ОТНОСНО:Прилагане на нормите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/
Във връзка с Ваше писмено запитване, постъпило в Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" .... с вх. № 94-00-139/26.10.2021 г. е изложена следната фактическа обстановка:
Вие сте физическо лице и в това си качество сте извършили продажба на 25 броя имота-ниви със статут на земеделска земя. Две от нивите са закупени преди по-малко от 5 години.
Поставен е следният въпрос:
1. Само от двата имота ли ще се формира облагаем доход и как се определя данъчната основа за облагане?
С оглед на действащата нормативна уредба и описаната фактическа обстановка давам следното становище:
Във вашето запитване не сте изложили подробно фактическата обстановка, а именно - няма данни дали през този период има и други закупени и продадени имоти, закупуването и продажбата на същите системно и по занятие ли се осъществява и дейността превърнала ли се e в основен източник на доход. Предвид на това, изразявам принципно становище:
Доходите от прехвърляне на права или имущество са обособени като отделен вид доход в нормата на чл. 10, ал. 1, т. 5 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/. На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени права върху такова имущество се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Годишната данъчна основа за доходите от прехвърляне на права или имущество е облагаемият доход по чл. 33, придобит през данъчната година /чл. 34 от ЗДДФЛ/. Този вид доходи подлежат на облагане с данък върху годишната данъчна основа и на основание чл. 50, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ се декларират в образеца на годишната данъчна декларация за съответната година, Приложение № 5 "Доходи от прехвърляне на права или имущество".
Имайте предвид, че на основание чл. 12 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през годината, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
Не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години /чл.13, ал.1, т.1, б. "б" от ЗДДФЛ/.
Посочените разпоредби са относими за облагането на доходите на физическите лица, които не извършват дейността по продажба на недвижими имоти като стопанска/търговска дейност.
Разпоредбите на ал. 1, 2 и 4 на чл. 13 не се прилагат за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон, включително като едноличен търговец, както и за физическите лица, регистрирани като земеделски стопани, които определят облагаем доход по чл. 26/чл. 13, ал. 5 от ЗДДФЛ/.
Предвид изложеното, дефинирането на едно физическо лице като търговец не следва да се обвързва единствено с наличието или липсата на регистрация по реда на ТЗ. Ако физическото лице осъществява търговски сделки, не е от значение дали то е манифестирало или не участието си в тях като едноличен търговец.
Съгласно чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ по реда на чл. 26 ал. 1-6 се облагат доходите от стопанска дейност на физическо лице, което е търговец по смисъла на Търговския закон /ТЗ/, но не е регистрирано като едноличен търговец.
Облагаемата годишна данъчна основа за доход от стопанска дейност като търговец се определя по реда на чл. 28 от ЗДДФЛ и се декларира в приложение № 2 "Доходи от стопанска дейност като едноличен търговец" към годишната данъчна декларация /ГДД/ по чл. 50 от ЗДДФЛ.
Следва да имате предвид, че когато лице осъществява повече от 3 сделки от продажба на недвижими имоти в рамките на дванадесет месечен период и е придобило и подобрявало същите с цел реализиране на последващи доходи и целта на сключените сделки при покупката не е за лични нужди, а с оглед препродажба и тази дейност се извършва системно и по занятие с цел реализиране на печалба, без оглед дали в действителност е постигната такава, същото се определя като търговец и доходът реализиран от дейността се облага по чл. 26 във връзка с чл. 28 от ЗДДФЛ. В този случай не се прилагат разпоредбите на чл. 13 от същия закон.
Изложена е следната фактическа обстановка: физическо лице е извършило продажба на 25 броя имота - ниви със статут на земеделска земя. Две от нивите са закупени преди по-малко от 5 години.
Въпрос: 1. Само от двата имота ли ще се формира облагаем доход и как се определя данъчната основа за облагане?
Посочено е, че в запитването не е изложена подробно фактическата обстановка: липсват данни дали през разглеждания период има и други закупени и продадени имоти, дали закупуването и продажбата се осъществяват системно и по занятие и дали тази дейност се е превърнала в основен източник на доход. Поради това се дава принципно становище.
Доходите от прехвърляне на права или имущество са обособени като отделен вид доход съгласно чл. 10, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ.
На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, като така формираният доход се намалява с 10 на сто разходи.
Съгласно чл. 34 от ЗДДФЛ годишната данъчна основа за доходите от прехвърляне на права или имущество е облагаемият доход по чл. 33, придобит през данъчната година.
Този вид доходи подлежат на облагане с данък върху годишната данъчна основа и на основание чл. 50, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ се декларират в годишната данъчна декларация за съответната година, в Приложение № 5 "Доходи от прехвърляне на права или имущество".
На основание чл. 12 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през годината, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Посочените разпоредби се прилагат за облагането на доходите на физически лица, които не извършват дейността по продажба на недвижими имоти като стопанска/търговска дейност.
Съгласно чл. 13, ал. 5 от ЗДДФЛ разпоредбите на ал. 1, 2 и 4 на чл. 13 не се прилагат за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон, включително като едноличен търговец, както и за физическите лица, регистрирани като земеделски стопани, които определят облагаем доход по чл. 26.
Посочва се, че определянето на едно физическо лице като търговец не следва да се обвързва единствено с наличието или липсата на регистрация по реда на Търговския закон. Ако физическото лице осъществява търговски сделки, не е от значение дали е манифестирало или не участието си в тях като едноличен търговец.
Съгласно чл. 26, ал. 7 от ЗДДФЛ по реда на чл. 26, ал. 1 - 6 се облагат доходите от стопанска дейност на физическо лице, което е търговец по смисъла на Търговския закон, но не е регистрирано като едноличен търговец.
Облагаемата годишна данъчна основа за доход от стопанска дейност като търговец се определя по реда на чл. 28 от ЗДДФЛ и се декларира в Приложение № 2 "Доходи от стопанска дейност като едноличен търговец" към годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
Посочва се, че когато лице осъществява повече от 3 сделки по продажба на недвижими имоти в рамките на дванадесетмесечен период и е придобило и подобрявало същите с цел реализиране на последващи доходи, като целта на покупките не е задоволяване на лични нужди, а препродажба, и тази дейност се извършва системно и по занятие с цел реализиране на печалба, без значение дали действително е постигната такава, лицето се определя като търговец. В този случай доходът, реализиран от дейността, се облага по чл. 26 във връзка с чл. 28 от ЗДДФЛ, като не се прилагат разпоредбите на чл. 13 от ЗДДФЛ.
Извод: Облагаемият доход от продажба на недвижими имоти се определя по чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ и се включва в годишната данъчна основа по чл. 34, като се декларира в Приложение № 5, когато продажбите не представляват стопанска дейност като търговец и не са налице условията на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" за необлагаемост. Когато дейността по продажба на имоти има характеристиките на търговска дейност по смисъла на Търговския закон (включително при повече от 3 сделки в 12-месечен период, придобиване и подобряване с цел препродажба, системност и извършване по занятие с цел печалба), лицето се третира като търговец и доходите се облагат по чл. 26 във връзка с чл. 28 от ЗДДФЛ, без да се прилагат освобождаванията по чл. 13.
