ОТНОСНО: Прилагане на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС)
В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ........постъпи Ваше запитване с вх. № 20-28-213/20.11.2023 г., препратено за отговор по компетентност от ТД на НАП ..... с приложено пълномощно.
В запитването е изложена следната фактическа обстановка:
Дружество "П" ЕООД развива дейност от 2016 г., като купува и продава недвижими имоти, които са "стари" по смисъла на ЗДДС, т.е. изминали са повече от 60 месеца от датата на въвеждането им в експлоатация. Дружеството не е регистрирано по ЗДДС.
Към настоящия момент дружеството притежава два имота, находящи се в гр. П, които са функционално свързани със стълби и асансьор и обслужват само тях.
Имотите се намират в сграда, въведена в експлоатация през 1998 г. Двата имота са търговски, като се намират един под друг, съответно на ниво "1" и "-1" и са с различни идентификатори.
Уточнявате, че имотите ще бъдат предоставени на банка за обезпечение чрез учредяване на ипотека. От банката изискват двата имота да бъдат обединени и да са с един идентификатор. По този начин банката би могла да се удовлетвори по-бързо, ако кредитът не бъде обслужен и оценката на вещото лице ще бъде по-висока.
Процедурата ще бъде извършена само и единствено от лицензиран геодезист, който ще подаде искане за обединяване в Агенцията по геодезия, картография и кадастър и ще бъде издаден нов идентификатор.
В тази процедура няма да има никакви конструктивни промени в имотите, няма да има никакви строителни дейности в тях, няма да има издаване на строително разрешение и няма да се издава Акт 16.
Поставени са следните въпроси:
- Как следва да се третира имотът след обединението като "нов" или като "стар" по смисъла на ЗДДС?
- Стойността от доставката на част от сграда ще се включва ли като облагаем оборот за задължителна регистрация по ЗДДС?
С оглед на изложената фактическа обстановка и действащото данъчно законодателство изразявам следното становище:
По първи въпрос:
Облагаема доставка по смисъла на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и чл. 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго. Освободени от облагане с ДДС доставки са регламентирани в глава четвърта от ЗДДС.
На основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС освободена доставка е доставката на сгради или на части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
В ЗДДС законодателят не е дал легална дефиниция на понятието "сгради, които не са нови". Определението за "сгради, които не са нови" се извежда по аргумент за противното от определението, дадено в § 1, т. 5 от допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДДС. С цитираната норма е дадена дефиниция за "нови сгради", а именно:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж", или
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията (ЗУТ), или
в) които отговарят на следните условия:
аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, и
бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ.
Предвид изложеното и доколкото в конкретния случай имотът е въведен в експлоатация през 1998 г. и обединеният имот с общ идентификатор няма да има ново разрешение за въвеждане в експлоатация, за целите на ЗДДС същият се явява "стара" сграда. Тези обекти са съществували реално като такива преди обединението им, но с различни идентификатори. Обединението им единствено под един общ идентификатор на обекта не им придава статут на "нова сграда". При доставка на този имот, на основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, доставката ще бъде освободена.
По втори въпрос:
На основание чл. 96, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната с облагаем оборот 100 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.
Съгласно ал. 2 на чл. 96 облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:
1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;
2. доставки на финансови услуги по чл. 46;
3. доставки на застрахователни услуги по чл. 47.
Предвид факта, че на основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС доставката на част от сграда която не е нова, е освободена доставка, данъчната основа на същата, няма да участва при формирането на оборота за задължителна регистрация.
Настоящото становище е принципно и е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на ДОПК, се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Дружество "П" ЕООД извършва дейност от 2016 г., като купува и продава недвижими имоти, които са "стари" по смисъла на ЗДДС, т.е. изминали са повече от 60 месеца от датата на въвеждането им в експлоатация. Дружеството не е регистрирано по ЗДДС.
Към момента дружеството притежава два имота в гр. П, които са функционално свързани със стълби и асансьор и обслужват само тях. Имотите се намират в сграда, въведена в експлоатация през 1998 г. Двата имота са търговски, разположени един под друг - на ниво "1" и на ниво "-1", и са с различни идентификатори.
Имотите ще бъдат предоставени на банка за обезпечение чрез учредяване на ипотека. Банката изисква двата имота да бъдат обединени и да имат един идентификатор, за да може при неизпълнение на кредита да се удовлетвори по-бързо и оценката на вещото лице да бъде по-висока.
Процедурата по обединяване ще бъде извършена само от лицензиран геодезист, който ще подаде искане за обединяване в Агенцията по геодезия, картография и кадастър и ще бъде издаден нов идентификатор. В тази процедура няма да има конструктивни промени в имотите, няма да се извършват строителни дейности, няма да се издава строително разрешение и няма да се издава Акт 16.
Въпрос 1: Как следва да се третира имотът след обединението - като "нов" или като "стар" по смисъла на ЗДДС?
Въпрос 2: Стойността от доставката на част от сграда ще се включва ли като облагаем оборот за задължителна регистрация по ЗДДС?
По първи въпрос
Съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДС облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и чл. 9, когато е извършена от данъчно задължено лице и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, освен ако законът предвижда друго.
Освободените доставки са уредени в глава четвърта от ЗДДС. На основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС освободена доставка е доставката на сгради или части от тях, които не са нови, доставката на прилежащите към тях терени, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях.
В ЗДДС няма легална дефиниция на "сгради, които не са нови". Определението се извежда по аргумент от противното от § 1, т. 5 от допълнителните разпоредби на ЗДДС, където е дадена дефиниция за "нови сгради". За "нови сгради" се считат:
- сгради, които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж", или
- сгради, за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца от датата на издаване на разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, или
- сгради или части от сгради, които отговарят едновременно на следните условия:
- представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване и тези части могат да бъдат обект на отделни доставки, или представляват сгради, за които направените преки разходи за реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата на издаване на ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, и
- към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца от датата на издаване на новото разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ.
В конкретния случай сградата е въведена в експлоатация през 1998 г. и при обединението на двата имота с общ идентификатор няма да се издава ново разрешение за въвеждане в експлоатация. Обектите са съществували реално и преди обединението, но с различни идентификатори. Самото обединяване под един общ идентификатор не им придава статут на "нова сграда" по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС.
Следователно, за целите на ЗДДС обединеният имот представлява "стара" сграда. При доставка на този имот, на основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, доставката ще бъде освободена.
Извод: След обединението имотът се третира като "стар" по смисъла на ЗДДС и доставката му е освободена по чл. 45, ал. 3 от ЗДДС.
По втори въпрос
Съгласно чл. 96, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице, установено на територията на страната, с облагаем оборот 100 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец, е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по ЗДДС. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, заявлението се подава в 7-дневен срок от датата на достигане на оборота.
Съгласно чл. 96, ал. 2 от ЗДДС облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:
- облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;
- доставки на финансови услуги по чл. 46;
- доставки на застрахователни услуги по чл. 47.
Тъй като на основание чл. 45, ал. 3 от ЗДДС доставката на част от сграда, която не е нова, е освободена доставка, данъчната основа на тази доставка не участва при формирането на облагаемия оборот за задължителна регистрация по чл. 96 от ЗДДС.
Извод: Стойността (данъчната основа) на доставката на част от сграда, която не е нова и е освободена по чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, не се включва в облагаемия оборот за задължителна регистрация по чл. 96 от ЗДДС.
Настоящото становище е принципно и е изготвено въз основа на изложената във запитването фактическа обстановка. В случай че в производство по ДОПК бъде установена различна фактическа обстановка, не може да се прилага разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
