури на прехвърлителя спокоен и нормален живот и това води до невъзможност да се събере информация за действително извършени парични разходи при гледането на лицето. Поради специфичния характер на дължимите грижи (различни за отделните индивиди, съобразно тяхната възраст, здравословно състояние и др.), не би могло законосъобразно да се определи цена на престацията.
Предвид изложеното, в случая на основание чл. 33, ал. 6, т. 3 от ЗДДФЛ цената на придобиване на недвижимия жилищен имот ще бъде нула, тъй като не е налице документално доказана цена на придобиване.
На основание чл. 50 от ЗДДФЛ местните физически лица подават годишна данъчна декларация по образец за придобитите през годината доходи, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа. Доходите от прехвърляне на права или имущество подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, която се подава в срок от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиването на дохода (чл. 53, ал. 1 от ЗДДФЛ).
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА НАП:
/ГЕОРГИ ДИМОВ/
ОТНОСНО: Данъчно третиране по реда на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
Изложена е следната фактическа обстановка: Вие сте собственик на недвижим жилищен имот (апартамент) в гр. ..., придобит на 29.05.2018 г. от майка Ви с нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане.
Въпрос: В случай че продадете имота преди изтичане на три години от датата на придобиването му, придобитият от Вас доход от продажбата ще подлежи ли на облагане?
В запитването не е уточнено дали имате качеството на местно или чуждестранно лице по смисъла на ЗДДФЛ, което е съществено за данъчното третиране. Поради това становището се основава на допускането, че сте местно физическо лице.
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиване и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години.
Когато между датата на придобиване на жилището и датата на продажбата му не са изминали повече от три години, доходът от тази продажба не попада в обхвата на необлагаемите доходи. В този случай при формиране на облагаемия доход и на годишната данъчна основа за тези доходи се прилагат разпоредбите на чл. 33 и чл. 34 от ЗДДФЛ.
На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Съгласно чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата или замяната, включително възнаграждение, различно от пари.
Цената на придобиване се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ и представлява документално доказаната цена на придобиване на имуществото (в общия случай цената, посочена в документа за придобиване) или нула, когато няма документално доказана цена на придобиване, включително за имущество, придобито по дарение.
В запитването е посочено, че имотът е придобит чрез прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане. Посочва се, че съществува разлика между договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане и договора за покупко-продажба. Задълженията на приобретателя по договора за издръжка и гледане са различни от задълженията на купувача при покупко-продажба.
При покупко-продажба е налице предварително уговорена и известна между страните цена на конкретното имущество. При прехвърляне срещу издръжка и гледане приобретателят дължи основно натурални престации, включващи полагане на грижи, като се задължава да поеме пожизнено гледането и издръжката на прехвърлителя, включително средства за обичайни разходи за отопление, храна, телефон, лечение и други, и да осигури спокоен и нормален живот на прехвърлителя. Това води до невъзможност да се събере информация за действително извършени парични разходи при гледането на лицето.
Поради специфичния характер на дължимите грижи, които са различни за отделните лица според възраст, здравословно състояние и други обстоятелства, не може законосъобразно да се определи цена на престацията.
Предвид изложеното, в този случай на основание чл. 33, ал. 6, т. 3 от ЗДДФЛ цената на придобиване на недвижимия жилищен имот е нула, тъй като не е налице документално доказана цена на придобиване.
Извод: Ако продадете имота преди да са изминали повече от три години от датата на придобиването му, доходът от продажбата ще бъде облагаем, като облагаемият доход се определя като продажната цена, намалена с 10% разходи, при цена на придобиване, равна на нула.
На основание чл. 50 от ЗДДФЛ местните физически лица подават годишна данъчна декларация по образец за придобитите през годината доходи, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа.
Доходите от прехвърляне на права или имущество подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, която се подава в срок от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиването на дохода, съгласно чл. 53, ал. 1 от ЗДДФЛ.
Извод: Облагаемият доход от продажбата на имота следва да се декларира в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, подадена в срока по чл. 53, ал. 1 от ЗДДФЛ за годината, следваща годината на продажбата.
