ОТНОСНО: Прилагане на нормите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
В Дирекция ОДОП ...... постъпи Ваше запитване с вх. № 94-00-75/17.06.2021 г., препратено за отговор по компетентност от ТД на НАП ......
Излагате следната фактическа обстановка:
Закупили сте парцел -УПИ през 1994 г., като сте го придобили в режим на СИО и притежавате ½ идеални части. На 12.08.2015 г. съпругът Ви е починал, във връзка с което по наследство придобивате още 1/6 идеални части от парцела. В момента притежавате 4/6 от имота. Възнамерявате да учредите дружество, което да построи жилищна сграда. За тази цел искате да продадете на дружеството 3/6 от притежаваните от Вас идеални части от земята, а върху 1/6 да учредите право на строеж, срещу което ще получите два апартамента.
Задавате въпросите:
- За дохода от продажбата на УПИ ще се дължи ли данък по реда на ЗДДФЛ?
- При учредяване на право на строеж на 1/6 идеални части от земята и получаването на два апартамента, счита ли се, че е придобит облагаем доход и как следва да се формира данъчната основа?
С оглед на действащата нормативна уредба и така описаната фактическа обстановка, изразявам следното становище:
Следва да имате предвид, че на основание чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на:
1. един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" от ЗДДФЛ);
2. до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "б" от ЗДДФЛ).
Съгласно чл. 13, ал. 2 от същия закон не се смята за доход полученото имущество по наследство, завет и дарение.
По силата на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ са освободени от облагане и доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт.
Доходът, придобит от продажба на част от парцела ще е изцяло необлагаем по силата на горецитираните разпоредби и същият не подлежи на деклариране в годишна данъчна декларация (ГДД). Декларира се по желание на лицето с приложение № 13 към ГДД.
При обикновената съсобственост всеки от титулярите на право на собственост има отделно право върху идеална част.
Идеалната част означава право на собственост върху всеки един квадратен метър от целия имот, която идеална част не може да бъде определена с граници.
В случая, предвид, че сте притежател на идеални части от парцела, не би могло да се определи, кои точно части са обект на продажбата и върху кои ще има учредено право на строеж. Дали тези придобити чрез покупка, или тези придобити по наследство. Собствеността на всеки кв. метър е частично придобита от покупка и наследство, като съотношението е 3/6 с покупка към 1/6 по наследство (общо 4/6 идеални части).
Следователно, доходът, който ще придобиете срещу учреденото право на строеж - два апартамента, частично ще подлежи на облагане. Облагаем ще е доходът, съответстващ на частта от парцела, придобита чрез покупка, върху която е учредено право на строеж. Съотношението облагаема/необлагаема част от дохода (който вече се явява единица част поради това, че ще е ваша индивидуална собственост) ще е 3 към 1, или 75 % от дохода ще е облагаем.
В чл. 10, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ доходите от прехвърляне на права или имущество са обособени като отделен вид доходи и съответно за тях е предвиден специален ред за определяне на облагаемия доход и на годишната данъчна основа в раздел V от глава пета на същия закон.
Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
На основание чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари.
Съгласно чл. 10, ал. 2 от ЗДДФЛ в зависимост от формата на плащане доходите могат да бъдат парични и непарични. Доходът от сделката, която ще сключите, е непаричен - срещу учреденото право на строеж ще получите в замяна строителна услуга за изграждане на два броя недвижими имота. Когато доходът е непаричен, същият се счита за придобит на датата на получаване на престацията (чл. 11, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ). Годишна данъчна декларация ще се подаде за годината, в която е получена престацията.
Непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена.
На основание чл. 33, ал. 6, т. 8 от ЗДДФЛ в случаите на учредяване на право на строеж цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено право на строеж.
Изложена е следната фактическа обстановка: През 1994 г. е закупен парцел - УПИ, придобит в режим на съпружеска имуществена общност, като Вие притежавате 1/2 идеални части. На 12.08.2015 г. съпругът Ви е починал и по наследство придобивате още 1/6 идеални части от парцела. Към момента притежавате 4/6 идеални части от имота. Възнамерявате да учредите дружество, което да построи жилищна сграда. За целта планирате да продадете на дружеството 3/6 от притежаваните от Вас идеални части от земята, а върху 1/6 идеални части да учредите право на строеж, срещу което ще получите два апартамента.
Поставени са следните въпроси:
Въпрос 1: За дохода от продажбата на УПИ ще се дължи ли данък по реда на ЗДДФЛ?
Въпрос 2: При учредяване на право на строеж на 1/6 идеални части от земята и получаването на два апартамента, счита ли се, че е придобит облагаем доход и как следва да се формира данъчната основа?
С оглед действащата нормативна уредба и описаната фактическа обстановка се прави следният правен анализ:
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на:
- чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" от ЗДДФЛ - един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "б" от ЗДДФЛ - до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години.
Съгласно чл. 13, ал. 2 от ЗДДФЛ не се смята за доход полученото имущество по наследство, завет и дарение.
По силата на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ са освободени от облагане доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт.
Въз основа на тези разпоредби се приема, че доходът, придобит от продажбата на част от парцела, ще бъде изцяло необлагаем и не подлежи на деклариране в годишна данъчна декларация. Декларирането може да се извърши по желание на лицето с приложение № 13 към годишната данъчна декларация.
Извод: На Въпрос 1 се приема, че доходът от продажбата на част от УПИ е изцяло необлагаем по силата на чл. 13, ал. 1, т. 1, букви "а" и "б", чл. 13, ал. 2 и чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ и не подлежи на задължително деклариране.
Относно учредяването на право на строеж се посочва, че при обикновената съсобственост всеки от титулярите на правото на собственост има отделно право върху идеална част. Идеалната част представлява право на собственост върху всеки един квадратен метър от целия имот, като тази идеална част не може да бъде определена с конкретни граници.
В конкретния случай, тъй като притежавате идеални части от парцела, не може да се определи кои точно части са обект на продажбата и върху кои части ще бъде учредено право на строеж - дали тези, придобити чрез покупка, или тези, придобити по наследство. Собствеността върху всеки квадратен метър от имота е частично придобита чрез покупка и частично по наследство, като съотношението е 3/6, придобити с покупка, към 1/6, придобити по наследство (общо 4/6 идеални части).
От това следва, че доходът, който ще придобиете срещу учреденото право на строеж - два апартамента, частично ще подлежи на облагане. Облагаем ще бъде доходът, съответстващ на частта от парцела, придобита чрез покупка, върху която е учредено правото на строеж. Съотношението между облагаемата и необлагаемата част от дохода (като се има предвид, че полученият доход - двата апартамента - ще бъде Ваша индивидуална собственост и представлява "единица" доход) е 3 към 1, т.е. 75 % от дохода ще бъде облагаем.
Съгласно чл. 10, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ доходите от прехвърляне на права или имущество са обособени като отделен вид доходи, за които в раздел V от глава пета на закона е предвиден специален ред за определяне на облагаемия доход и на годишната данъчна основа.
На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Съгласно чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари.
По силата на чл. 10, ал. 2 от ЗДДФЛ в зависимост от формата на плащане доходите могат да бъдат парични и непарични. В разглеждания случай доходът от сделката е непаричен, тъй като срещу учреденото право на строеж ще получите строителна услуга за изграждане на два броя недвижими имота.
Когато доходът е непаричен, съгласно чл. 11, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ той се счита за придобит на датата на получаване на престацията. Годишна данъчна декларация следва да се подаде за годината, в която е получена престацията. Непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена.
На основание чл. 33, ал. 6, т. 8 от ЗДДФЛ в случаите на учредяване на право на строеж цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено правото на строеж.
Извод: На Въпрос 2 се приема, че при учредяване на право на строеж върху 1/6 идеални части от земята и получаването на два апартамента се придобива доход, който е частично облагаем. Облагаем е доходът, съответстващ на частта от парцела, придобита чрез покупка, като 75 % от дохода подлежи на облагане по реда на чл. 33 от ЗДДФЛ, при остойностяване на непаричния доход по пазарна цена към датата на придобиването и при определяне на цената на придобиване по чл. 33, ал. 6, т. 8 от ЗДДФЛ.
