НАП: Облагане по ЗДДФЛ на доход от продажба на дарен недвижим имот при запазено право на ползване

Описана е следната фактическа обстановка:

• На 20.04.2022 г. баща Ви Ви дарява 15/16 идеални части от поземлен имот с построена в него еднофамилна жилищна сграда с площ 321,93 кв. м, със съставен акт за приемане на конструкцията - Образец 14.
• Останалата 1/16 идеална част от същия имот Ви е дарена от братът на баща Ви на същата дата.
• До датата на дарението имотът е бил обща собственост на баща Ви и неговия брат.
• Имотът е собственост на баща Ви от 1996 г., а брат му е придобил 1/16 идеална част през 2012 г.
• В нотариалния акт за дарение е вписано, че баща Ви си запазва пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху недвижимия имот.
• Предстои имотът да бъде продаден, като от общо договорената цена купувачът ще заплати на Вас 1/15 част от цената, а баща Ви ще получи 15/16 от договорената цена като сума, която да го удовлетвори и да се откаже от правото си на ползване върху имота.
• Общата договорена сума е 340 000 евро или 664 982,20 лв., от която Вие ще получите 21 350 евро или 41 561,39 лв., а баща Ви - 318 750 евро или 623 420,81 лв.
• В последващо писмо от 20.09.2022 г. е уточнено, че договорът за покупко-продажба на имота предстои да бъде сключен, но преди това очаквате отговор на поставените въпроси.

Поставени са следните въпроси:

Въпрос 1: При продажбата на имота през 2022 г. Вие ще дължите ли данък и в какъв размер?

Въпрос 2: Баща Ви ще дължи ли данък по реда на ЗДДФЛ и в какъв размер?

Въпрос 3: Има ли правно основание да се счита, че е налице вещно право на ползване върху сграда, в степен на завършеност "груб строеж" и респективно налице ли е основание за обезщетение при отказ от право на ползване върху нея?

На основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходите изпълнителният директор на НАП организира разясняване на данъчното и осигурителното законодателство в рамките на функциите и правомощията на агенцията.

Част от запитването е насочена към проучване становището на НАП относно данъчните ефекти във връзка с предстоящо сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, на който сте собственик, и в този смисъл има характеристиките на искане за правна консултация, което е извън правомощията на изпълнителния директор на НАП. В тази връзка се изразява само принципно становище по поставените въпроси. Посочва се, че е възможно факти и обстоятелства, които могат да бъдат уточнени единствено в рамките на производство по извършване на проверка или ревизия по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, да дадат основание за данъчно третиране, различно от изложеното.

Относно данъчното третиране по ЗДДФЛ

Съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.

На основание чл. 11, ал. 1 от ЗДДФЛ, доколкото не е предвидено друго в закона, доходът от продажба/замяна на недвижимо имущество се смята за придобит на датата на:

• плащането - при плащане в брой;
• заверяването на сметката на получателя на дохода или получаването на чека - при безналично плащане;
• получаването на престацията - за непаричен доход.

Съгласно чл. 11, ал. 3 от ЗДДФЛ доходът се смята за придобит от физическото лице и когато по негово нареждане или по споразумение между него и платеца плащането или престацията са получени от трето лице.

Съгласно чл. 56 от Закона за собствеността правото на ползване е неотчуждимо и разпореждането с имота може да бъде извършено само от неговия собственик. От това следва, че само собственикът може да придобива дохода от продажбата на недвижимия имот, а не ползвателят.

На основание чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

• един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
• до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

В разглеждания случай имотът е придобит от Вас през 2022 г. и при продажбата му през същата година няма да са изпълнени условията на чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ, за да попадне сделката в някоя от двете хипотези на необлагаем доход. Следователно, на основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ, доходът от продажбата на имота е облагаем. Обстоятелството, че имотът е придобит по дарение, не променя това данъчно третиране. Без значение е и фактът, че имотът е бил придобит от баща Ви през 1996 г., тъй като към момента на продажбата той не е собственик и съответно не може да бъде страна по сделката за покупко-продажба на недвижимия имот.

Доходите от прехвърляне на права или имущество са обособени като отделен вид доход в чл. 10, ал. 1, т. 5 от ЗДДФЛ и съгласно чл. 16, ал. 1 от същия закон за тях е предвиден специален ред за определяне на облагаемия доход и годишната данъчна основа.

Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.

Съгласно чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари. Във връзка с това и предвид чл. 11, ал. 3 от ЗДДФЛ, доходът ще се счита за придобит от Вас като собственик на имота, независимо от споразумението Ви с купувача (платеца на дохода) част от продажната цена да се получи от трето лице (в случая от баща Ви).

На основание чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ цената на придобиване на имота ще бъде нула, тъй като имотът е придобит по дарение. Липсва правно основание и възможност при определяне цената на придобиване да се вземе предвид данъчната оценка на недвижимия имот.

Съгласно чл. 34 от ЗДДФЛ годишната данъчна основа за доходи от прехвърляне на права или имущество се определя, като облагаемият доход по чл. 33 от закона, придобит през данъчната година, се намалява с вноските, които лицето е задължено да прави за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване, когато облагаемият доход по чл. 33 от ЗДДФЛ се включва при годишното изравняване на осигурителния доход.

Извод: При продажбата на имота през 2022 г. доходът от продажбата ще бъде облагаем доход по чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ за Вас като собственик, като облагаемият доход се определя по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, при нулева цена на придобиване по чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ и с включване в продажната цена на цялата договорена сума, независимо че част от нея ще бъде изплатена на баща Ви.

Относно данъчното задължение на баща Ви

С оглед на чл. 56 от Закона за собствеността правото на ползване е неотчуждимо и разпореждането с имота може да бъде извършено само от собственика. Поради това само собственикът може да придобива дохода от продажбата на недвижимия имот, а не ползвателят. В конкретния случай баща Ви не е собственик на имота към момента на продажбата и не може да бъде страна по сделката за покупко-продажба на недвижимия имот. Плащането на част от продажната цена на баща Ви по споразумение между Вас и купувача не променя обстоятелството, че доходът от продажбата се счита за придобит от Вас по силата на чл. 11, ал. 3 от ЗДДФЛ.

Извод: Баща Ви не придобива доход от продажбата на имота по смисъла на ЗДДФЛ и за него не възниква данъчно задължение по този закон във връзка с тази продажба.

Относно вещното право на ползване и обезщетението при отказ

По третия поставен въпрос - дали е налице вещно право на ползване върху сграда в степен на завършеност "груб строеж" и съответно дали е налице основание за обезщетение при отказ от право на ползване върху нея - се посочва, че изразяването на становище е извън функционалната компетентност на органите по приходите, доколкото този въпрос не произтича от прилагането на данъчното и/или осигурителното законодателство.

Извод: НАП не се произнася по въпроса за наличието на вещно право на ползване върху сграда в "груб строеж" и за основанието за обезщетение при отказ от това право, тъй като този въпрос е извън компетентността на органите по приходите.