ОТНОСНО: Прилагане на Закона за данък върху добавената стойност /ЗДДС/
В Дирекция ОДОП ... постъпи писмено запитване с вх. № 96-00-140 от 24.06.2019 г., относно прилагане на Закона за данък върху добавената стойност.
В запитването е изложена следната фактическа обстановка: Дружество, регистрирано по ЗДДС лице притежава недвижими имоти в обществена сграда "Бизнес център". Прието е решение на общото събрание на етажната собственост, дружеството да дължи такси за управление и поддръжка на общите части за собствените си имоти. Тези имоти са отдадени под наем на трети лица. Съгласно същото решение, собственика /дружеството/ наемодател трябва да събира таксите за поддръжка и управление от наемателите и да ги превежда по банков път ежемесечно към етажната собственост
Зададени са следните въпроси:
1. Какъв документ трябва да издаде дружеството към наемателите си за тези такси и следва ли да се начислява ДДС?
2. Приложим ли е в случая чл. 127 от ЗДДС?
В отговор на поставените от Вас въпроси, съобразявайки относимата нормативна уредба изразявам следното становище:
Разпоредбата на чл. 2, т. 1 от ЗДДС определя като обект на облагане с данък върху добавената стойност всяка възмездна облагаема доставка на стока или услуга. Предвид цитираната разпоредба възмездността на доставката е необходимо условие, за да се приложи механизма на данък върху добавената стойност, респективно закона, който го урежда, а именно ЗДДС. Определението на възмездност на доставката следва да се изведе по аргумент на противното на § 1, т. 8 от ДР на ЗДДС, съгласно която "безвъзмездна" е доставката, при която няма възнаграждение или стойността на даденото многократно надхвърля полученото.
Отдаването под наем на сграда или част от нея, извършена от данъчнозадължено по ЗДДС лице и с място на изпълнение на територията на страната, е облагаема доставка на основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДС. Изключение от това правило е регламентирано с чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, съгласно който освободена доставка е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС, данъчната основа на доставката се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Предвид ал. 3, т. 1 и т. 3 от същата разпоредба, данъчната основа по ал. 2 се увеличава с всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката, както и със съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, които са пряко свързани с доставката.
Съгласно чл. 232, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.
Консумативните разходи за електроенергия и др. подобни са суми, дължими от наемателя на наемодателя във връзка с доставката по отдаването под наем на сграда или част от нея /чл. 26, ал. 2 от ЗДДС/, или такива, попадащи в хипотезата на чл. 26, ал. 3, т. 1 и/или т. 3 от ЗДДС, като такси за управление и поддръжка на общите части, следва да се включат в данъчната основа на доставката.
Дължимите от наемателя на наемодателя разходи следва да бъдат документирани чрез включването на тези разходи във фактурите за наемното отношение или чрез издаване от наемодателя към наемателя на дебитни известия към фактурите, с които е документирана услугата за отдаване под наем на сградата или част от нея за съответния наемен период.
Дебитното известие се издава на основание чл. 115, ал. 3 от ЗДДС и следва да има съдържанието, определено с ал. 4 от същия текст. Като основание за издаване на известието /чл. 115, ал. 4, т. 2 от ЗДДС/ следва да се посочат съпътстващите основната доставка разходи и такси, които са дали основание за увеличаване на данъчната основа на доставката.
Независимо, че сумите, за които се извършва префактурирането, не са предмет на отделна доставка от наемодателя към наемателя, включвайки ги в данъчната основа на доставката по отдаването под наем, по силата на законовото изискване, следва да се приемат като неразделна част от същата и се подчиняват на нейния данъчен режим.
Тъй като наемодателят е регистрирано по ЗДДС лице и отдаването под наем на сграда или част от нея е подчинено на общия режим - облагаема доставка /чл. 12, ал. 1 от ЗДДС/, върху определената данъчна основа на доставката, включваща префактурираните консумативи и такси, се начислява данък върху добавената стойност 20 %, на основание чл. 66, ал. 1, т. 1 от ЗДДС.
Предвид гореизложеното, разпоредбата на чл. 127 от ЗДДС е неприложима, тъй като тя касае доверителните договори, т.е. комисионните договори, при които едно лице действа от името и за сметка на друго лице.
В запитването е изложена следната фактическа обстановка: дружество, регистрирано по ЗДДС лице, притежава недвижими имоти в обществена сграда "Бизнес център". С решение на общото събрание на етажната собственост е определено дружеството да дължи такси за управление и поддръжка на общите части за собствените си имоти. Тези имоти са отдадени под наем на трети лица. Съгласно същото решение собственикът - наемодател трябва да събира таксите за поддръжка и управление от наемателите и да ги превежда по банков път ежемесечно към етажната собственост.
Поставени са следните въпроси:
Въпрос 1: Какъв документ трябва да издаде дружеството към наемателите си за тези такси и следва ли да се начислява ДДС?
Въпрос 2: Приложим ли е в случая чл. 127 от ЗДДС?
В отговор, при съобразяване с относимата нормативна уредба, се излага следното становище:
Съгласно чл. 2, т. 1 от ЗДДС обект на облагане с данък върху добавената стойност е всяка възмездна облагаема доставка на стока или услуга. Възмездността на доставката е необходимо условие за прилагане на механизма на ДДС и на ЗДДС като закон, който го урежда.
Определението за възмездност се извежда по аргумент на противното от § 1, т. 8 от ДР на ЗДДС, според която "безвъзмездна" е доставката, при която няма възнаграждение или стойността на даденото многократно надхвърля полученото.
Отдаването под наем на сграда или част от нея, когато се извършва от данъчнозадължено по ЗДДС лице и мястото на изпълнение е на територията на страната, представлява облагаема доставка на основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДС. Изключение от това правило е предвидено в чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, съгласно който освободена доставка е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец.
Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа на доставката се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон.
Съгласно чл. 26, ал. 3, т. 1 и т. 3 от ЗДДС данъчната основа по ал. 2 се увеличава с всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката, както и със съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, които са пряко свързани с доставката.
Съгласно чл. 232, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.
Консумативните разходи за електроенергия и други подобни представляват суми, дължими от наемателя на наемодателя във връзка с доставката по отдаването под наем на сграда или част от нея по смисъла на чл. 26, ал. 2 от ЗДДС, или такива, попадащи в хипотезата на чл. 26, ал. 3, т. 1 и/или т. 3 от ЗДДС, като такси за управление и поддръжка на общите части. Тези суми следва да се включат в данъчната основа на доставката.
Дължимите от наемателя на наемодателя разходи следва да бъдат документирани чрез:
- включването им във фактурите за наемното отношение, или
- издаване от наемодателя към наемателя на дебитни известия към фактурите, с които е документирана услугата по отдаване под наем на сградата или част от нея за съответния наемен период.
Дебитното известие се издава на основание чл. 115, ал. 3 от ЗДДС и трябва да има съдържанието, определено в чл. 115, ал. 4 от ЗДДС. Като основание за издаване на известието по чл. 115, ал. 4, т. 2 от ЗДДС следва да се посочат съпътстващите основната доставка разходи и такси, които са дали основание за увеличаване на данъчната основа на доставката.
Независимо че сумите, за които се извършва префактурирането, не са предмет на отделна доставка от наемодателя към наемателя, включването им в данъчната основа на доставката по отдаването под наем, по силата на законовото изискване, означава, че те се приемат като неразделна част от същата доставка и се подчиняват на нейния данъчен режим.
Тъй като наемодателят е регистрирано по ЗДДС лице и отдаването под наем на сграда или част от нея е подчинено на общия режим - облагаема доставка по чл. 12, ал. 1 от ЗДДС, върху определената данъчна основа на доставката, включваща префактурираните консумативи и такси, се начислява данък върху добавената стойност в размер на 20 % на основание чл. 66, ал. 1, т. 1 от ЗДДС.
Извод: По въпрос 1 дружеството следва да документира дължимите от наемателите такси за управление и поддръжка на общите части чрез фактурите за наем или чрез дебитни известия към тях, като тези суми се включват в данъчната основа на доставката по наем и върху тях се начислява ДДС по общия ред.
С оглед на гореизложеното се приема, че разпоредбата на чл. 127 от ЗДДС е неприложима, тъй като касае доверителни договори, т.е. комисионни договори, при които едно лице действа от името и за сметка на друго лице.
Извод: По въпрос 2 чл. 127 от ЗДДС не е приложим в разглеждания случай, тъй като отношенията не представляват доверителен (комисионен) договор, при който едно лице действа от името и за сметка на друго лице.
