Изх. № 53-04-1059
23.01.2023г.
ЗДДС - чл. 45, ал. 1
Представляваното от Вас дружество е дерегистрирано по реда на ЗДДС и не осъществява търговска дейност от 2019 г. Дружеството притежава поземлен имот в землището на с. ......, общ. ............ с трайно предназначение на територията - урбанизирана и начин на трайно ползване на имота - за животновъдна ферма. Имотът е бивша кравеферма и в него са налични сгради, строени през 1983 г. Придобит е чрез покупко-продажба от физическо лице.
Възнамерявате да продадете имота, заедно с построените в него сгради.
Във връзка с изложената фактическа обстановка е поставен следният въпрос:
Облагаема ли ще бъде доставката и следва ли дружеството да начисли ДДС?
По така изложената фактическа обстановка, зададения въпрос и относимата към тях нормативна уредба изразявам следното становище:
По силата на общото правило на чл. 12 от ЗДДС облагаема е всяка доставка на стока по смисъла на чл. 6, когато е извършена от данъчно задължено лице по закона и е с място на изпълнение на територията на страната. Чл. 45, ал. 1 от ЗДДС регламентира изключение от правилото по чл. 12 по отношение на доставките на земя, съобразно което тези доставки са освободени от облагане по реда на закона. Чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС дерогира разпоредбата на чл. 45, ал. 1 по отношение на доставките на урегулирани поземлени имоти (УПИ)по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ),с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.
По силата на §5, т. 11 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ДР на ЗУТ)"урегулиран поземлен имот" е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.
За целите на ЗДДС сградите се квалифицират като нови по смисъла на §1, т. 5 от Допълнителните разпоредби на Закона за данък върху добавената стойност (ДР на ЗДДС)и такива, които не са нови, т.е. всички останали, които не отговарят на изискванията на §1, т. 5 от ДР на ЗДДС. Съгласно горепосочената разпоредба "Нови сгради" са сградите:
а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж", или
б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, или
в) които отговарят на следните условия:
аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията, и
бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията.
Понятието "прилежащ терен" е дефинирано в §1, т.6 от ДР на ЗДДС като сумата от застроената площ по смисъла на Закона за устройство на територията и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.
Доколкото наличните сгради и имотът, върху който са построени, са отделни вещи, които е възможно да подлежат на различни режими на облагане, то продажбата им следва да бъдат обсъдена като осъществяване на две отделни доставки.
По отношение доставката на сградите. В случай че сградите са нови по смисъла на §1, т. 5 от ДР на ЗДДС, доставката им е облагаема. В конкретния случай, видно от изложената фактическа обстановка, макар и да липсва необходимата информация, може да се предположи, че сградите не удовлетворяват критериите на §1, т. 5 от ДР на ЗДДС, следователно тяхната доставка е освободена при наличието на право на избор на доставчика по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС да я третира като облагаема.
По доставката на УПИ. В случай че имотът осъществява критериите по §5, т. 11 от ЗУТ, т.е. съставлява УПИ, и построените в него сгради са нови по смисъла на §1, т. 5 от ДР на ЗДДС, то доставката на цялата площ на недвижимия имот ще бъде облагаема. В случай, че имотът е УПИ и сградите не са нови, то доколкото част от имота ще съставлява прилежащ терен към сгради, които не са нови, неговата доставка ще се състои от освободена и облагаема част. Съответните размери следва да се определят като на първо място се изчисли площта на прилежащия терен към сградите, които не са нови, по правилото на §1, т.6 от ДР на ЗДДС. Полученият резултат ще съответства на освободената част на доставката. Облагаемата ѝ част ще съответства на разликата между общата площ на имота и площта на прилежащия терен към сградите, които не са нови.
Доколкото дружеството към момента на извършване на доставките няма да бъде регистрирано по реда на ЗДДС, то не само няма да е задължено да начислява ДДС, но няма да има и право на това. В този случай необходимо е да се има предвид, че дейността на търговците винаги е независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, следователно те са данъчно задължени лица на основание чл. 3, ал. 1 от закона. Следователно доставката на имотите ще формира облагаем оборот по смисъла на чл. 96, ал. 2 от закона, с изключение на случаите по чл. 96, ал. 3 - ако имотите са дълготрайни активи, използвани в дейността на дружеството. В случай че в резултат на продажбата бъде реализиран облагаем оборот в размер, надвишаващ 100 000.00 лв., дружеството на основание чл. 96, ал. 1, изр. второ ще бъде задължено да подаде заявление за регистрация по ЗДДС в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.
Представляваното дружество е дерегистрирано по реда на ЗДДС и не осъществява търговска дейност от 2019 г. Дружеството притежава поземлен имот в землището на с. ......., общ. ............, с трайно предназначение на територията - урбанизирана, и начин на трайно ползване - за животновъдна ферма. Имотът е бивша кравеферма, в него има сгради, построени през 1983 г. Имотът е придобит чрез покупко-продажба от физическо лице. Възнамерява се продажба на имота заедно с построените в него сгради.
Въпрос: Облагаема ли ще бъде доставката и следва ли дружеството да начисли ДДС?
Съгласно общото правило на чл. 12 от ЗДДС облагаема е всяка доставка на стока по смисъла на чл. 6, когато е извършена от данъчно задължено лице по закона и е с място на изпълнение на територията на страната.
чл. 45, ал. 1 от ЗДДС предвижда изключение от правилото на чл. 12 за доставките на земя, като тези доставки са освободени от облагане по реда на закона.
Съгласно чл. 45, ал. 5, т. 1 от ЗДДС разпоредбата на чл. 45, ал. 1 не се прилага за доставките на урегулирани поземлени имоти (УПИ) по смисъла на Закона за устройство на територията (ЗУТ), с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови.
По силата на § 5, т. 11 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ "урегулиран поземлен имот" е поземлен имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.
За целите на ЗДДС сградите се разделят на "нови" по смисъла на § 1, т. 5 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС и такива, които не са нови, т.е. всички останали, които не отговарят на изискванията на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС.
Съгласно § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС "нови сгради" са сградите:
- а) които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, са с етап на завършеност "груб строеж", или
- б) за които към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, или
- в) които отговарят на следните условия:
- аа) представляват части, обособени като самостоятелни обекти от съществуващи сгради в резултат на извършено надстрояване и/или допълващо застрояване, и тези части може да бъдат обект на отделни доставки, или представляват сгради, за които направените преки разходи за извършване на реконструкция, основно обновяване и/или преустройство са не по-малко от една трета от пазарната цена на тези сгради към датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, и
- бб) към датата, на която данъкът за доставката им е станал изискуем, не са изтекли 60 месеца, считано от датата, на която е издадено ново разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ.
Понятието "прилежащ терен" е определено в § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС като сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.
Тъй като наличните сгради и имотът, върху който са построени, са отделни вещи, които могат да подлежат на различни режими на облагане, продажбата им следва да се разглежда като две отделни доставки.
1. Доставка на сградите
Ако сградите са "нови" по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, доставката им е облагаема.
В конкретния случай, от изложената фактическа обстановка, макар да липсва необходимата информация, може да се предположи, че сградите не отговарят на критериите на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС. В такъв случай доставката на сградите е освободена, при наличие на право на избор на доставчика по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС да я третира като облагаема.
Извод: По отношение на сградите, ако не са "нови" по § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, доставката им е освободена, освен ако дружеството не упражни правото по чл. 45, ал. 7 от ЗДДС да я третира като облагаема; ако сградите са "нови", доставката е облагаема.
2. Доставка на урегулирания поземлен имот
Ако имотът отговаря на критериите на § 5, т. 11 от ЗУТ, т.е. представлява УПИ, и построените в него сгради са "нови" по смисъла на § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС, доставката на цялата площ на недвижимия имот е облагаема.
Ако имотът е УПИ и сградите не са "нови", тогава, доколкото част от имота представлява прилежащ терен към сгради, които не са нови, доставката на имота ще се състои от освободена и облагаема част.
Размерите на тези части се определят, като първо се изчисли площта на прилежащия терен към сградите, които не са нови, по правилото на § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС. Получената площ съответства на освободената част от доставката. Облагаемата част е разликата между общата площ на имота и площта на прилежащия терен към сградите, които не са нови.
Извод: По отношение на УПИ, ако сградите са "нови", доставката на целия имот е облагаема; ако сградите не са "нови", доставката се разделя на освободена част (прилежащ терен по § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС) и облагаема част (останалата площ на имота).
3. Регистрационен режим по ЗДДС и облагаем оборот
Към момента на извършване на доставките дружеството няма да бъде регистрирано по реда на ЗДДС. Поради това то нито е задължено да начислява ДДС, нито има право да го начислява.
Необходимо е да се има предвид, че дейността на търговците винаги е независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, поради което те са данъчно задължени лица на основание чл. 3, ал. 1 от ЗДДС.
Следователно доставката на имотите ще формира облагаем оборот по смисъла на чл. 96, ал. 2 от ЗДДС, с изключение на случаите по чл. 96, ал. 3 от ЗДДС, когато имотите са дълготрайни активи, използвани в дейността на дружеството.
Ако в резултат на продажбата се реализира облагаем оборот в размер, надвишаващ 100 000,00 лв., дружеството, на основание чл. 96, ал. 1, изр. второ от ЗДДС, е задължено да подаде заявление за регистрация по ЗДДС в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат този оборот.
Извод: Дружеството, като нерегистрирано по ЗДДС към момента на сделката, не начислява ДДС по доставката, но реализираният оборот от продажбата на имота/ите се включва в облагаемия оборот по чл. 96, ал. 2 от ЗДДС (освен в хипотезата на чл. 96, ал. 3), и при надвишаване на 100 000,00 лв. възниква задължение за регистрация по ЗДДС в 7-дневен срок.
